Арбитражный суд Челябинской области
454000, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Челябинск
14 октября 2025 года Дело № А76-4834/2025
Резолютивная часть объявлена – 30 сентября 2025 года.
Решение в полном объеме изготовлено – 14 октября 2025 года.
Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Котляровой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания Кондрашенковым Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Администрации Миасского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить его и возврате недвижимого имущества,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Челябинской области.
при участии в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО1 (доверенность №57 от 23.09.2024, паспорт, диплом).
УСТАНОВИЛ:
Администрации Миасского городского округа обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» в котором просит:
1. расторгнуть договор купли-продажи объекта приватизации №573 от 31.12.2010, заключенный между Администрацией Миасского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис».
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» вернуть Муниципальному образованию – Миасский городской округ Челябинской области, недвижимое имущество – нежилое помещение п/подвал, номера на поэтажном плане с 10 по 16, общей площадью 116,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Миасс Челябинская область, пер. Физкультурников 12, кадастровый номер 74:74:34:1500005:890 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
3. Установить, что вынесенный судебный акт о возврате недвижимого имущества Муниципальному образованию – Миасский городской округ Челябинской области является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости Муниципального образования – Миасский городской округ Челябинской области.
В обоснование заявленных требований указывает на то, что по заключенному между сторонами договору купли-продажи имеется задолженность, задолженность с 2017 года не погашена, ведется исполнительное производство.
Истец в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнения поддерживает.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Миасского городского Челябинской области «Об условиях приватизации нежилого помещения» №2978 от 09.11.2010 года, а также в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российский Федерации», между Администрацией Миасского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» был заключен договор №573 купли-продажи объекта приватизации от 31.12.2010 (далее по тексту - договор), с оплатой в рассрочку на 5 лет.
В соответствии с п. 1.1. указанного договора продавец (Администрация Миасского городского округа) продает, а покупатель (ООО «УралРубежСервис») покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, муниципальное недвижимое имущество - нежилое помещение п/подвал, номера на поэтажном плане с 10 по 16, общей площадью 116,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Миасс, Челябинская область, пер. Физкультурников, 12 (далее по тексту - недвижимое имущество, объект).
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2011.
В соответствии с п. 2.1 договора цена объекта составляет 599 420 руб. без учета НДС.
Согласно п. 2.2. договора оплата цены объекта 599 420 руб. производится в течение 5 лет ежемесячно равными долями, в течение 10 дней со дня регистрации права собственности покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области.
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полной оплаты покупателем цены объекта.
Согласно графику расчетов по оплате в местный бюджет, за нежилое помещение -п/подвал, номера на поэтажном плане с 10 по 16, общей площадью 116,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> сумма платежа установлена в период с 14.03.2011 по 14.02.2016 равными частями - 9 990 руб. 33 коп.
С 07.06.2016 денежные средства в счет оплаты помещения от ответчика в адрес истца не поступают, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 94 893 руб. 83 коп.
09.11.2016 Администрация Миасского городского округа обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» о взыскании 94 893 руб. 83 коп. задолженности по договору №573 от 31.12.2010, пени за период с 21.02.2014 по 30.09.2016 в размере 49 654 руб. 04 коп.
Кроме того, имеется задолженность по оплате начисленного процента по вышеуказанному договору в размере 189 руб. 12 коп.
В соответствии с решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 по делу №А76-27559/2016 исковые требования Администрации Миасского городского округа удовлетворены и решено взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» в пользу Администрации Миасского городского округа 94 893 руб. 83 коп задолженности, пени в размере 49 654 руб. 04 коп., всего 144 547 руб. 87 коп.
Исполнительный лист №ФС012972966 от 13.07.2017 выдан Арбитражным судом Челябинской области.
С 2017 года по настоящее время в отношении ООО «УралРубежСервис» ведется исполнительное производство, об этом свидетельствуют постановления об исполнительном производстве (№74054/17 от 27.07.2017, от 07.07.2022, от 06.02.2024).
По настоящее время задолженность по договору не погашена.
21.05.2024 Администрация МГО направила ответчику претензию с требованием о расторжении договора и возврате недвижимого имущества (Требование о расторжении договора и возврате помещения по Акту приему-передачи №2432/1.6 от 16.05.2024). Указанная претензия оставлена без ответа.
Оставление требований претензии без удовлетворения послужило основаниями для обращения в суд с настоящими требованиями.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения от 31.12.2010 в части своевременного и надлежащего внесения платежей, подтвержден материалами дела.
В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой право собственности на него, однако не оплатил имущество), согласно которому арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10, от 27.10.2011 № ВАС-14396/11, от 12.04.2012 № ВАС-3275/12, от 12.07.2013 № ВАС-8666/13 и от 03.03.2014 № ВАС-2153/14).
Поскольку неоплата имущества в полном объеме в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд пришел к выводу о том, что требование истца о расторжении договора купли-продажи объекта приватизации №573 от 31.12.2010, подлежит удовлетворению.
В статье 1103 ГК РФ указано, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
В пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
А на продавце лежит соответствующая обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) уплаченную по купли-продажи объекта приватизации № 573 от 31.12.2010 денежную сумму в размере 504 526 рублей 17 копеек.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Расторгнуть договор купли-продажи объекта приватизации № 573 от 31.12.2010, заключенный между Администрацией Миасского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис».
Обязать общество с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» вернуть Муниципальному образованию – Миасский городской округ Челябинской области, недвижимое имущество – нежилое помещение п/подвал, номера на поэтажном плане с 10 по 16, общей площадью 116,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Миасс, Челябинская область, пер. Физкультурников 12, кадастровый номер 74:74:34:1500005:890 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Обязать Администрацию Миасского городского округа возвратить обществу с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) уплаченную по купли-продажи объекта приватизации № 573 от 31.12.2010 денежную сумму в размере 504 526 рублей 17 копеек, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УралРубежСервис» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 50 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья Е.А. Котлярова