Решение по делу № А62-8919/2022 от 22.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Смоленск

22 декабря 2023 года Дело № А62-8919/2022

Резолютивная часть решения оглашена 22 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе: председательствующего по делу судьи Савчук Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зеленковой М.Г. рассмотрев в судебном заседании ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы по иску

общества с ограниченной ответственностью «ИТ-Мозаика» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 01.09.2022, паспорт,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 27.12.2021 № 160, паспорт,

после перерыва: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИТ-Мозаика» (далее также-истец; ООО «ИТ-Мозаика») обратилось с иском к Администрации города Смоленска (далее также-ответчик; Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи здания производственной базы, площадью 641,1 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020802:448, расположенному по адресу: <...> в части определения цены выкупаемого имущества в соответствии с постановлением от 15.08.2022 № 2324-адм Администрации города Смоленска, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утвержденным решением 21-й сессии Смоленского городского совета V созыва от 31.03.2017 № 334.

В обоснование исковых требований истец указал, что ООО «ИТ-Мозаика» на основании Договора аренды здания №3835/20 от 26.02.2020г. является арендатором здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 641,1 кв. метров, для использования под производственную базу (далее - здание).

Арендуемое здание является муниципальной собственностью. Кадастровый номер здания 67:27:0020802:448.

Постановлением от 15.08.2022г. №2324-адм Администрация города Смоленска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утверждённым решением 21-й сессии Смоленского городского Совета V созыва от 31.03.2017 №334, на основании заявления ООО «ИТ-Мозаика» от 29.04.2022, постановила продать ООО «ИТ-Мозаика» арендуемое здание производственной базы по цене 7 888 700 рублей с правом выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Администрация письмом от 23.08.2022г. направила в адрес ООО «ИТ-Мозаика» предложение о заключении договора купли-продажи по цене 7 888 700 без НДС, представив проект договора купли-продажи.

Общество, не согласившись с предложенной выкупной ценой, посчитав её завышенной, письмом от 21.09.2022 направило в администрацию протокол разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость в сумме 2 061 493 рублей без НДС, на основании отчета об оценке № 131/22 от 10.09.2022г., составленного ООО «Департамент независимой оценки и экспертизы».

Администрация письмом от 18.10.2022г. отклонила протокол разногласий общества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «ИТ-Мозаика» в суд с настоящим исковым заявлением.

От истца поступило ходатайство о назначении экспертизы по делу с целью определения выкупной цены. .

Администрация против проведения экспертизы не возражала, отводов заживлённой кандидатуре эксперта не заявила.

Определением суда от 25.01.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФИО3 (ООО «БИНОМ»).

В материалы дела представлено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость здания производственной базы площадью 641,1 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020802:448, расположенное по адресу: <...> составила 2 013 290 рублей.

Эксперт опрошен в судебной заседании по обоснованию применяемых методов оценки к спорному объекту.

Администрация выразила несогласие с представленным экспертным заключением, указав на значительную разницу стоимости объекта с применением различных методов оценки, наличие сомнений в достоверности результатов экспертизы с учетом применения экспертом затратного метода оценки без проведения оценки сравнительным методом. Так, Администрация указал, что цена сделки первоначально определена на основании отчета № 3777/н/22-06 об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, выполненного ООО «Коуп-Консалт» по заказу Администрации города Смоленска, согласно которому при применении сравнительного метода оценки рыночная стоимость объекта определена оценщиком в размере 7 888 700 рублей.

Администрацией заявлено о необходимости проведения повторной оценочной экспертизы с применением разных методов оценки для объективного установления стоимости отчуждаемого имущества.

ООО «ИТ -Мозаика» возражала против проведения повторной экспертизы, указав на достоверностью полному представленного в материалы дела экспертного заключения.

Определением суда от 19.07.2023 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4 (ООО «Независимая оценочная компания»).

Согласно заключению эксперта № 2059/IX/23 рыночная стоимость здания производственной базы составляет 2 742 400 рублей.

ООО «ИТ-Мозаика» представлены возражения относительно достоверности экспертного заключения и пояснения эксперта по представленным возражениям.

В судебном заседании стороны поддержали ранее изложенную позицию, истец настаивает на исковых требованиях с учетом заявления об уточнении от 09.06.2023.

Суд заслушал пояснения сторон, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

ООО «ИТ-Мозаика» на основании договора аренды здания №3835/20 от 26.02.2020г. является арендатором здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 641,1 кв. метров, для использования под производственную базу.

Арендуемое здание является муниципальной собственностью. Кадастровый номер здания 67:27:0020802:448.

Администрация письмом от 18.10.2022г. отклонила протокол разногласий общества.

Разногласия сторон обусловлены не достижением согласия по цене выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа здания, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма N 92 указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

В рамках разрешения настоящего спора суд принимает в качестве доказательства стоимости выкупаемого имущества заключение эксперта ФИО3, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 29.04.2022 составляла 2 013 290 рублей (без НДС).

В заключениях экспертов ФИО3 и ФИО4 применены методы оценки в рамках затратного подхода, сопоставимы и приближены данные об износе конструктивных элементов, разница в результатах обусловлены отличием расчета полной восстановительной стоимости.

При этом эксперт ФИО5 указал, что по данной позиции применены данные 2017 года как наиболее приближенные к прибыли предпринимателей (строительных организаций) к дате оценки –второй квартал 2022 года.

В свою очередь эксперт ФИО3 применил данные при расчете восстановительной стоимости, указанные в приложении к письму КЦЦС от 12.01.2018 № КЦ/2018-01ти «Рекомендуемые индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 гг. на январь 2018 года по Федеральным округам и регионам Российской Федерации», что, по мнению суда, является наиболее оптимальным в указанной ситуации.

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным, не содержит противоречий и не вызывает сомнений в его обоснованности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом суд исходил из того, что выбор применяемой методики исследования на основании положений Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", равно как и применение поправочных коэффициентов, входит в компетенцию эксперта. При этом несогласие второй стороны с примененными экспертом методиками и полученными с их использованием выводами само по себе не свидетельствует о неполноте либо недостоверности проведенного исследования.

Эксперт в судебном заседании дал подробные объяснения относительно методики проведения экспертизы и применения поправочных коэффициентов.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона N 395-ФЗ пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Таким образом, выкупная стоимость имущества определена без НДС.

В данном случае судебный акт принят в пользу общества, которое просило урегулировать разногласия по цене, определенной в ходе рассмотрения спора. Поскольку эта цена отлична от цены, по которой Администрацией предложено заключить договор купли-продажи, понесенные ООО «ИТ-Мозаика» судебные расходы относятся на ответчика.

ООО «ИТ-Мозаика» понесены расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 рублей (платежное поручение № 147 от 25.10.2022 и расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ИТ-Мозаика» и Администрацией города Смоленска при заключении договора купли-продажи здания производственной базы площадью 641,1 кв. м. с кадастровым номером 67:27:0020802:448, расположенное по адресу: <...>.

Пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта от 09.03.2023 по делу № А62-8919/2022 и составляет 2 013 290 (два миллиона тринадцать тысяч двести девяносто) рублей (без НДС)».».

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИТ-Мозаика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в размере 31 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Л.А. Савчук