Решение по делу № А73-14102/2024 от 12.03.2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-14102/2024

12 марта 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 26 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680021, <...>, помещ. 2)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2.

о признании одностороннего отказа от договора недействительным,

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности № 27АА2273181 от 24.06.2024, диплом;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 02.12.2024, удостоверение адвоката,

от третьего лица – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв» (далее – ответчик, ООО «СЗ «Дежнёв») о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора инвестирования №21-154 от 30.08.2021.

Исковые требования мотивированы отказом ответчиком от договора в отсутствие соответствующих фактических и правовых оснований, с нарушением установленной процедуры, нормативно обоснованы положениями статей 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 09.09.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 29.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

ООО «СЗ «Дежнёв» по доводам отзыва ссылается на факт несоблюдения инвестором графика оплат по договору, также указывает, что 01.07.2024 в адрес ИП ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора, в связи с чем процедура отказа от договора соблюдена.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Как следует из материалов дела, 30.08.2021 между ООО «СЗ «Дежнёв» (застройщик) и ИП ФИО1 (инвестор) заключен договор инвестирования в объект «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараже-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном р-не г. Хабаровска» № 21-154, по условиям которого застройщик обязуется на полученные от инвестора инвестиции выполнить работы, совершить все необходимые действия по созданию объекта инвестиционной деятельности (квартира, основные характеристики которой отражены в приложении № 1 к договору, площадью согласно проекта 49, 16 кв. м, 7 этаж, помещение 7 по счету справа налево от входа на этаж с лестничной клетки, обозначенное на планировочном решении «тип К», а также доли в праве общей собственности на общее имущество объекта, пропорциональной общей площади объекта инвестиционной деятельности), выплатить/передать инвестиционную прибыль инвестору, а инвестор обязуется передать в собственность застройщику инвестиции в сумме, установленной договором для получения инвестиционной прибыли.

Согласно пункту 3.1 договора размер инвестиций определен сторонами в сумме 7 199 082 руб. 87 коп. Общий размер инвестиций определяется исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта инвестиционной деятельности, которая составляет 146 441 руб. 88 коп. (в редакции дополнительного соглашения №1 от 21.03.2022).

Приложением №3 согласован график инвестирования (в редакции дополнительного соглашения №1 от 21.03.2022).

В соответствии с пунктом 3.2 договора внесение инвестиционных средств осуществляется инвестором на расчетный счет застройщика в соответствии с графиком инвестирования, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №3). Датой платежа является дата поступления инвестиционных средств на расчетный счет застройщика.

В случае нарушения инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему договору более чем на 14 календарных дней, застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

Письмом от 10.01.2024 ООО «СЗ «Дежнёв» уведомил инвестора о переносе сроков передачи объекта инвестиционной деятельности на III квартал 2024 года, в связи с чем предложено представить мотивированный ответ, подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока завершения строительства и передачи объекта инвестиционной деятельности.

Письмом от 20.06.2024 ООО «СЗ «Дежнёв» повторно уведомил инвестора о переносе срока сдачи объекта инвестирования на конец III квартал 2024 года, повторно предложив подписать дополнительное соглашение.

Письмом исх.№ 24-86 от 21.06.2024 ООО «СЗ «Дежнёв» уведомило ИП ФИО1 о наличии просроченной задолженности в размере 2 399 082 руб. 87 коп., вследствие чего предложено в срок 5 рабочих дней с момента направления уведомления погасить задолженность.

Ответным письмом от 26.06.2024 ИП ФИО1 указала, что готова внести оплату при наличии надлежащим образом оформленной гарантии передачи объекта инвестиционной деятельности в течение 5 рабочих дней.

Поскольку задолженность погашена не была, письмом исх.№ 24-92 от 01.07.2024 ООО «СЗ «Дежнёв» уведомил ИП ФИО1 о расторжении договора инвестирования, в связи с чем внесенные инвестиционные средства возвращены по платежному поручению № 3020 от 01.07.2024.

Полагая отказ от договора незаконным, ИП ФИО1 обратилась в суд с рассматриваем исковым заявлением с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований в силу следующего.

По общему правилу, предусмотренному статей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В настоящем случае заключенный между истцом и ответчиком договор инвестирования является договором продажи будущей недвижимой вещи, т.к. целью этого договора является передача истцу после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности за ответчиком объекта инвестиционной деятельности (квартиры).

При этом инвестиционный договор не является видом договора в смысле, придаваемом ему Гражданским кодексом РФ, а представляет собой особый правовой режим, установленный Законом об инвестиционной деятельности, который предусматривает целей внесения денежных средств в строительство (и осуществление иных практических действий) в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта от использования объекта строительства (абзац 3 статьи 1 Закона об инвестиционной деятельности).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее - Постановление № 54).

В договоре инвестирования от 30.08.2021 № 21-154 стороны определили, что целью инвестиционной деятельности юридического лица и индивидуального предпринимателя является извлечение прибыли от реализации объекта инвестиционной деятельности после ввода объекта в эксплуатацию и (или) достижение иного полезного эффекта (пункт 1.13 договора), при этом, объектом инвестиционной деятельности - квартира, основные характеристики которой отражены в Приложении № 1 (пункт 1.12).

В этой связи к правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 30 ГК РФ, общие положения об обязательствах.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Нормами главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи продавцу предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи только в следующих случаях.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае в качестве основания для расторжения договора ООО «СЗ «Дежнёв» полагает ненадлежащее исполнение ИП ФИО1 обязательств по договору инвестирования (пункт 6.4 договора), а именно: невнесение инвестиционных средств в установленном договором размере в согласованный сторонами срок.

Согласно пункту 3.1 договора размер инвестиций определен сторонами в размере 7 199 082 руб. 87 коп. Общий размер инвестиций определяется исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта инвестиционной деятельности, которая составляет 146 441 руб. 88 коп. (в редакции дополнительного соглашения №1 от 21.03.2022).

Приложением №3 согласован график инвестирования (в редакции дополнительного соглашения №1 от 21.03.2022), датой платежа установлен последний день каждого месяца, дата последнего платежа в размере 3 129 082 руб. 87 коп. определена 31.12.2023.

Во исполнение условий договора ИП ФИО1 на счет ООО «СЗ «Дежнёв» представленными в материалы дела платежными поручениями внесены денежные средства в общем размере 4 930 000 руб.

Вместе с тем по состоянию на 31.12.2023 договорное обязательство по внесению инвестиционных средств в установленном договором размере инвестором не исполнено.

Поскольку ИП ФИО1 нарушался график инвестирования, письмом исх.№ 24-86 от 21.06.2024 ООО «СЗ «Дежнёв» уведомило инвестора о наличии просроченной задолженности в размере 2 399 082 руб. 87 коп., предложив в срок 5 рабочих дней с момента направления уведомления погасить задолженность.

Таким образом, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт нарушения предпринимателем условий договора в части соблюдения графика инвестирования.

Пунктом 9.5. договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Пунктом 6.4. договора стороны также предусмотрели, что в случае нарушения инвестором сроков несения инвестиций по договору более чем на 14 календарных дней, застройщик имеет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Поскольку задолженность в установленный срок погашена не была, письмом исх.№ 24-92 от 01.07.2024 ООО «СЗ «Дежнёв» уведомил ИП ФИО1 о расторжении договора инвестирования, в связи с чем внесенные инвестиционные средства возвращены по платежному поручению № 3020 от 01.07.2024.

Поскольку материалами дела подтверждается нарушение инвестором условия договора о сроках внесения инвестиционных средств, учитывая возврат перечисленных ему ранее по договору инвестирования денежных средств, суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ ООО «СЗ «Дежнёв» от исполнения договора инвестирования №21-154 от 30.08.2021 является правомерным, вследствие чего исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска на основании положений статьи 110 АПК РФ относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья М.С. Шеина