Постановление по делу № 20АП-2982/2025 от 01.10.2025 | 20 арбитражный апелляционный суд

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-5821/2022

01 октября 2025 года 20АП-2982/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 01.10.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мосиной Е.В., судей Лазарева М.Е. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Завьяловой А.А., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2025 по делу № А62-5821/2022,

принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Администрации муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 158 040 руб. неосновательного обогащения,

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «А-АВТО» (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 166 545,93 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Обращаясь с заявлением в арбитражный суд, администрация указала на то, что ИП ФИО1, являющийся покупателем объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве аренды ООО «А-Авто», являющегося продавцом, с 02.10.2019 - момента регистрации перехода права собственности на этот объект приобрел право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования (строительства) на праве аренды, независимо от даты оформления прав по договору аренды между ним и администрацией.

Арбитражный суд Смоленской области и суды апелляционной и кассационной инстанции при рассмотрении дела № А62-2128/2020 пришли к выводу о том, что собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства. Таким образом, срок аренды продлен на три года с 01.10.2019 по 01.10.2022.

До настоящего момента договор аренды не расторгнут, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, однако обязанности по оплате арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком.

В связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и, соответственно, изменением размера арендной платы, общая сумма задолженности предпринимателя по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года составляет 239 123,88 руб.

ИП ФИО1 исковые требования администрации не признал, подал встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в размере 158 040 руб., которое определением суда от 12.12.2022 принято для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями администрации.

Встречные исковые требования предпринимателя мотивированны следующим.

После приобретения в собственность объекта незавершенного строительства и его регистрации (02.10.2019) ИП ФИО1 перечислял денежные средства в счет арендной платы.

Общая сумма перечисленных денежных средств во время невозможности использования земельного участка по назначению составила 158 040 руб.:

– платежное поручение № 286 от 20.03.2020 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 505 от 17.06.2020 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 726 от 15.09.2020 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 958 от 15.12.2020 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 114 от 09.03.2021 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 277 от 04.06.2021 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 450 от 13.09.2021 года на сумму 19 755 руб.; – платежное поручение № 566 от 26.11.2021 года на сумму 19 755 руб.

Указанные платежи ИП ФИО1 совершал, полагая, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему перешло право аренды.

В рамках рассмотрения дела № А62-2128/2020 было установлено, что ИП ФИО1 был вправе требовать от администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора.

На основании незаконного постановления администрации от 05.12.2019 № 1696 «О прекращении права аренды» администрацией незаконно была погашена запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким образом, при разумном и добросовестном поведении в качестве участника гражданских правоотношений, ИП ФИО1 незаконными действиями администрации был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем.

27.01.2022 администрацией были осуществлены действия по восстановлению нарушенного права ИП ФИО1 путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.09.2013 № 3522.

В силу данного дополнительного соглашения только с 27.01.2022 ИП ФИО1 стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким образом, денежные средства, уплаченные ИП ФИО1 администрации за период с 20.03.2020 по 26.11.2021 на сумму 158 040 руб., являются неосновательным обогащением администрации.

21.04.2022 администрации стало известно о том, что Управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды ИП ФИО1 на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. До государственной регистрации его права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 предприниматель не имел возможности вступать в правоотношения с третьими лицами, в том числе по вопросу подготовки проектной документации на приобретенный объект недвижимости.

Таким образом, с момента приобретения объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке, ИП ФИО1 был лишен возможности использовать земельный участок по вине администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, которая сначала отказала ИП ФИО1 в реализации его законных прав и незаконно расторгла договор аренды земельного участка, а впоследствии длительное время не исполняла требования судебного акта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "А-Авто" (далее – ООО «А-Авто»).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024, исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО1 в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17 711,09 руб. В остальной части заявленных администрацией требований и в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 12.07.2024 решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024 по делу

№ А62-5821/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Отменяя судебные акты по настоящему делу, суд кассационной инстанции указал на то, что при рассмотрении спора по существу надлежащую судебную оценку не получили ссылки предпринимателя на то, что с момента приобретения объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке, он фактически не имел законной возможности использовать земельный участок; не установлено наличие или отсутствие у предпринимателя действительной возможности использования по целевому назначению земельного участка, законно продолжая строительство объекта дорожного сервиса в период после приобретения последнего 19.09.2019 (регистрация права в ЕГРН 02.10.2019) и с учетом даты истечения в 2017 году срока выданного обществу разрешения N RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса, а также - наличие или отсутствие возможности получения разрешения на строительство в условиях совершения администрацией незаконных действий, признанных таковыми судами по результатам рассмотрения дела N А62-2128/2020 и срока исполнения администрацией возложенной на нее судебными актами обязанности по заключению соответствующего соглашения о замене арендатора.

При новом рассмотрении дела администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила уточнение исковых требований от 02.12.2024, в соответствии с которым просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате за 4 квартал 2019 года и за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17 711,09 руб., а также дополнила правовую позицию по уточненным ею требованиям следующими доводами.

ИП ФИО1 с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (02.10.2019) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости.

Поскольку переход права собственности к предпринимателю на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 02.10.2019, с указанного момента последней является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости.

Постановление о прекращении аренды вынесено администрацией на основании заявления предыдущего арендатора земельного участка, являющегося также и первоначальным собственником объекта незавершенного строительства. Факт наличия на

заявлении подписи, не являющейся подписью уполномоченного лица арендатора, установлен в рамках только судебной почерковедческой экспертизы. Администрация при рассмотрении заявления не уполномочена давать оценку подлинности подписи представителя заявителя.

Также отказ администрации в замене арендатора в договоре аренды был основан на том, что договор аренды прекратил свое действие. Кроме того, наличие либо отсутствие соглашения о замене арендатора не может влиять на права собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, при наличии договора аренды на этот земельный участок.

В свою очередь, предпринимателем фактически не предпринималось никаких действий по осуществлению строительства. Доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению не представлены. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренды не является надлежащим доказательством невозможности использования спорного земельного участка.

Со стороны администрации действия, препятствующие осуществлению строительства, отсутствовали. За выдачей градостроительного плана земельного участка предприниматель обратился 26.05.2022, а за выдачей дубликата разрешения на строительство (ранее выдавалось ООО «А-Авто» 13.01.2015) с внесением изменений в него только 05.04.2023.

Следовательно, доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется. Иных доказательств невозможности пользования участком по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора, ответчиком не представлено.

Полагает несостоятельной ссылку на судебные акты, которыми признаны действия администрации незаконными, администрация не оспаривала законность владения предпринимателем земельным участком, а прекращение права аренды было признано незаконным только по результатам почерковедческой экспертизы подписи в заявлении, на основании которого была прекращена аренда.

09.07.2024 предприниматель продал объект незавершенного строительства ООО «Русбелавто» в том же виде, в котором он был приобретен.

Таким образом, со стороны администрации действия, препятствующие использованию земельного участка для завершения строительства, не осуществлялись, в

то время как сам предприниматель, проявляя незаинтересованность, бездействовал в части окончания строительства объекта.

При новом рассмотрении дела определением суда от 27.01.2025 в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску – Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области на его правопреемника - Администрацию муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области.

ИП ФИО1 представил следующие дополнения в обоснование заявленных им требований.

До момента вынесения окончательного судебного акта по делу № А62-2128/2020 ИП ФИО1 не должен был, не мог и не осуществлял какие-либо действия по продолжению строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902. Предприниматель не использовал и не мог использовать в целях аренды спорный земельный участок ввиду незаконных действий администрации.

Постановлением администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области от 05.12.2019 № 1696 было прекращено право аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Указанный ненормативный акт действовал, при этом его действие было прекращено только после вступления в законную силу решения суда по делу № А62-2128/2020, которым постановление администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области от 05.12.2019 № 1696 было признано недействительным.

По результатам рассмотрения дела № А62-2128/2020 установлено, что предприниматель был вправе требовать от администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора.

На основании постановления администрации от 05.12.2019 № 1696 «О прекращении права аренды» администрацией незаконно была погашена запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Незаконным также признан отказ администрации в переводе на предпринимателя прав и обязанностей арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Тем самым, предприниматель незаконными действиями администрации был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и законного использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному

назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем.

При этом ИП ФИО1 не уклонялся от оформления надлежащим образом арендных отношений с администрацией, осуществлял активные действия в данном направлении, однако именно администрацией осуществлены действия по воспрепятствованию в надлежащем оформлении прав и передаче предпринимателю спорного земельного участка в аренду для его использования предпринимателем на законных основаниях.

В качестве доводов о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, помимо отсутствия соглашения о замене арендатора в договоре аренды, предприниматель указал на:

- неоднократные отказы администрации в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка для строительства - письма администрации № 17759 от 03.12.2019, № 17773 от 03.12.2019, от № 3032 30.04.2020 и № 4616 от 30.04.2020;

- действующее и обязательное для всех до его отмены в судебном порядке постановление администрации № 1696 от 05.12.2019 о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778;

- погашение на основании постановления администрации № 1696 от 05.12.2019 записи в ЕГРН об аренде земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778;

- наличие судебного спора по делу № А62-2128/2020 в спорный период времени, установление в судебном порядке нарушенных прав предпринимателя и их восстановление лишь 27.01.2022;

- невозможность взаимодействия и разработки проектной документации для продолжения строительства (являющегося единственно возможным способом использования спорного земельного участка) по причине прекращении договора аренды и отсутствии его регистрации в ЕГРН.

Таким образом, ввиду незаконного прекращения права аренды, погашения записи в ЕГРН о праве аренды и действий администрации ИП ФИО1 был лишен действительной возможности использования по целевому назначению земельного участка, законно продолжая строительство объекта дорожного сервиса в спорный период.

Помимо изложенного, ИП ФИО1 был лишен возможности получения разрешения на строительство в условиях совершения администрацией незаконных действий, признанных таковыми судами по результатам рассмотрения дела № А62-2128/2020.

Полагает, что установленная вступившим в законную силу судебный актом по делу № А62-2128/2020 незаконность действий администрации не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела, а несогласие администрации с признанной судом незаконностью ее действий направлено на преодоление вступившего в законную силу решения по указанному делу и его пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке.

По результатам повторного рассмотрения настоящего дела решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2025 в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области отказано. С Администрации муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано неосновательное обогащение в размере 158 040 руб., а также 5741 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2025, Администрация муниципального образования «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, отказе в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что к ИП ФИО1 с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2019) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект, и с указанного момента последний является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости, вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости. Указывает, что ИП ФИО1 не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, при этом доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется.

ИП ФИО1 представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между администрацией и ФИО2 20.09.2013 заключен договор аренды № 3522 земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, разрешенное использование: для строительства объекта дорожного сервиса (далее - земельный участок 01:778, спорный земельный участок), со сроком с 01.10.2013 по 01.10.2016 с условием о возобновлении на тех же условиях на новый срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (далее - договор аренды).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора ФИО2 29.10.2013 передал ООО «А-Авто» права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды.

ООО «А-Авто» 13.12.2015 получено разрешение N RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса на земельном участке 01:778 сроком на 20 месяцев.

ООО «А-Авто» 17.08.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, кадастровый номер 67:18:3010101:902, проектируемое назначение - объект дорожного сервиса, степень готовности 20%, площадь застройки - 1 396,3 кв.м, площадь 1 497,6 кв.м (далее - объект, объект незавершенного строительства).

19.09.2019 ИП ФИО1 приобрел у ООО «А-Авто» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902 (строящийся объект дорожного сервиса), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 67:1 8:3010101:778, который находился в аренде у ООО «А-Авто» (договор аренды земельного участка № 3522 от 20.09.2013).

02.10.2019 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ИП ФИО1 на объект незавершенного строительства за номером государственной регистрации 67:18:3010101:902-67/056/2019-3.

24.10.2019 и 05.11.2019 предприниматель обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка 01:778 в аренду сроком на три года для

завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Письмами от 03.12.2019 № 17759 и № 17773 администрацией отказано в удовлетворении заявлений по следующим основаниям: согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2019 собственником объекта незавершенного строительства является иное лицо

( № 17759), и имеется явное несоответствие площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта незавершенного строительства, в связи с чем необходимо обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка соразмерной площади с предоставлением для утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории ( № 17773).

20.02.2020 предприниматель вновь обратился в администрацию с заявлением о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка, но письмом от 30.04.2020 № 3032 получил отказ со ссылкой на несоответствие площади застройки объекта незавершенного строительства по отношению к площади испрашиваемого земельного участка.

16.03.2020 предприниматель снова обратился в администрацию с заявлением о заключении соглашения о замене арендатора в договоре аренды от 20.09.2013 N № 3522. Однако снова получил отказ (ответ от 30.04.2020 № 4616) со ссылкой на то, что на основании заявления общества администрацией вынесено постановление о прекращении права аренды участка и, таким образом, прежний договор аренды прекратил свое действие, а для заключения нового договора аренды необходимо привести площадь испрашиваемого земельного участка в соответствие с площадью приобретенного объекта незавершенного строительства и представить в администрацию для утверждения схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2020 по делу № А62-2128/2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2021, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2021, признаны незаконными:

- постановление № 1696 от 05.12.2019 Администрации о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

- отказ Администрации в переводе на предпринимателя прав и обязанностей арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым

номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

- на Администрацию возложена обязанность заключить с ИП ФИО1 соглашение о замене арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса.

27.01.2022 администрацией и ИП ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.09.2013 года № 3522, в соответствии с которым права и обязанности прежнего арендатора ООО «А-Авто» по Договору земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 переходят к новому арендатору – ИП ФИО1

21.04.2022 Управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды ИП ФИО1 на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 405, 552, 606, 614, 620, 622, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного

Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, и пришел к выводу о том, что исковые требования администрации удовлетворению не подлежат, а встречные требования ИП ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив

причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

По смыслу пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 25 Обзора судебной практики N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской

Федерации 10.11.2021, арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Из материалов дела следует, что по условиям договора аренды использование предоставленного земельного участка предполагалось для цели завершения строительства расположенного на нем объекта, которое согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации может быть осуществлено только при наличии разрешения на строительство. При этом в силу части 7 этой статьи обязательным условием для получения разрешения на строительство является наличие правоустанавливающего документа на земельный участок, в том числе договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как верно указал суд, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

По результатам рассмотрения дела N А62-2128/2020 установлено, что предприниматель был вправе требовать от администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора.

На основании постановления администрации от 05.12.2019 N 1696 "О прекращении права аренды" администрацией незаконно была погашена запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким образом, при разумном и добросовестном поведении в качестве участника гражданских правоотношений, предприниматель незаконными действиями администрации был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и законного использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем.

Только 27.01.2022 администрацией были осуществлены действия по восстановлению нарушенного права предпринимателя путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.09.2013 N 3522.

В подтверждение доводов о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, помимо отсутствия соглашения о замене арендатора в договоре аренды, предпринимателем обоснованно указано на:

- неоднократные отказы Администрации в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка для строительства - письма администрации № 17759 от 03.12.2019, № 17773 от 03.12.2019, от № 3032 30.04.2020 и № 4616 от 30.04.2020;

Также ИП ФИО1 правомерно со ссылкой на положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указал на то, что он был лишен возможности получения разрешения на строительство с учетом даты истечения в 2017 году срока выданного обществу разрешения N RU 67518000-39 на строительство объекта

дорожного сервиса в условиях совершения администрацией незаконных действий, признанных таковыми судами по результатам рассмотрения дела № А62-2128/2020.

В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из разъяснений, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным признакам: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение не основано ни на законе, ни на сделке (договоре), т.е. происходить неосновательно.

В соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

В Обзоре судебной практики № 2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 (Определение № 47-КГ18-14) указано, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Исходя из указанных норм и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (платы за пользование чужим

имуществом), отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования чужим имуществом, а также размер неосновательного обогащения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт отсутствия у ИП ФИО1 по независящим от него причинам реальной возможности использовать земельный участок по назначению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования предпринимателя о взыскании с администрации неосновательного обогащения подлежат удовлетворению, поскольку внесенные предпринимателем арендные платежи в размере 158 040 руб. осуществлены в отсутствие встречного исполнения обязательств арендодателя в той мере, в какой это необходимо для полноценного использования объекта аренды по назначению, в связи с чем обладают всеми признаками неосновательного обогащения администрации.

При этом суд верно указал, что удовлетворение иска предпринимателя исключает правомерность заявленных администрацией требований о взыскании арендной платы за период, когда арендатор лишен был возможности использовать спорный земельный участок в целях завершения строительства ввиду незаконности действий администрации, установленных в рамках разрешения судебного спора по делу № А62-2128/2020.

Доводы администрации о том, что к ИП ФИО1 с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2019) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект, и с указанного момента последний является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости, вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости, несостоятельны и подлежат отклонению, учитывая, что принятие администрацией незаконного постановления от 05.12.2019 № 1696 «О прекращении права аренды», в связи с чем ИП ФИО1 был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем, исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Доводы заявителя жалобы о том, что ИП ФИО1 не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому

назначению, при этом доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Ввиду незаконного прекращения права аренды, погашения записи в ГГРН о праве аренды и действий администрации ИП ФИО1 был лишен действительной возможности использования по целевому назначению земельного участка, законно продолжая строительство объекта дорожного сервиса в спорный период.

Кроме того, ИП ФИО1 был лишен возможности получения разрешения на строительство в условиях совершения администрацией незаконных действий, признанных таковыми судами по результатам рассмотрения дела № А62-2128/2020.

Отсутствие у предпринимателя правоустанавливающего документа на земельный участок и связанная с этим невозможность получения разрешения на строительство и осуществления самого строительства, предполагают невозможность использования земельного участка по указанному выше назначению.

Расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства само по себе также не свидетельствует о фактическом использовании этого участка предпринимателем, поскольку соответствующий объект является именно объектом незавершенного строительства и его невозможно использовать по своему назначению в качестве самостоятельного объекта недвижимости до момента окончания строительства. Соответственно, использование в этом случае земельного участка, на котором этот объект расположен, заключается именно в завершении его строительства, а не в эксплуатации расположенного на нем здания или сооружения.

При этом необходимо отметить, что предприниматель не уклонялся от оформления надлежащим образом арендных отношений с администрацией, осуществлял активные действия в данном направлении, однако именно администрацией осуществлены действия по воспрепятствованию в передаче предпринимателю спорного земельного участка в аренду для его использования на законных основаниях предпринимателем.

Доводы администрации, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения. Данные доводы в полном объеме были предметом исследования первой инстанции и им судом дана полная и

правильная оценка. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2025 по делу № А62-5821/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции

Председательствующий судья Е.В. Мосина Судьи М.Е. Лазарев

А.Г. Селивончик