ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-47200/2023

27 мая 2025 года 15АП-3629/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Намалян А.А.,

при участии:

от АО «Тандер» - представитель ФИО1, по доверенности от 19.02.2025;

от ИП ФИО2 - представитель не явился, извещен;

от ИП ФИО3 – представитель ФИО4 по доверенности от 22.04.2024;

от ИП ФИО5 – представитель ФИО4 по доверенности от 22.04.2024;

от ИП ФИО6 – представитель ФИО7 по доверенности от 18.11.2024;

от АО «ПРОДТОРГ» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)» - представитель не подключился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2025 по делу № А53-47200/2023

по иску акционерного общества «Тандер» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3(ИНН <***> ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН 616702497161ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО6(ИНН <***> ОГРНИП <***>), акционерному обществу «ПРОДТОРГ» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании недействительными договоров, о понуждении к передаче объекта по договору аренды, взыскании штрафа, судебной и договорной неустойки,

по встречному иску о признании незаключенным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Тандер» (далее – истец, АО «Тандер», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее –ИП ФИО5), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ИП ФИО6), акционерному обществу «Продторг» (далее – АО «Продторг») в котором истец просит:

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимою имущества от 20.12.2023, заключенный между ИП ФИО3,ИП ФИО5 и гр. ФИО2, в части продажи части здания, из которой образовались впоследствии помещения с кадастровыми номерами 61:44:0012221:418, 61:44:0012221:420, и применить последствия недействительности указанной части сделки в виде возврата сторонам исполненного по части сделки.

- признать недействительным договор аренды недвижимости № Ч61083 от 29.12.2023, заключенный между ИП ФИО2 и АО «Продторг», и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонам исполненного по сделке и погашения записей в ЕГРН.

- признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка от 15.05.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО6 и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонам исполненного по сделке.

- обязать ИП ФИО3, ИП ФИО5 выполнить условия пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 14.09.2023 № РсФ/32456/23 и передать арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование для осуществления торговой деятельности объект, состоящий из двух помещений:

- нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0012221:420 общей площадью 70,4 кв. м (комнаты № 2, 2а-2ж,2з);

- нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0012221:418 общей площадью 409,9 кв. м.

- взыскать с ИП ФИО3, ИП ФИО5 солидарно штраф за неисполнение обязательств по передаче объекта, предусмотренных п. 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 14.09.2023 № РсФ/32456/23 в размере1 283 490 руб.

- взыскать с ИП ФИО3, ИП ФИО5 договорную неустойку, предусмотренную п. 7.4 договора, за невыполнение обязательства по информированию арендатора об отчуждении объекта в размере 407,83 рублей за каждый день просрочки исполнения за период с 21 декабря 2023 года по дату вынесения судом решения по настоящему делу включительно.

-взыскать с ИП ФИО3, ИП ФИО5 судебную неустойку в размере 10 000 рублей ежедневно за неисполнение требований, изложенных в пункте 3 искового заявления, с момента вступления в законную силу судебного акта до момента его фактического исполнении (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2025 иск акционерного общества «Тандер» удовлетворен частично. С индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу акционерного общества «Тандер» взысканы штраф и неустойка за нарушение обязательств в общем размере 640 691,43 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере12 895,54 руб. С индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу акционерного общества «Тандер» взысканы штраф и неустойка за нарушение обязательств в общем размере 640 691,43 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 895,54 руб. В остальной части иска отказано. С акционерного общества «Тандер» в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. государственной пошлины. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО5 отказано. С момента вступления решения суда в законную силу суд отменил принятые определением от 02 сентября 2024 года обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Ростовской области осуществлять регистрационные действия в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0012221:418 и 61:44:0012221:420, за исключением регистрационных действий по государственной регистрации права собственности за ИП ФИО3, ИП ФИО5

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд проигнорировал доводы АО «Тандер», в т.ч., хронологию событий, согласно которой подтверждается недобросовестное поведение и злоупотребление правом со стороны ответчиков. По мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно применил пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, в связи с различной правовой природой исковых требований, поскольку в настоящем деле поставлен вопрос о признании недействительными сделок, совершенных со злоупотреблением правом и применении последствий их недействительности.

В судебное заседание представители ИП ФИО2, АО «ПРодторг» надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель АО «Тандер» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ИП ФИО3 иИП ФИО5 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменных отзывах, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО6 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 сентября 2023 года между Акционерным обществом (арендатор по условиям договора) и ИП ФИО3,ИП ФИО5 (арендодатели по условиям договора) был заключен договор аренды № РсФ/32456/23 (т. 1 л.д. 17).

По условиям данного договора арендодатели обязались предоставить в аренду арендатору часть нежилого здания общей площадью 479,8 кв. м, по адресу: <...>.

Условиями договора было определено, что арендаторы имеют намеренье построить здание на принадлежащем им земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032027:369, площадь и технические характеристики подлежащего передачи объекта аренды будут уточнены по результатам кадастрового учета.

Срок для передачи объекта аренды в пользование арендаторы стороны установили не позднее 10 октября 2023 года, а общий срок аренды по 31 октября 2033 года.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032027:369, на котором стороны определили строительства нежилого здания, относится к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования «бытовое обслуживание» и «размещение магазинов», на момент подписания договора аренды находился в долевой собственности ИП ФИО3, ИП ФИО5 (по ? за каждым)

22 декабря 2022 года ИП ФИО3 и ИП ФИО5 было получено разрешение на строительство в границах земельного участка нежилого здания магазина площадью 1 267,6 кв. м.

11 декабря 2023 года здание магазина было введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод № 61-44-022209-2023.

14 декабря 2023 года нежилое здание было учтено в едином государственном реестре недвижимости под кадастровым номером 61:44:0032027:371, площадью 1 267,6 кв. м.

Одновременно с учетом объекта была осуществлена государственная регистрация прав ИП ФИО3, ИП ФИО5 на здание (по 1/2 доли за каждым).

20 декабря 2023 года ИП ФИО3, ИП ФИО5 продали нежилое здание магазина и земельный участок ФИО2

Право собственности ФИО2 на нежилое здание было зарегистрировано в ЕГРН 25 декабря 2024 года.

После того как право собственности на здание магазина перешло к ФИО2 он осуществил раздел здания на 8 нежилых помещений (т. 3 л.д. 34), в частности:

- нежилое помещение площадью 32 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 14,6 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 67,8 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 33,5 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 34,1 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 102,8 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 409,9 кв. м на 1 этаже;

- нежилое помещение площадью 530,8 кв. м на 2 этаже;

Нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0032027:418 площадью 409,9 кв. м по договору аренды № Ч61083 от 29.12.2023 (т. 4 л.д. 122) было передано ФИО2 в аренду АО «Продторг» (т. 3 л.д. 17).

Нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0032027:420 площадью 70,4 кв. м расположенное на 1 этаже было продано ФИО2 по договору купли продажи от 15 мая 2024 года ФИО6

В отношении указанных нежилых помещений истцом заявлены требования о признании договора купли продажи между ИП ФИО3,ИП ФИО5 и ФИО2 недействительным.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 № 12444/12).

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также указано, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса.

В представленном договоре аренды от 14 сентября 2023 года стороны отразили местоположения возведенного здания, подлежащую передачу в аренду площадь помещения, границы арендуемой части помещения, отдельно согласовали требования к помещению, а также эскиз самого здания, что указывает на согласованность предмета аренды.

Заключенный между АО «Тандер» и ИП ФИО3,ИП ФИО5 договор аренды от 14.09.2023 является договором аренды будущей вещи.

Ключевой особенность договора аренды будущей вещи является то, что он заключает тогда, когда у арендатора еще нет готового объекта для передачи в аренду, но сформировано желание на такую передачу с момента когда объект будет введен в эксплуатацию.

Совокупность фактов установленных в ходе рассмотрения спора, а именно: наличие у ИП ФИО3, ИП ФИО5 земельного участка в собственности на момент заключения договора с АО «Тандер», получение разрешения на строительство объекта, часть которого предполагалась к передачи в аренду, указывает на то, что заключенный договор является договором аренды будущей вещи.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для признания договора незаключенным не имеется.

АО «Тандер» заявлено требование о признании договора аренды недвижимости заключенного между ИП ФИО2 и АО «Продторг» и договора купли-продажи нежилого помещения и доли земельного участка заключенного между ФИО2 и ФИО6 недействительными.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции обоснованно сослался на пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, также изложена следующая правовая позиция. Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки от собственника предмета аренды (арендодателя).

Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительными спорных договоров.

Истцом заявлено требование о взыскании с ИП ФИО3,ИП ФИО5 солидарно штрафа за неисполнение обязательств по передаче объекта в размере 1 283 490 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 3.1 договора аренды установлено, что предпринимателя должны передать объект аренды в срок не позднее 10.10.2023 года.

Условиями пункта 7.6 договора аренды установлено, что за нарушение срока передачи объекта аренды арендодатели оплачивают штраф в размере 1 000 руб.за каждый день просрочки и если они нарушат обязательство по передачи объекта аренды и/или предоставят его в собственность/владение/пользование иным лицам, то предприниматели уплачивают штраф в размере трехкратной постоянной части аренной платы.

В приложении № 3 к договору стороны согласовали размер постоянной части арендной платы (т. 1 л.д. 27).

Штраф в размере 1000 руб. с 11.10.2023 (момент когда началась просрочка по передачи объекта) истец просил взыскать на период 60 дней.

С учетом того, что переход права на объект состоялся 25 декабря 2023 (76 дней). То требование о взыскании 60 000 руб., за просрочку на 60 дней правомерно удовлетворено судом.

Также истец просил взыскать неустойку за нарушение обязательств по информированию об отчуждение объекта в размере 0,1% от постоянной части арендной платы за каждый день просрочки, предусмотренную пунктом 7.6 договора с 21 декабря 2023 года.

Среднеарифметическая постоянная часть арендной платы составляет404 431,42 руб.

Суд первой инстанции указал, что с учетом того, что АО «Тандер» узнало о том, что объект отчужден в пользу третьих лиц 10 января 2024 когда в материалах дела был представлен отзыв истца, содержащий указанную информацию, то взысканию подлежит неустойка за период с 21 декабря 2023 года по 10 января 2024 в размере 8 088,60 руб. (404 431,42 руб. х 0,1% х 20 дней)

На основании изложенного требования истца о взыскании неустойки и штрафа обоснованного удовлетворены судом в общем размере 1 281 382,86 руб.(1 213 294,26 + 60 000 + 8 088,60)

Поскольку ответчики являлись долевыми сособственниками (1/2 доли в праве) на объект, который не был передан АО «Тандер», то обязательства ответчиков вытекающих из нарушений условий связанных с обязательствами по не предоставлению объекта в аренду являются равными, то есть с каждого из ответчиков надлежит взыскать по 640 691,43 руб.

Поскольку в требованиях о передачи объекта в аренду было отказано, то оснований для взыскания судебной неустойки не имеется.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2025 по делу№А53-47200/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий В.Л. Новик

Судьи Н.В. Ковалева

Б.Т. Чотчаев