Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

город Якутск

04 августа 2023 года Дело № А58-5386/2023

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Ивашина Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, взыскании 3 680 401,12 руб.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 22.10.2019, взыскании неустойки в размере 3 680 401,12 руб. за период с 01.11.2019 по 15.06.2023.

Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением обязанности по оплате имущества, содержат ссылки на положения гражданского законодательства об исполнении обязательств, договорах, неустойке.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указал, что частично оплачивал задолженность, имел рассрочку в оплате, истец злоупотребил правом при отказе от расторжении договора по заявлению ответчика, заявил о применении срока исковой давности и уменьшении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

Судом объявлен перерыв в судебном заседании до 04 августа 2023 года в 09 часов 15 минут. После перерыва судебное заседание в составе судьи Ивашина Д.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Егоровой Н.А., продолжено в 09 часов 15 минуты 04 августа 2023 года в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд проводит судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных о его месте и времени сторон.

Суд установил следующие обстоятельства.

22.10.2019 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - договор), по условиям которого истец продает, а ответчик покупает недвижимое имущество: обособленное нежилое помещение, общей площадью 801.2 кв.м.. кадастровый номер 14:22:050001:4946, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия). <...> (далее - объект).

Государственная регистрация права собственности ответчика на данный объект осуществлена 30.12.2019, договор обременен ипотекой в силу закона.

П. 2.1 договора установлено, что цена объекта составила 9 442 480 руб. без НДС; оплата производится покупателем с рассрочкой платежа в 5 лет.

В приложении № 2 к договору утвержден график платежей в период с 15.02.2020 по 15.11.2024, в приложении № 3 приведен расчет процентов за предоставление рассрочки платежа и график внесения данных процентов.

Между сторонами путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) было заключено дополнительное соглашение от 01.12.2020 об отсрочке платежей к договору, по условиям которого в отношении платежей за 2, 3, 4 кварталы 2020 года со сроками платежей до 15.05.2020 на сумму 472 124 руб., 15.08.2020 на сумму 519 463,17 руб. (платеж и проценты за отсрочку), 15.11.2020 на сумму 519 678,52 руб. (платеж и проценты за отсрочку) была предоставлена отсрочка на 12 месяцев, т.е. до 15.05.2021, 15.08.2021, 15.11.2021 соответственно.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения проценты за отсрочку платежей в период предоставления отсрочки не начисляются.

Ответчиком по договору были осуществлены платежи на общую сумму 583 540,89 руб., из них:

- 06.03.2020 на сумму 26 928,55 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 01.11.2019 по 15.12.2019);

- 06.03.2020 на сумму 35 466,13 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 16.12.2019 по 15.02.2020);

- 03.06.2020 на сумму 49 022,21 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 16.02.2020 по 15.05.2020);

- 03.06.2022 на сумму 472 124 руб. (платеж за 1 квартал 2020 года со сроком оплаты до 15.02.2020).

Иные платежи по договору ответчик не осуществил.

Ответчиком 30.09.2022 истцу были направлено соглашение о добровольном расторжении договора, приложил подписать соглашение о расторжении договора, после повторного обращения ответчика 01.02.2023 истец отказался заключать данное соглашение.

После этого истец обратился к ответчику с претензией от 13.03.2023 № 123.0272022, содержащей требование о внесении оплаты по договору, которая осталась без ответа и удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд пришел к следующим выводам.

Между сторонами сложились правоотношения в сфере купли-продажи из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), расторжения договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Порядок заключения договора купли-продажи из государственной или из муниципальной собственности движимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество) урегулирован ст. 4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В ст. 555 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или

договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008

N 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Право собственности ответчика на объект зарегистрировано 30.12.2019 (выписка из ЕГРН от 06.02.2020).

Судом установлено, что согласно п. 2.1 договора цена объекта составила 9 442 480 руб. без НДС; оплата производится покупателем с рассрочкой платежа в 5 лет.

В приложении № 2 к договору утвержден график платежей в период с 15.02.2020 по 15.11.2024 по 472 124 руб. ежеквартально.

В приложении № 3 приведен расчет процентов за предоставление рассрочки платежа и график внесения данных процентов.

Ответчиком по договору были осуществлены платежи на общую сумму 583 540,89 руб., из них:

- 06.03.2020 на сумму 26 928,55 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 01.11.2019 по 15.12.2019);

- 06.03.2020 на сумму 35 466,13 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 16.12.2019 по 15.02.2020);

- 03.06.2020 на сумму 49 022,21 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 16.02.2020 по 15.05.2020);

- 03.06.2022 на сумму 472 124 руб. (платеж за 1 квартал 2020 года со сроком оплаты до 15.02.2020).

Ответчик в согласованные сторонами сроки иные платежи по договору не осуществил.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 5.2 договора установлено, что, если сумма просрочки платежа с учетом процентов превысит 1 000 000 руб., продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата нежилого помещения.

На момент рассмотрения дела в суде размер задолженности по оплате превысил 1 000 000 руб.

При таких обстоятельствах суд признает, что невнесение оплаты по договору следует рассматривать в качестве существенного нарушения условий договора, являющегося основанием для его расторжения, и удовлетворяет исковые требования в указанной части.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 3 680 401,12 руб. за период с 01.11.2019 по 15.06.2023.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно 5.1 договора в случае несвоевременного внесения платежа в сроки предусмотренные графиком, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,5 % от суммы подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

Расчет неустойки судом проверен, признан неверным ввиду: неправильного определения даты начала ее начисления; неприменения в ряде случаев при расчете неустойки ст. 193 ГК РФ; положений законодательства о моратории на банкротство;; неучета установленной дополнительным соглашением сторон отсрочки платежей; неучета платежа, осуществленного ответчиком.

Истец рассчитал неустойку с 01.11.2019, в то время как в приложении № 2 к договору утвержден график внесения основных платежей в период с 15.02.2020 по 15.11.2024 по 472 124 руб. ежеквартально.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям,

подаваемым кредиторами, предполагающий освобождение от уплаты неустойки в отношении основного долга, возникшего до введения моратория.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

В связи с указанными обстоятельствами неустойка за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (в отношении основного долга за период до 31.03.2022) начислению не подлежит.

Истцом также заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Судом установлено, что неустойка начислена на основной долг за период с 01.11.2019 по 15.06.2023, при этом датой начала начисления неустойки следует считать 18.02.2020 (с учетом ст. 193 ГК РФ), поскольку согласно приложению № 2 к договору утвержден график основных платежей начиная 15.02.2020.

Истец обратился в суд 16.06.2023, течение срока исковой давности приостанавливалось на 30 дней на период соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В этой связи суд считает, что в отношении платежей со сроком уплаты 15.02.2020 и 15.05.2020 подлежит применению срок исковой давности, расчет пени следует осуществлять в отношении платежей со сроком оплаты с 15.08.2020.

Вместе с тем, как установлено судом, дополнительным соглашением стороны отсрочили уплату платежей со сроками оплаты 15.05.2020, 15.08.2020, 15.11.2020 до 15.05.2021, 15.08.2021, 15.11.2021 соответственно.

Представленное в материалы дела дополнительное соглашение об отсрочке не подписано истцом, однако, было направлено им ответчику, что также подтверждается ответом Прокуратуры Республики Саха (Якутия) от 25.11.2020, где указано, что в адрес истца органами прокуратуры было внесено представление по факту незаконного отказа от предоставления рассрочки, а также письмом истца ответчику с приложением проекта дополнительного соглашения.

Кроме того, истец имел право на такую рассрочку согласно п. 5.1 ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, где указано, что в случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку продавец обязан в течение тридцати дней со дня обращения субъекта малого или среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования. Такое дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок от шести до двенадцати месяцев (далее - отсрочка). Проценты, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется отсрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются. Штрафы, неустойки или иные меры ответственности в связи с несоблюдением субъектом

малого или среднего предпринимательства изначально установленных договором купли-продажи недвижимого имущества порядка и сроков внесения платы за приобретаемое в рассрочку арендуемое имущество, в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором, в период предоставления отсрочки не применяются. Установление дополнительных платежей, подлежащих уплате субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с предоставлением отсрочки, в том числе за заключение дополнительного соглашения, указанного в настоящей части, не допускается.

Таким образом, дополнительное соглашение было заключено путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), в связи с чем у истца имелась только просрочка по платежу за 1 квартал 2020 года - 15.02.2020, который он внес 03.06.2020.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

При таких обстоятельствах, поскольку к просроченному платежу за 1 квартал 2020 года - 15.02.2020 подлежит применению срок исковой давности, то исковая давность также подлежит применению и к начислению неустойки за просрочку данного платежа.

В связи с указанными обстоятельствами расчет неустойки следует осуществлять за период с 16.02.2021 по 15.06.2023 (с учетом положений ст. 193 ГК РФ и моратория на банкротство с 01.04.2022 по 01.10.2022).

Довод ответчика о том, что при расчете неустойки следует учитывать осуществленные им платежи от 06.03.2020 на сумму 26 928,55 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 01.11.2019 по 15.12.2019); от 06.03.2020 на сумму 35 466,13 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 16.12.2019 по 15.02.2020); 03.06.2020 на сумму 49 022,21 руб. (проценты за предоставление отсрочки платежей за период с 16.02.2020 по 15.05.2020), судом отклоняется.

Согласно ст. 317.1 ГК РФ в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Начисление указанных процентов не является финансовой санкцией, а относится к плате за предоставление отсрочки по основным платежам.

Указанные денежные средства были оплачены ответчиком во исполнение условий действующего договора, следовательно, не могут быть зачтены в счет погашения основного долга.

При этом оплата указанных процентов была осуществлена ответчиком за периоды, предшествовавшие отсрочке платежей, установленных дополнительным соглашением, в силу чего не может быть зачтена в счет оплаты основного долга.

Довод ответчика о том, что истец злоупотребил правом, поскольку не расторг договор по заявлению ответчика от 30.09.2022 и повторному заявлению от 01.02.2023, следовательно, неустойка подлежит начислению по 30.09.2022, судом отклоняется.

Истец к заявлению о расторжении договора от 30.09.2022 приложил проект соответствующего соглашения, где в качестве одного из условий указал отказ истца от взыскания пени за просрочку оплаты по договору.

Истец отказался от расторжения договора на таких условиях.

Суд приходит к выводу, что отказ истца от расторжения договора на условиях, предложенных ответчиком, является его правом, а не обязанностью.

Дополнительным обстоятельством, подтверждающим несогласие истца отказываться от взыскания пени (т.е. несогласия с условиями расторжения договора, предложенными ответчиком) является обращение в суд с настоящим иском.

Судом осуществлен самостоятельный расчет суда неустойки, размер которой составил 7 625 333,74 руб. за период с 16.02.2021 по 15.06.2023, за исключением периода действия моратория на банкротство с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Указанный расчет превысил сумму, рассчитанную истцом; следовательно, расчет истца признается судом не нарушающим прав ответчика.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

Как указано в ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую

деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Суд приходит к выводу, что размер начисленной истцом неустойки исходя из 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, носит явно несоразмерный характер.

В связи с указанным обстоятельством суд считает необходимым уменьшить размер неустойки исходя из 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, поскольку такой размер неустойки соответствует обычной практике взаимоотношений субъектов экономической деятельности.

На основании изложенного суд удовлетворяет ходатайство истца об уменьшении размера неустойки и взыскивает с ответчика 1 525 066,75 руб. за период с 16.02.2021 по 15.06.2023, за исключением периода действия моратория на банкротство с 01.05.2022 по 01.10.2022.

Истец в силу положений НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Размер государственной пошлины по настоящему делу составил 47 402 руб.

(6 000 руб. за неимущественное требование и 41 402 руб. за имущественное).

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ);

На основании изложенного с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 47 402 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 22.10.2019, заключенный между администрацией муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) неустойку в размере 1 525 066,75 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 47 402 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Д.И. Ивашин

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 09.03.2023 3:23:00

Кому выдана Ивашин Денис Игоревич