Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Челябинск 14 мая 2025 года Дело № А76-11170/2024
Резолютивная часть решения изготовлена 24 апреля 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 мая 2025 года.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Гладышева В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Полуяновой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «МВМ», ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Москва, о взыскании 216 065,13 руб.,
при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.01.2024,
УСТАНОВИЛ:
индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, г. Челябинск (далее – истец, ИП ФИО1) 04.04.2024 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МВМ», ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Москва, (далее – ответчик, ООО «МВМ»), в котором просит взыскать 216 065,13 руб., в том числе 184 198,75 руб. – основной долг, 31 866,38 руб. – неустойка, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 321 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2025 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2024 по делу № А76-11170/2024, рассмотренному в порядке упрощенного производства, и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по указанному делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением от 04.02.2025 судом назначено предварительное судебное заседание по рассмотрению иска.
В судебном заседании 01.04.2025 в отсутствие возражений лиц, дело признано подготовленным к судебному разбирательству и в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по существу и отложил судебное заседание на 24.04.2025.
Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв, в котором с заявленными требованиями не согласился, указал на то, что фактическая возможность осуществления своей коммерческой деятельности арендатором в период затопления, направленная на извлечение доходов, которые не были получены исключительно в связи со случившимся, не сохранялась, прорыв трубопровода явился препятствием, не позволившим получить прибыль, арендатор не мог надлежащим образом использовать данное помещение для осуществления им коммерческой деятельности в спорный период.
Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со статьями 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, 12.11.2013 между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (арендатор) заключен договор аренды торговых помещений, согласно которому арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) нежилые помещения № 2/1 и № 2/2 (торговые помещения), а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункт 1 дополнительного соглашения от 12.10.2018 № 6 к договору).
Согласно пункту 1.2 арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли аудио-, видео- и бытовой техникой, исключительно для обслуживания которого арендатор имеет право разместить в помещении административные и складские помещения.
Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке и действует по 31.12.2023 включительно.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 26.08.2022 № 9) размер постоянной арендной платы составил 800 руб.00 коп. за 1 кв. м помещения в месяц.
Указанная ставка включает в себя все платежи и расходы по содержанию торговых помещений, кроме расходов на электроэнергию.
В соответствии с пунктом 3.2.1 договора арендатор уплачивает постоянную арендную плату не позднее 10 числа каждого календарного месяца аренды.
Постоянная арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается в размере пропорциональном оставшемуся количеству дней в этом месяце, и уплачивается арендатором арендодателю на основании соответствующего счета арендодателя (пункт 3.2.2 договора).
Пунктом 7.3 договора установлено, что при просрочке арендатором арендных платежей, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи помещения от 01.12.2017 (с учетом изменения площади объекта) торговые помещения переданы арендатору в эксплуатацию (аренду), в том числе:
- помещение 2/1 с кадастровым номером 74:36:0324012:4324, площадью 1 343,5 кв. м,
- помещение 2/2 с кадастровым номером 74:36:0324012:4323, площадью 770,9 кв. м.
09 октября 2023 года общество «МВМ» в адрес предпринимателя ФИО1 направлено письмо № 359-ДН, которым арендатор уведомил об уменьшении постоянной части арендной платы по договору за сентябрь и октябрь 2023 года на сумму 184 198 руб. 75 коп. в связи с прорывом трубопровода муниципального унитарного предприятия ПОВВ г. Челябинска и невозможности использования помещения.
Письмом от 17.10.2023 предприниматель ФИО1 сообщил обществу «МВМ» об отсутствии оснований для уменьшения (перерасчета) постоянной части арендной платы.
Истцом в адрес ответчика 30.01.2024 № 1/24 направлена досудебная претензия о погашении задолженности по арендной плате.
12 марта 2024 года обществу «МВМ» направлен ответ на претензию предпринимателем ФИО1, в котором указано, что круглосуточное пользование помещением в силу пункта 4.1.2 договора от 12.11.2013 не было исполнено, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации общество «МВМ» вправе приостановить исполнение встреченного обязательства по оплате постоянной части арендной платы за помещение по договору за указанный период.
Поскольку ответчик добровольно не погасил задолженность, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Правоотношения сторон, возникшие из договора от 12.11.2013, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.
Спорные отношения сторон возникли по поводу возможности использования помещения в период с 17 час. 00 мин. 30.09.2023 до 10 час. 00 минут 04.10.2023 и необходимости соответствующего внесения арендной платы, в связи с прорывом трубопровода, которое повлекло протечку воды в торговом зале магазина «Эльдорадо», для размещения которого используется арендованное имущество.
При рассмотрении дела, установлен факт прорыва трубопровода МУП ПОВВ г. Челябинска, который повлек протечку воды в торговом зале магазина «Эльдорадо», для размещения которого используется арендованное имущество, что подтверждается составлением актов о происшествии от 02.10.2023 и 05.10.2023.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Таким образом, основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу статей 328, 611 Гражданского кодекса во взаимосвязи со статьей 614 этого кодекса договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Учитывая вышеизложенное, именно арендодатель должен обеспечить беспрепятственное владение вещью арендатором. Риск нарушения владения или его затруднения со стороны третьих лиц возлагается на арендодателя.
В соответствии с договором аренды нежилого помещения арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого помещения в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.
Согласно пункту 1.2 договора указано, что основной целью использования помещения является розничная торговля аудио-, видео- и бытовой техникой, исключительно для обслуживания которого арендатор размещает в помещении административные и складские помещения.
Представленными в материалы дела актами о происшествии от 02.10.2023, 05.10.2023 установлено, что 30.09.2023 начиная с 17.00 в торговом зале магазина «Эльдорадо» возникла интенсивная протечка воды из стыка напольного покрытия и стены около сервисной зоны магазина (в нескольких местах). В результате протечки был подтоплен пол по всей площади магазина, а также повреждены находящиеся в помещении товар, торговое оборудование и элементы отделки.
С целью выявления причин и ликвидации протечки была вызвана Аварийная служба Производственного объединения водоснабжения и водоотведения г. Челябинска, которая установила, что протечка воды произошла из-за неисправности трубопровода, расположенного под землей вдоль стены здания. Подача воды в неисправный трубопровод была прекращена аварийной службой, однако полностью поступление воды не прекратилось, вследствие чего залив помещения продолжился. Коммерческая деятельность магазина «Эльдорадо» в помещении приостановлена полностью и не осуществляется начиная с 17:00 30.09.2023.
В течение рабочего дня 03.10.2023 из помещения удалялись остатки воды, торговое оборудование и элементы отделки просушивались с использованием тепловых пушек.
Начиная с 10.00 04.10.2023 магазин «Эльдорадо», расположенный в помещении, возобновил коммерческую деятельность в полном объеме. Коммерческая деятельность в помещении не осуществлялась с 17.00 30.09.2023 по 10.00 04.10.2023.
Проанализировав вышеизложенное, затопление произошло по всей площади магазина, после проведения мероприятия по удалению воды и просушки, ответчик возобновил работу магазина. Представленные в материалы дела акты о происшествии истцом не были оспорены. Прорыв трубопровода явился препятствием, не позволившим осуществлять коммерческую деятельность ответчика.
Ответчиком в материалы дела представлен расчет суммы, подлежащей зачету, согласно которому общая сумма равна 184 198,75 руб.
Сумма, подлежащая удержанию за октябрь 2023 года (с 01.10.2023 по 03.10.2023) составляет 163 695,48 руб., из расчета (1 691 520 руб. (размер постоянной арендой платы за месяц)/31 дн. (количество календарных дней))*3 (количество дней, где коммерческая деятельность не осуществлялась).
Сумма, подлежащая удержанию за сентябрь 2023 года (17:00-21:00 30.09.2023) составила 20 503,27 руб., из расчета (1 691 520 руб./30 дн.) /11ч. (количество рабочих часов магазина)*4ч. (часы, не осуществления коммерческой деятельности)).
Указанный расчет проверен судом, признан арифметически верным, истцом не оспорен.
Поскольку материалами дела подтверждается факт наступления обстоятельств, по которым ответчик не смог осуществлять коммерческую деятельность, арендатор вправе требовать снижение цены договора в соответствии с п.4 ст. 614 ГК РФ.
Довод истца о возможности арендатора компенсировать убытки за счет лица, виновного в аварии, не состоятелен. Именно арендодатель должен инициировать спор о взыскании убытков, поскольку в силу п. 1.4. Договора имущество на праве собственности принадлежит последнему, а также должен освободить арендатора от арендной платы за период невозможности использования имущества в соответствии с согласованной целью.
Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Судебные расходы за рассмотрение настоящего иска распределены в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Судья В.И. Гладышева