Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-9177/2024
21 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство № 05АП-1652/2025,
на решение от 26.02.2025 судьи Е.А. Левченко
по делу № А51-9177/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью «Эко плюс»
третьи лица: Управление градостроительства администрации г. Владивостока, Администрация г. Владивостока, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», публичное акционерное общество «Сбербанк России»
о расторжении договора от 24.06.2016 №3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке, договоров аренды земельных участков, а также об освобождении соответствующих земельных участков и передаче их истцу по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда,
при участии:
от УМС г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 13.12.2024;
от Управления градостроительства администрации г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 13.12.2024;
от Администрации г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 13.12.2024;
от ООО «Эко плюс»: адвокат Коцюрбий Р.И. по доверенности от 22.08.2024,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эко плюс» (далее – ООО «Эко плюс») о расторжении договора от 24.06.2016 №3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке, договоров аренды земельных участков, а также об освобождении соответствующих земельных участков и передаче их истцу по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
Определениями от 21.08.2024 и 23.10.2024 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление градостроительства администрации г. Владивостока (далее – Управление градостроительства), администрацию города Владивостока (далее – администрация), АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» и ПАО «Сбербанк».
Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что нарушение ответчиком сроков реализации мероприятий, предусмотренных пунктами 3.3, 3.4 договора от 24.06.2016 №3, с учетом поведения контрагента по договору о комплексном развитии территории, не может расцениваться как существенное. В частности, истец полагает необоснованным вывода суда о том, что замечания на представленный ООО «Эко плюс» письмом от 29.11.2021 график осуществления мероприятий по освоению территории даны инвестору УМС г. Владивостока только в письме от 29.03.2022 № 2327/сп/28, что, по мнению суда, является недобросовестным поведением истца и неисполнением встречных обязательств по договору, поскольку судом первой инстанции не принято во внимание письмо от 20.12.2021 №15449сп/28 УМС г. Владивостока, в котором сообщено ООО «Эко плюс» о том, что согласовать представленный график осуществления мероприятий по освоению территории, и, следовательно, заключить дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории не представляется возможным в связи с имеющимися замечаниями. Кроме того, отмечает, что действия УМС г.Владивостока по несогласованию представленных графиков осуществления мероприятий не могут восприниматься как неисполнение встречных обязательств. Также УМС г. Владивостока приводит довод о том, что судом первой инстанции необоснованно не принято в качестве существенного нарушение ООО «Эко плюс» обязательств, предусмотренных пунктом 3.4 договора от 24.06.2016 №3 о комплексном освоении территории, выразившихся в нарушении срока раздела вновь образуемых земельных участков. Кроме того, апеллянт выражает несогласие с выводом суда о том, что после заключения договоров аренды вновь образованных путем раздела земельных участков УМС г. Владивостока в адрес ООО «Эко плюс» направило претензию от 19.01.2024 №14183сп/28 с требованием подписать соглашения о расторжении договоров аренды и договора от 24.06.2016 №3 о комплексном освоении территории, без предварительного предупреждения общества о необходимости устранения отмеченных нарушений в разумный срок. Помимо этого, УМС г.Владивостока обращает внимание на нарушение ответчиком сроков осуществления мероприятий по комплексному развитию территории, предусмотренных графиком.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.05.2025.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от ООО «Эко плюс» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В заседание суда 13.05.2025 АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», ПАО «Сбербанк России», извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
Коллегия установила, что к апелляционной жалобе приложена копия письма от 20.11.2021 №15449сп/28, что расценено судом как ходатайство о приобщении указанного документа к материалам дела.
В судебном заседании представитель УМС г. Владивостока, Управления градостроительства, Администрации поддержал ходатайство о приобщении дополнительного доказательства к материалам дела, на вопрос суда сообщил, что доказательствами отправки указанного письма в адрес ответчика не располагает.
Представитель ООО «Эко плюс» против удовлетворения ходатайства возражал, пояснил, что такое письмо в адрес общества не поступало.
Рассмотрев ходатайство апеллянта о приобщении к материалам дела копии письма от 20.11.2021 №15449сп/28, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения в силу следующего.
В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Рассматривая вопрос о возможности приобщения указанных доказательств к материалам дела, коллегия руководствуется разъяснениями, данными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в соответствии с которыми при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в приобщении к материалам дела копии письма от 20.11.2021 №15449сп/28, приложенного УМС г. Владивостока к апелляционной жалобе, поскольку не признал причины невозможности представления указанного доказательства в суд первой инстанции уважительными.
Представители УМС г.Владивостока, Управления градостроительства, Администрации и ООО «Эко плюс» поддержали свои доводы и возражения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного на основании распоряжения УМС г.Владивостока от 27.04.2016 №340/28 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, для комплексного освоения территории между администрацией г. Владивостока в лице и.о. начальника УМС и ООО «Эко плюс» заключен договор от 24.06.2016 №3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3, в городе Владивостоке (далее – договор №3), а также между УМС и ООО «Эко плюс» заключен договор от 24.06.2016 №03-030005-Ю-Д-АУ-00282 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, площадью 134 520 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 612 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>; категория земель: земли населенных пунктов, находящегося в муниципальной собственности (далее – договор от 24.06.2016), по условиям которого арендодатель (УМС) предоставляет, а арендатор (ООО «Эко плюс») принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269 для комплексного освоения территории.
Согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 многоквартирные жилые дома; объекты розничной торговли; объекты общественного питания; объекты бытового обслуживания; объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования; объекты амбулаторно-поликлинического назначения; стоянки автомобильного транспорта; сады, скверы, парки, бульвары; объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны (дороги, проезды и проходы, подземные и наземные переходы, разворотные площадки, остановки пассажирского транспорта и другие подобные объекты), для создания которых необходим отдельный земельный участок; объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны, для создания которых необходим отдельный земельный участок; подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки; общественные уборные.
Срок аренды указанного участка установлен в пункте 2.1 договора от 24.06.2016 (в редакции дополнительного соглашения №1) с 24.06.2016 по 22.06.2024.
Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269 передан ООО «Эко плюс» по акту приема-передачи 24.06.2016.
По условиям договора №3 инвестор (ООО «Эко плюс») в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные договором, а администрация г. Владивостока обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с договором (п. 1.2 договора №3).
Пунктом 1.1 определено, что предметом данного договора является комплексное освоение территории, расположенной в районе ул. Босфора,3, в городе Владивостоке, которое включает в себя подготовку документации по планировке указанной территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке данной территории.
В соответствии с пунктом 1.3 земельный участок, составляющий территорию, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории, - участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269.
Согласно пункту 2.1 договор №3 считается заключенным на срок, установленный в договоре аренды участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, либо договорами аренды земельных участков, образованных из указанного участка, заключенными в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Разделом 3 договора определены порядок и сроки комплексного освоения территории – земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269.
Между ООО «Эко плюс» и АО «КРДВ» заключено соглашение №СПВ-85/16 об осуществлении деятельности на территории свободного порта Владивосток от 01.09.2016 (в дальнейшем, сторонами заключено дополнительное соглашение к нему от 25.12.2023 №3), по условиям которого ООО «Эко плюс» приняло на себя обязательства по реализации двух инвестиционных проектов, в том числе проекта «Строительство жилого микрорайона в районе ул. Босфора, 3 на территории г. Владивостока» в период с 2021 года по 2031 год.
Документация по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Босфора, 3 (в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269) в городе Владивостоке общей площадью 13,45 га была утверждена постановлением администрации города Владивостока от 19.05.2021 №1897.
09.02.2022 ООО «Эко плюс» во исполнение пункта 3.4 договора №3 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, в результате которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:030005:5081, 25:28:030005:5082, 25:28:030005:5083, 25:28:030005:5084, 25:28:030005:5085, 25:28:030005:5086, 25:28:030005:5087, 25:28:030005:5088, 25:28:030005:5089, 25:28:030005:5090, 25:28:030005:5091, 25:28:030005:5092, 25:28:030005:5093, 25:28:030005:5094, 25:28:030005:5095, 25:28:030005:5096, 25:28:030005:5097, 25:28:030005:5098, 25:28:030005:5099, 25:28:030005:5100, 25:28:030005:5101, а сам земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4269 сохранен в измененных границах.
В связи с этим дополнительным соглашением от 14.07.2022 №1 к договору № 3 сторонами утвержден график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, предусматривающий проведение определенных мероприятий в отношении каждого образованного земельного участка (с указанием сроков реализации и ответственного исполнителя).
03.11.2023 в отношении указанных земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, между УМС г.Владивостока и ООО «Эко плюс» заключены договоры аренды: №03-03005-Ю-Д-МС_00558, №03-03005-Ю-Д-МС-00559, №03-03005-Ю-Д-МС-00560, №03-03005-Ю-Д_МС-00561, №03-03005-Ю-Д-МС-00562, №03-03005-Ю-Д-МС-00563, №03-03005-Ю-Д_МС-00564, №03-03005-Ю-Д-МС-00565, №03-03005-Ю-Д-МС-00566, №03-03005-Ю-Д_МС-00567, №03-03005-Ю-Д-МС-00568, №03-03005-Ю-Д-МС-00569, №03-03005-Ю-Д_МС-00570, №03-03005-Ю-Д-МС-00571, №03-03005-Ю-Д-МС-00572, №03-03005-Ю-Д_МС-00573, №03-03005-Ю-Д-МС-00574, №03-03005-Ю-Д-МС-00575, №03-03005-Ю-Д_МС-00576, №03-03005-Ю-Д-МС-00577, №03-03005-Ю-Д-МС-00578, №03-03005-Ю-Д_МС-00579 (далее – договоры аренды от 03.11.2023).
УМС г. Владивостока направило в адрес ООО «Эко плюс» претензию (требование) от 19.01.2024 №14183сп/28 с требованием подписать соглашения о расторжении указанных договоров, освободить и передать земельные участки по акту приема-передачи, в обоснование чего указало на то, что нарушение ответчиком сроков проведения мероприятий, установленных графиком (Приложение № 1 к договору №3), является существенным нарушением как договора о комплексном освоении территории, так и договоров аренды образованных земельных участков. Также в данной претензии ответчику сообщено о проведении внеплановой проверки территории комплексного освоения на предмет освобождения данных участков.
УМС г. Владивостока 20.02.2024 проведена внеплановая проверка фактического использования вышеуказанных 22 земельных участков от 03.11.2023, по результатам которой составлен акт №2 от 20.02.2024.
Из содержания акта №2 от 20.02.2024 следует, что в результате внеплановой проверки установлен факт нарушения ООО «Эко плюс» своевременного исполнения мероприятий, предусмотренных графиком, утвержденным дополнительным соглашением от 14.07.2022 № 1 к договору №3.
С учетом изложенных обстоятельств УМС г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с требованиями о расторжении договора от 24.06.2016 №3, договоров аренды земельных участков, а также об освобождении соответствующих земельных участков и передаче их истцу.
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции в их удовлетворении отказал.
Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения по договору №3 как обязательственные отношения по договору о комплексном освоении территории, регулируемые Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору от 24.06.2016 №03-030005-Ю-Д-АУ-00282, а также договорам аренды от 03.11.2023 – как арендные, регулируемые главой 34 ГК РФ, положениями ЗК РФ и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
Договором от 24.06.2016 №03-030005-Ю-Д-АУ-00282 предусмотрено предоставление во временное пользование земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 для комплексного освоения территории, а договоры аренды от 03.11.2023 – предоставление во временное пользование земельных участков, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, для строительства объектов, поименованных в данных договорах.
В соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2 договора от 24.06.2016 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями данного договора; обеспечивать осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиком, содержащимся в договоре о комплексном освоении территории от 24.06.2016 № 3.
По условиям договоров аренды образованных земельных участков от 03.11.2023 (пункт 3.4.3 договоров) арендатор обязан своевременно исполнять мероприятия, установленные графиком осуществления мероприятий к договору №3 о комплексном освоении территории, расположенной в районе ул. Босфора, 3, в городе Владивостоке.
Согласно пункту 6 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.
В силу части 1 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 данного Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 ГрК РФ.
Согласно части 3 статьи 68 ГрК РФ договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства.
В силу пункта 13 части 4 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории включает в себя, в том числе, срок действия договора, который не может превышать предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории, предусмотренный таким решением.
Обязательства сторон, направленные на реализацию решения о комплексном освоении территории, по договору №3 определены в разделе 3 данного договора.
Так, пунктами 3.1, 3.3, 3.4, 3.5, 3.8, 3.9 на ООО «Эко плюс», как на инвестора, возложена обязанность осуществить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, направить его в администрацию города Владивостока; заключить дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории; осуществить образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 и направить кадастровые паспорта образованных участков в администрацию г. Владивостока; обеспечить строительство объектов, включая объекты инфраструктуры, в соответствии с проектом планировки; осуществить на образованных участках мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению; обеспечить осуществление мероприятий по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Условиями договора № 3 определено, что он считается заключенным на срок, установленный в договоре аренды участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 либо в договорах аренды земельных участков, образованных из указанного участка, заключенными в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Срок действия Договора от 24.06.2016 (в редакции дополнительного соглашения №1) установлен по 22.06.2024.
Срок аренды образованных земельных участков по договорам аренды от 03.11.2023 – 5 лет с момента подписания акта приема-передачи участков, т.е. до 03.11.2028.
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.
Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
Истец в обоснование своих требований ссылается на факт существенного нарушения ООО «Эко плюс» условий договора №3, а именно на нарушение сроков осуществления мероприятий, предусмотренных договором о комплексном освоении территории, в том числе утвержденным Графиком (Приложение № 1 к договору №3).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу приведенных норм права расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ).
Следовательно, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении спорных договоров подлежат доказыванию следующие обстоятельства: нарушение условий договора и квалификация характера такого нарушения как существенного.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 ГК РФ).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Пунктами 6.3, 6.4 договора аренды от 24.06.2016 определено, что данный договор подлежит расторжению при досрочном расторжении договора о комплексном освоении территории от 24.06.2016 №3; также и при досрочном расторжении указанного договора аренды подлежит расторжению договор о комплексном освоении территории от 24.06.2016 №3.
Пунктом 6.2 договоров аренды от 03.11.2023 предусмотрено, что они могут быть расторгнуты в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
По условиям договора №3 он подлежит расторжению при досрочном расторжении договора аренды от 24.06.2016 и (или) договоров аренды образованных земельных участков, а при досрочном расторжении самого договора о комплексном освоении территории также подлежат расторжению договор аренды от 24.06.2016 и (или) договоры аренды образованных участков.
В соответствии с пунктом 3.1 договора №3 инвестор обязан осуществить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории и направить его в администрацию города Владивостока в срок не позднее 6 месяцев со дня заключения данного договора, т.е. не позднее 24.12.2016.
Как установлено судом первой инстанции, 27.06.2016 ООО «Эко плюс» подписан приказ №21/1 о подготовке документации по планировке территории в части разработки проекта планировки и проекта межевания территории; 18.07.2016 заключен договор подряда №17/7 с ООО «ДВПБ Плюс» на выполнение проектных работ по разработке проекта планировки и межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269.
В рамках срока, установленного договором №3 письмом от 25.11.2016 ООО «Эко плюс» направило в адрес администрации г. Владивостока подготовленный проект планировки и межевания территории. Письмо было получено адресатом 25.11.2016, о чем на указанном сопроводительном письме имеется отметка (вх. №13065Д).
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, ответчик осуществил подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории и направил указанные документы в уполномоченный орган в срок, предусмотренный пунктом 3.1 договора №3; нарушений условий договора о комплексном освоении территории в данной части судом обоснованно не установлено.
При этом судом учтено, что ранее УМС г. Владивостока уже обращалось с исковым заявлением к ООО «Эко Плюс» о расторжении договора №3 и договора аренды от 24.06.2016 по аналогичным основаниям, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 04.10.2017 по делу №А51-14547/2017 в удовлетворении исковых требований УМС г. Владивостока отказано. Суд указал, что истцом не представлено достоверных доказательств нарушения ответчиком принятых обязательств по договору №3.
Кроме того, судом учтено, что первые замечания на представленный ответчиком проект направлены Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока в адрес ООО «Эко плюс» только письмом от 13.06.2017 №5732СП в ответ на письмо ответчика от 19.05.2017. Тем самым, суд первой инстанции пришел к выводу, что администрацией г. Владивостока нарушен срок рассмотрения представленного проекта, установленный пунктом 3.2 договора №3 (6 месяцев со дня поступления документации).
Судом также обоснованно принято во внимание, что факт уклонения администрации города Владивостока в течение длительного времени от утверждения проекта планировки территории, доработанного ООО «Эко плюс» с учетом представленных замечаний, в том числе непроведения общественных обсуждений по данному проекту, установлен в ходе проверки, проведенной прокуратурой города Владивостока, в связи с чем 03.03.2020 и.о. прокурора г. Владивостока главе города Владивостока внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства.
Фактически документация по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке утверждена постановлением администрации города Владивостока от 19.05.2021 №1897.
Поддерживая выводы суда первой инстанции в указанной части, апелляционный суд отмечает, что несмотря на то, что основания исковых требований не уточнялись истцом, в апелляционной жалобе УМС г.Владивостока не ссылается на нарушение ответчиком пункта 3.1 договора.
Также истец в обоснование заявленных требований указывает на нарушение обществом пунктов 3.3 и 3.4 договора №3.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что в нарушение пункта 3.3 договора №3, предусматривающего трехмесячный срок со дня утверждения документации по планировке территории для заключения дополнительного соглашения к договору, содержащего график осуществления мероприятий по освоению данной территории, указанный график для заключения дополнительного соглашения к договору №3 направлен ООО «Эко плюс» в адрес УМС г.Владивостока письмом от 26.11.2021 №277, то есть спустя 3 месяца со дня утверждения документации по планировке территории.
В то же время, как верно указал суд, замечания на представленный график направлены уполномоченным органом ответчику письмом от 29.03.2022 исх. №2327сп/28 спустя значительный период времени с момента его получения.
Судом установлено, что фактически дополнительное соглашение №1 к договору №3 с утвержденным графиком осуществления мероприятий подписано сторонами 14.07.2022 по результатам неоднократных корректировок данного графика и проведения заседания рабочей группы по вопросам строительства на территории Владивостокского городского округа по рассмотрению графика.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что нарушение срока подписания дополнительного соглашения к договору №3, предусмотренного пунктом 3.3 данного договора, было обусловлено действиями обеих сторон договора.
Довод апеллянта о том, что в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены документы, свидетельствующие о том, что замечания к направленным графикам осуществления мероприятий, указанные УМС г. Владивостока, являлись необоснованными, отклоняется коллегией в связи со следующим.
Поскольку нормативных требований к форме и содержанию графика осуществления мероприятий по освоению территории не установлено, осуществляемая сторонами корректировка графика не свидетельствует о нарушении сторонами обязательств по договору. Напротив, данные действия направлены на достижение наилучшего результата. Во исполнение принятых обязательств ответчик незамедлительно предпринимал меры к взаимному урегулированию спорных вопросов при заключении дополнительного соглашения к договору №3, содержащее осуществление мероприятий по освоению территории, что свидетельствует о добросовестности ответчика.
Довод апеллянта о том, что письмом от 20.12.2021 №15449сп/28 УМС г.Владивостока ООО «Эко плюс» сообщено о невозможности согласовать представленный график осуществления мероприятий по освоению территории, и, следовательно, заключить дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории в связи с имеющимися замечаниями в силу части 7 статьи 268 АПК РФ не принимается и не рассматривается судом апелляционной инстанции, поскольку не был предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения указанного письма ответчиком, а представитель истца на вопрос суда сообщил, что доказательствами отправки указанного письма в адрес ответчика не располагает.
Учитывая, что с момента предоставления ответчиком графика (26.11.2021) прошло более трех лет, а также принимая во внимание, что истцом подписано дополнительное соглашение об утверждении графика мероприятий 14.07.2022, то есть принято исполнение обязательств по пункту 3.3 договора №3, с учетом правовой позиции, указанной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11, наличие или отсутствие письма от 20.12.2021 в любом случае не влияет на вывод суда об отсутствии основания для досрочного расторжения спорных договоров в 2025 году ввиду устранения данного нарушения в разумные сроки.
В отношении нарушения ООО «Эко плюс» пункта 3.4 договора №3 апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.
Поскольку документация по планировке территории была утверждена постановлением администрации города Владивостока от 19.05.2021 №1897, с учетом предусмотренного пунктом 3.4 договора №3 двухмесячного срока со дня утверждения документации по планировке территории, ООО «Эко плюс» было обязано осуществить образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 не позднее 19.07.2021.
Судом установлено, что в нарушение срока, установленного пунктом 3.4 договора №3, фактически раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269 и образование из него новых земельных участков осуществлены 09.02.2022, что не оспаривается ответчиком.
В то же время, суд первой инстанции обоснованно учел, что УМС г.Владивостока, несмотря на фактически произведенный раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:4269, после поступления обращения ООО «Эко плюс» о предоставлении проектов договоров аренды образованных земельных участков в рамках исполнения пункта 3.6 договора № 3 уклонялось от подготовки и направления проектов данных договоров, ссылаясь, в том числе, на отсутствие согласованного графика осуществления мероприятий по освоению территории. Вместе с тем, как верно указал суд, наличие указанного графика в силу буквального толкования условий договора №3 не являлось необходимым условием для подготовки проектов договоров аренды. Более того, как установлено судом, затягивание сроков утверждения данного графика было обусловлено действиями обеих сторон.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что нарушение ответчиком сроков реализации мероприятий, предусмотренных пунктами 3.3, 3.4 договора №3, с учетом поведения контрагента по договору о комплексном развитии территории, не может расцениваться как существенное.
Также апелляционный суд считает необходимым отметить, что одной из причин нарушения срока исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.4 договора №3, является введение мер по предотвращению распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), в связи с чем в период с 2020 – 2022 гг. между сторонами был затруднен процесс взаимодействия.
При оценке доводов истца о неисполнении ООО «Эко плюс» мероприятий по освоению территории, предусмотренных утвержденным графиком (Приложение № 1 к договору №3), применительно к образованным земельным участкам судом обоснованно учтены положения пункта 3.7 договора №3, пункта 3.4.2 договора аренды от 24.06.2016 и пункта 3.4.3 договоров аренды образованных земельных участков от 03.11.2023, а также разъяснения, изложенные в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Судом первой инстанции учтены следующие доказательства принятых ООО «Эко плюс» в целях реализации утвержденного графика осуществления мероприятий мер по освоению территории и надлежащего исполнения обязательств по договору №3 и договорам аренды, о которых письмом от 06.03.2024 №96 ответчик проинформировал УМС г. Владивостока:
- заключение 24.11.2023 ООО «Эко плюс» с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора №23-01 на выполнение работ по изготовлению подеревной съемки с перечетной ведомостью зеленых насаждений на арендованных ответчиком земельных участках, принятие работ по данному договору осуществлено ответчиком по акту от 03.04.2024;
- заключение 02.05.2024 ООО «Эко плюс» с обществом с ограниченной ответственностью «ЭД Архитектура» договора №18-2024-П на разработку эскизного проекта;
- заключение 05.09.2024 ООО «Эко плюс» с ПАО «Сбербанк» соглашения о сотрудничестве, в том числе в целях привлечения проектного финансирования проекта по строительству жилого комплекса «Босфор»;
- получение градостроительных планов на все образованные земельные участки;
- заключение ООО «Эко плюс» договоров на выполнение проектных работ на объекты капитального строительства;
- разработка и утверждение архитектурной концепции жилого комплекса в районе ул. Босфора, 3 в г. Владивостоке;
- подача заявлений на получение технических условий на присоединение энергопринимающих устройств;
- получение технических условий на присоединение энергопринимающих устройств в АО «Оборонэнерго» по земельному участку с кадастровым номером 25:28:030005:5095;
- получение технических условий в КГУП «Приморский водоканал» на подключение (техническое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения по земельным участкам с кадастровыми номерами 25:28:030005:5081, 25:28:030005:5082, 25:28:030005:5092, 25:28:030005:5095, 25:28:030005:5097, 25:28:030005:5098, 25:28:030005:5099, 25:28:030005:5101;
- подача заявления в МУПВ ВПЭС о заключении договоров и выдаче технических условий подключения к системе теплоснабжения;
- подача заявки в АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» о заключении договора о подключении газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения;
- заключение договоров на проведение инженерно-геологических изысканий.
При этом, как верно отмечено судом, пунктом 3.7 договора №3 предусмотрено, что максимальный срок выполнения обязательств по договору №3 - дата, наступающая за 4 месяца до даты окончания действия договора №3 (в свою очередь, как было указано выше, данный договор считается заключенным на срок до 03.11.2028).
Доводы УМС г. Владивостока, сводящиеся к несогласию с выводом суда о том, что после заключения договоров аренды вновь образованных путем раздела земельных участков, УМС г. Владивостока в адрес ООО «Эко плюс» направило претензию от 19.01.2024 № 14183сп/28 с требованием подписать соглашения о расторжении договоров аренды и договора №3 без предварительного предупреждения общества о необходимости устранения отмеченных нарушений в разумный срок, рассмотрены и отклонены апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно доводам апелляционной жалобы во исполнение норм статьи 619 ГК РФ перед направлением требования о расторжении спорных договоров от 19.01.2024 №14183сп/28, в адрес ответчика направлялись претензии от устранения нарушений: от 12.11.2021 №28/4454-исх об; от 30.12.2022 №16055сп/28, от 19.01.2023 №15734сп/28.
При этом суть претензий в вышеуказанных обращениях сводилась к высказыванию требования о предоставление графика мероприятий для заключения дополнительного соглашения №1 к договору №3 и подписанию проектов договоров на образованные участки.
Вышеуказанные замечания были устранены ООО «Эко плюс», в частности: 14.07.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору №3 с содержанием графика осуществления мероприятий, 03.11.2023 заключены договоры аренды образованных земельных участков сроком действия на пять лет.
Таким образом, как было верно отмечено судом первой инстанции, истцом направлено требование о расторжении спорных договоров после устранения ответчиком нарушений, которые были положены в основу его требования.
Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора (определения Верховного Суда РФ от 07.06.2011 №5- В11-27, от 03.04.2001 №18-В01-12).
Расторжение договора носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае из поведения ООО «Эко плюс» следует, что им предприняты меры, направленные на устранение нарушений и на сохранение договорных отношений.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения статьи 450 ГК РФ, представленные ответчиком пояснения и доказательства проведения мероприятий в целях реализации утвержденного графика (Приложение № 1 к договору №3), а также то обстоятельство, что срок для комплексного освоения еще не наступил, общество не лишено возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в установленные сроки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в настоящее время оснований для расторжения договора №3 и договоров аренды по мотиву существенного нарушения их условий не имеется, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
В связи с отсутствием оснований для расторжения договора от 24.06.2016 и договоров аренды от 03.11.2023 суд также верно посчитал не подлежащими удовлетворению исковые требования УМС г. Владивостока об обязании ООО «Эко плюс» передать соответствующие земельные участки, переданные ответчику по данным договорам.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2025 по делу №А51-9177/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Е.А. Грызыхина
С.Б. Култышев