АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000
http://fasuo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ Ф09-7528/24
Екатеринбург
27 января 2025 г.
Дело № А60-22383/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2025 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Черкезова Е.О.,
судей Ивановой С.О., Ященок Т.П.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Константа плюс» (далее – общество «Константа плюс», общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2024 по делу № А60-22383/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании в Арбитражном суде Уральского округа приняли участие:
- представитель Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – департамент) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024 № 29-05-06-213, диплом);
- представитель общества «Константа плюс» – ФИО2 (доверенность от 10.01.2025, диплом).
Общество «Константа плюс» обратилось к департаменту о признании недействительным предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований от 26.02.2024 № 29-05-28-9 (далее – предостережение).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество «Константа плюс» просит указанные судебные акты отменить, так как они являются незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам; просит принять по делу новый судебный акт, которым требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование кассационной жалобы приведены доводы о том, что помещение паркинга, в котором находится машино-место № 32, содержит места общего пользования именно помещения паркинга, а не МКД, является самостоятельным объектом недвижимости, отвечающим признакам отдельного нежилого помещения, имеющего установленные кадастровые границы, определенную площадь помещения и земельного участка под ним.
Отмечает, что собственник машино-места № 32 подписал соответствующий акт приема-передачи, и ему перешла доля в общем имуществе помещений паркинга. При этом паркингом и местами общего пользования в нем владеют и пользуются исключительно собственники машино-мест.
Считает, что общее имущество, расположенное в паркинге МКД – специальный объект, не относимый к общему имуществу МКД, требующий отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления), что также подтверждается проектной декларацией МКД, утвержденной 15.05.2015.
Указывает, что неполучение соответствующего дохода за спорное пространство будет нарушать права общества в сфере его предпринимательской и экономической деятельности. При этом способ расчета, примененный обществом «Константа плюс», рекомендован департаментом в 2019 году.
Ссылается на судебную практику, разъяснения Минстроя России.
В целом доводы, указанные в кассационной жалобе, повторяют ранее заявленные.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения; указывает, что судами в полном объеме выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела; все обстоятельства доказаны; выводы судов соответствуют обстоятельствам дела; нарушение или неверное применение норм материального или процессуального права отсутствуют.
Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно реестру лицензий Свердловской области управление МКД по адресу: г. Арамиль, ул. Мира, д. 1Б, корп. 2 осуществляет общество «Константа Плюс».
В департамент при осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению МКД с обращением ФИО3 от 06.02.2024 № 01-01-05-1853/2 поступили сведения, содержащие признаки нарушений обязательных требований, установленных жилищным законодательством.
Обществу «Константа Плюс» объявлено предостережение и предложено производить начисления платы за содержание жилья собственникам машино-мест в паркинге МКД исходя из площади принадлежащих им на праве собственности помещений (машино-мест).
Полагая, что предостережение является незаконным и нарушающим права общества, оно обратилось в арбитражный суд.
Суд первой инстанции оставил заявление без удовлетворения, не усмотрев оснований для признания предостережения недействительным.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции изучил материалы дела, проверил законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, с учетом требований статей 9, 65, 71, 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами, предостережением обществу предложено производить начисления платы за содержание жилья собственникам машино-мест в паркинге МКД исходя из площади принадлежащих им на праве собственности помещений (машино-мест).
Заявитель, настаивая на незаконности предостережения, обосновывает правильность своего расчета платы тем, что паркинг, расположенный в спорном доме и его составные части не относятся к местам общего пользования – общему имуществу собственников помещений в МКД, а принадлежит на праве собственности лишь собственникам машино-мест.
Понятие машино-места как объекта капитального строительства было введено Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» путем дополнения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации пунктом 29, в соответствии с которым машино-местом признается «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) МКД признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В соответствии с абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, «нежилое помещение в многоквартирном доме» - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
На основании положений подпунктов «а», «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно подпункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» помещением признается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
В силу абзаца 3 части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании части 1 статьи 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Согласно частям 1, 2 статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плата за коммунальные услуги.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании статей 210, 249 ГК РФ, частей 1, 2 статьи 39, статьи 158 ЖК РФ, а также пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирным домом и является лицензионным требованием.
Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (часть 5 статьи 6 настоящего закона).
В силу части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В подпункте 9 пункта 4 статьи 8 настоящего закона установлено, что в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.
В соответствии со статьей 13 того же закона внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации. На основании пункта 1 статьи 28 настоящего закона государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, жилищным законодательством устанавливается правовой режим машино-места как части нежилого помещения в МКД. При этом машино-места входят в состав МКД и подпадают под установленные жилищным законодательством правила предоставления коммунальных услуг, в том случае, когда они являются неотъемлемой конструктивной частью МКД, предусмотренной проектной документацией МКД.
Судами установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит машино-место № 32 площадью 17,4 кв.м. Изложенное подтверждается актом приема-передачи машино-места от 28.03.2018, отражено в техническом паспорте нежилых помещений от 19.09.2024 заявителем не оспаривается.
При этом из материалов дела не усматривается, что вспомогательные помещения (проезды) принадлежат на праве собственности собственникам машино-мест и не являются общим имуществом всех собственников помещений многоквартирного дома. Вспомогательные помещения, отраженные в техническом паспорте (коридор, кладовые, тамбур, проезды), являются общим имуществом всех собственников помещений МКД, как собственников жилых помещений, так и собственников машино-мест, так как данные проезды обслуживают более одного помещения в МКД и право собственности на такие помещения не зарегистрировано на определенных собственников МКД.
Следовательно, суды верно определили, что поскольку собственнику принадлежит машино-место площадью 17,4 кв. м, начисление платы за содержание жилья следует производить исходя из площади такого машино-места, без учета каких-либо вспомогательных помещений. Завышение оплаты путем прибавления имеющейся площади машино-места части мест общего пользования неправомерно.
Предостережение является законным.
Приведенные в кассационной жалобе доводы общества «Константа плюс», с учетом приведенных норм действующего законодательства и обстоятельств по делу не опровергают выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении ими норм права, и направлены на переоценку выводов судов относительно обстоятельств, установленных по делу, в связи с этим судом округа отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части данного постановления.
Оснований для изменения или отмены актов судов первой и апелляционной инстанций, а также удовлетворения кассационной жалобы, не имеется.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2024 по делу № А60-22383/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Константа плюс» – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.О. Черкезов
Судьи С.О. Иванова
Т.П. Ященок