ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

03 июня 2025 года

Дело №А56-85974/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Марченко,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя ФИО1 (доверенность от 16.11.2024),

от Общества представителя ФИО2 (доверенность от 30.01.2025),

от ООО «Автостоянка» представитель не явился,

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025 по делу № А56-85974/2024 (судья А.Г. Сайфуллина) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» (196240, Санкт-Петербург, ш. Пулковское, д.19, лит. А; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Автостоянка» (199004, Санкт-Петербург, Линия 3-Я В.О., д. 42, лит. А, пом. 1-Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании штрафа, обязании совершить действия,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее - Общество) о взыскании штрафа за нарушение условий пункта 4.3.7 договора аренды земельного участка от 22.03.2018 № 02/ЗД-08525 в размере 2.149.556,12 руб., об обязании привести использование земельного участка с кадастровым номером 78:36:0552301:3006, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 22.03.2018 № 02/ЗД-08525.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Автостоянка» (далее – ООО «Автостоянка»).

Решением от 23.01.2025 с Общества в пользу Комитета взыскано 200 000 руб. штрафа, Общество обязано привести использование земельного участка с кадастровым номером 78:36:0552301:3006, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ № 15, проспект Просвещения, дом 60, корпус 1, в соответствие с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 22.03.2018 № 02/ЗД-08525, в удовлетворении требований в оставшейся части отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что Обществом не допущено нарушение правил благоустройства, Комитетом не указано, какими действиями Общества нарушены условия пункта 4.3.17 договора, в силу Закона Санкт-Петербурга от 08.04.2015 № 165-27 «О размещении нестационарных торговых объектов» включение в схему размещения нестационарных объектов установлено для земель и земельных участков, не предоставленных гражданам или юридическим лицам, тогда как спорный участок находится в аренде у Общества, для размещения ограждения и полусфер получено заключение о согласовании проекта благоустройства элементов благоустройства; Обществом не допущено нарушение целевого использования земельного участка, целевое назначение, указанное в пункте 1.2 договора, не исключает возможность использования земельный участок под сопутствующие виды деятельности, Комитет направил уведомление об изменении размера арендной платы с указанием на коды функционального использования, в том числе коды 11.4 и 11.6, что свидетельствует о согласовании Комитетом соответствующих кодов функционального использования, размещение парковки не может противоречить целевому назначению, передача участка в субаренду ООО «Автостоянка» не противоречит условиям договора.

Комитет также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, исковые требования Комитета удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что нарушение условий договора подтверждено материалами дела, размер штрафа определен условиями договора, у суда не имелось оснований для снижения размера неустойки, определенного договором.

В судебном заседании представитель Общества поддержал свою апелляционную жалобу, указал, что уведомлением от 27.12.2022 в договор внесены изменения, указаны коды функционального использования земельного участка – 11.4 (общедоступные бесплатные гостевые автостоянки) и 11.6 (гаражи и парковки с почасовой оплатой. Гаражные, лодочные стоянки, открытые автостоянки, парковки с почасовой оплатой), вывод суда о нарушении пункта 4.3.17 договора подлежит исключению из мотивировочной части решения; представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу Комитета, указал, что ссылка на нарушение пункта 4.3.17 договора является ошибочной, ответчику вменяется нарушение цели использования земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 22.03.2018 № 02/ЗД-08525 аренды земельного участка площадью 16 870 кв. м с кадастровым номером 78:36:055232301:3006, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, проспект Просвещения, д. 60.

Ссылаясь на нарушение Обществом условий договора, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, снизил по заявлению Общества размер штрафа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Комитет, обращаясь с настоящим иском, ссылается на нарушение Обществом условий пунктов 1.2, 1.4, 4.3.1, 4.3.8 и 4.3.17 договора.

В соответствии со статьей 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно с целями, указанными в пункте 1.2 договора, и условием пользования участком, установленным в пункте 1.4 договора.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для эксплуатации объекта недвижимости, указанного в пункте 2.2 договор; владение участком может осуществляться исключительно лицом, право собственности которого на объект зарегистрировано в установленном порядке.

В силу пункта 4.3.8 договора арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое -либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, права аренды участка или его части в уставный капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 4.3.17 договора закреплена обязанность арендатора при осуществлении прав владения и пользования участком выполнять требования в сфере благоустройства, установленные Правилами уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга, утвержденными Правительством Санкт-Петербурга.

В обоснование заявленных требований Комитет ссылается на акты обследования Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга спорного земельного участка от 13.03.2024 и 22.07.2024, согласно которым установлено, что на участке расположено здание, в котором размещаются продуктовый магазин и другие секции торговли; на участке, на парковке для инвалидов, размещались нестационарный торговый объект - павильон площадью 10 кв. м и 4 нестационарных торговых объекта - павильоны площадью 20 кв. м каждый, общая площадь занятия участка под объектами составила 80 кв. м; на момент проведения обследования объекты закрыты, хозяйственная деятельность в них не осуществлялась, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» имеется информация о предоставлении объектов в аренду под торговую и иную деятельность.

Доступ на участок для автомобильного транспорта осуществлялся через автоматический шлагбаум с почасовой оплатой с третьего часа на платной основе (первые 2 часа стоянка бесплатная), при этом часть участка площадью 5 100 кв. м использовалась для долгосрочного размещения транспортных средств (легковых и грузовых) на платной основе (легковой автомобиль – 3 800 руб. в месяц, грузовой автомобиль – 4 100 руб. в месяц) на основании заключенного договора от 01.06.2019 № 12SZ1145/14 между ответчиком и ООО «Автостоянка»; на земельном участке расположены металлические конусы с порядковыми номерами парковочных мест.

В соответствии с информацией, размещенной в базе данных Комитета ИТС «Кадастр-2», предоставленный Обществу участок не включен в Схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденную распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга от 20.10.2017 № 5371-р (далее - Схема размещения НТО).

Таким образом, по результатам проведенного обследования Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга указано на нарушение условий пунктов 1.2, 1.4, 4.3.1 и 4.3.8 договора в части целевого использования участка, а также в части предоставления части участка третьим лицам.

При проведении повторного обследования 22.07.2024 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга установлено, что вопреки данным приведенным в письме Общества от 12.04.2024, в юго-восточной части участка на газоне размещаются 2 нестационарных торговых объекта - павильона площадью 20 кв. м каждый; часть участка площадью 5 100 кв. м по-прежнему используется для долгосрочного размещения транспортных средств на платной основе.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Предоставление земельного участка ответчику в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации нежилого здания общей площадью 6298,8 кв. м по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:36:0552301:1025, находящегося в собственности арендатора.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей, изменение существующей цели без соблюдения особенностей, предусмотренных законом и договором, недопустимо.

Участок предоставлен для эксплуатации объекта недвижимости (торгового центра), для размещения платной парковки участок Обществу не предоставлялся, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении Обществом цели использования земельного участка.

В силу пункта 6.2 договора дополнения и изменения в договор оформляются дополнительными соглашениями сторон, указанное соглашение сторон об изменении цели использования земельного участка на дату выявления нарушения условий договора не представлено.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что направление уведомления с расчетом арендной платы исходя из фактического использования земельного участка не свидетельствует о согласовании сторонами изменения цели использования земельного участка, направлены на устранение последствий допущенных Обществом нарушений.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Общества о том, что односторонний акт Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга является ненадлежащим доказательством по делу, со ссылками на то, что названный акт составлен в одностороннем порядке без участия, а также вызова на осмотр последнего, поскольку означенная позиция противоречит пунктам 1.4, 3.1 Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда, утвержденного распоряжением Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда».

В данном случае обследование спорного земельного участка, в том числе на предмет соблюдения Обществом условий заключенного с Комитетом договора, было произведено Комитетом по контролю за имуществом без вмешательства в хозяйственную деятельность, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия ответчика или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта недвижимого имущества.

Что касается нарушения пункта 4.3.8 договора, то является обоснованным довод Общества о неприменении названного пункта к спорному договору в силу пункта 7.4 договора.

Кроме того, материалами дела не подтверждается нарушение ответчиком пункта 4.3.27 договора, что также подтвердил в судебном заседании представитель Комитета.

Вывод суда первой инстанции о нарушении названного условия не подтверждается материалами дела, между тем указанный вывод, содержащийся в мотивировочной части решения, не привел к принятию неправильного решения.

Согласно пункту 5.5 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Разрешая заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции верно исходил из того, что основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Согласно пункту 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Исходя из пункта 75 Постановления № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При этом возможность ее уменьшения суд оценивает в каждом случае, с учетом конкретных обстоятельств возникшего спора, при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Суд верно привел правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 26.05.2011 № 683-О-О, согласно которой при применении статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс интересов между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов реализации требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В рассматриваемом случае, разрешая вопрос о начислении истцом санкции за допущенные ответчиком нарушения, суд первой инстанции установил несоразмерность размера взыскиваемой суммы штрафа последствиям нарушения ответчиком обязательства, его несоответствие принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, применительно к данному конкретному случаю.

Оснований для иной оценки обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025 по делу № А56-85974/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

Н.Е. Целищева