Решение по делу № А48-7129/2022 от 20.07.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орёл Дело № А48–7129/2022

20 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2023

В полном объёме решение изготовлено 20.07.2023

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кияйкина И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Орловские Черноземы" (303560, Орловская обл., Залегощенский м.р-н, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, д. 101, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 57:25:0010605:5531, площадью 175,5 кв.м, расположенный по адресу: <...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>);

2) Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

3) Общество с ограниченной ответственностью «Содействие» (302028, <...>, эт. 1, пом. 13Б, ОГРН <***>, ИНН <***>),

4) Акционерное общество «Почта России» (125252, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, ул. 3-я Песчаная, д. 2А, ОГРН <***>, ИНН <***>),

5) ФИО1 (г. Орел),

6) ФИО2 (г. Орел),

7) Общество с ограниченной ответственностью «Локальные котельные» (302027, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

8) Общество с ограниченной ответственностью «Вил» (302027, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>);

9) ФИО3 (Орловская область),

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель ФИО4 (доверенность от 25.05.2023, диплом),

от ответчика - представитель ФИО5 (доверенность от 12.07.2022, диплом),

от третьих лиц представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Орловские Черноземы" (далее – истец, ООО "Орловские Черноземы") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Орла (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 57:25:0010605:5531, площадью 175,5 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Определениями суда от 19.08.2022, от 14.02.2023, от 11.04.2023, от 01.06.2023, от 29.06.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, общество с ограниченной ответственностью «Содействие», Акционерное общество «Почта России», ФИО1, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Локальные котельные», общество с ограниченной ответственностью «Вил», ФИО3.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает, что право собственности на спорный объект недвижимости возникло в силу приобретательной давности.

Администрации города Орла, заявленные требования не признала, полагает, что является ненадлежащим ответчиком по делу. В отзыве на исковое заявление указала, что нежилое помещение, общей площадью 175,5 кв.м, кадастровый номер 57:25:0010605:5531, расположенное по адресу: <...>, в реестре муниципального имущества города Орла не значится; сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют. По мнению ответчика, соглашения с титульным собственником или иным уполномоченным лицом, направленные на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности, ввиду чего, при рассмотрении спора по существу полагается на усмотрение суда.

В письменном отзыве на исковое заявление Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях указало, что в рассматриваемом споре отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, поскольку истец, получая имущество от АОЗТ «Орелптицепром» по договору передачи нежилого помещения от 01.03.1999 в безвозмездное пользование, знал об отсутствии оснований для возникновения у него права собственности на это имущество.

По мнению третьего лица, факт несения истцом расходов по содержанию, ремонту и поддержанию в надлежащем состоянии переданного ему имущества, также не является безусловным основанием возникновения права собственности на спорную недвижимость с позиции норм ст. 234 ГК РФ. Также указало, что по общему правилу лицо, осуществляющее безвозмездное пользование, обязано поддерживать полученную вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание.

Иные лица письменных отзывов на иск не представили.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Третьи лица 1 - 9 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом в порядке ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на сайте суда в сети Интернет.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд пришёл к выводу об обоснованности исковых требований по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, 22.10.2002 АОЗТ «Орелптицепром» на основании договора передачи нежилого помещения с баланса АОЗТ «Орелптицепром» на баланс ОАО «Орловские Черноземы» безвозмездно передало встроенное нежилое помещение, площадью 206,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Согласно п. 1.5 договора, здание предназначено для использования в качестве административного помещения.

По условиям договора, ОАО «Орловские Черноземы» обязалось использовать здание в соответствии с условием, указанным в п. 1.5. настоящего договора; поддерживать здание в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт; нести все расходы по содержанию здания (содержание в надлежащем состоянии прилегающей территории); за свой счет оплачивать коммунальные платежи (ЖРУ,электроэнергия, тепло энергия, охрана, услуги ГТС, ТТС).

Решением внеочередного общего собрания акционеров № 12 от 10.05.2019 были внесены изменения в наименование с открытого акционерного общества «Орловские Черноземы» на акционерное общество «Орловские Черноземы» в целях приведения Устава и наименования общества в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актах Российской Федерации»).

С 22.07.2022 акционерное общество «Орловские Черноземы» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Орловские Черноземы», что подтверждается Решением единственного акционера № 29 от 31.03.2022.

Как указал истец, обществом получены все активы реорганизованного хозяйства в свое владение, пользование и распоряжение, в том числе и спорный объект. ООО «Орловские Черноземы» не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно, начиная с 22.10.2002, владеет и пользуется как своим собственным, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги, производит за свой счет текущий ремонт нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:0010605:5531, площадью 175,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Техническим паспортом, подготовленным ГУП Орловский областной центр «Недвидимость» по состоянию на 11.11.2002, на объект недвижимости 1965 года постройки, 5 этажей, подтверждается, что указанный объект имеет назначение: встроенное помещение, инвентарный номер: 13656, площадь – 175,5 кв.м, местонахождение: <...>.

Правопритязания со стороны третьих лиц на спорные объекты недвижимости отсутствуют, что подтверждается нижеуказанными документами.

Из ответа ГУП ООО MP БТИ № 57-02-05/3071 от 19.06.2015 следует, что сведения о наличии зарегистрированного права собственности по состоянию на 01.01.2000 отсутствуют.

Письмом от 18.07.2022 № 71/6586 МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях сообщило об отсутствии в реестре федерального имущества сведений об объекте - нежилое помещение, кадастровый номер 57:25:0010605:5531, площадью 175,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Управление муниципального имущества и землепользования г. Орла письмом от 3666 от 27.07.2022 сообщило, что спорный объект недвижимого имущества в реестре муниципального имущества г. Орла не значатся.

Согласно выписке из ЕГРН, помещение с номером 57:25:0010605:5531, назначение: нежилое, площадью 175,5 кв.м, 1-этажное, расположено по адресу: <...>, инвентарный номер 13656; сведения о зарегистрированных правах на объект отсутствуют (л.д. 12, т.1).

Поскольку ООО «Орловские Черноземы» лишено возможности зарегистрировать за собой право собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке в виду отсутствия необходимых для регистрации правоустанавливающих документов, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно статье 234 данного кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3).

Таким образом, по смыслу статьи 234 ГК РФ с учетом вышеприведенных разъяснений, требования истца о признании права собственности по основаниям приобретательной давности, могут быть удовлетворены при наличии в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным (не по договору), истечение срока приобретательной давности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из разъяснений пунктов 16 и 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является давностный владелец.

Как следует из материалов дела, 22 октября 2002 года АОЗТ «Орелптицепром» по договору передачи нежилого помещения безвозмездно передало на баланс ОАО «Орловские Черноземы» (с 22.07.2022 ООО «Орловские Черноземы») встроенное нежилое помещение, площадью 206,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

С указанного времени правопредшественник Общества, а затем ООО «Орловские Черноземы» открыто и непрерывно владеет спорным объектом как своими собственными, несет бремя его содержания на протяжении более 15 лет, в том числе оплачивает все коммунальные платежи, осуществляет текущий ремонт помещения (доказательства имеются в материалах дела).

Течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, в данном случае с 22.10.2004.

С учетом приведенных разъяснений добросовестность давностного владельца определяется, прежде всего, на момент получения имущества во владение, причем в указанный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества.

В материалы дела также представлены сведения об отсутствии правопритязаний на спорный объект недвижимости.

В частности, из ответа ГУП ООО MP БТИ № 57-02-05/3071 от 19.06.2015 следует, что сведения о наличии зарегистрированного права собственности по состоянию на 01.01.2000 отсутствуют.

Истец несет бремя содержания объектов недвижимости, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается договором № 2185 от 31.05.2002, заключенным с МПП ВКХ «Орелводоканал» на отпуск питьевой воды, прием сточных и загрязняющих веществ в составе сточных вод; договором управления многоквартирным домом от 01.01.2011, заключенным с МУП ЖРЭП (Заказчик); договором № 593 от 25.11.2015, заключенным с ПАО «Квадра» - «Орловская генерация» о снабжении тепловой энергией в сетевой воде; договором энергоснабжения от 01.08.2020, заключенным с ООО «ИНТЕР РАО – Орловский энергосбыт» на продажу электрической энергии (л.д. 13-60, т. 1).

Кроме того, допрошенные в ходе рассмотрения дела свидетели подтверждают факт владения обществом спорным объектом недвижимого имущества с 2004 года.

Довод третьего лица МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях о том, что ст.234 ГК РФ не подлежит применению, поскольку владение имуществом осуществляется на основании заключенного между сторонами договора не состоятелен и не может быть принят во внимание по следующим мотивам.

Согласно п.1. ст. 689 ГК РФ «По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

В соответствии с п.1 ст. 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

25.06.2018 АОЗТ «Орелптицепром» прекратило свою деятельность.

До этого момента АОЗТ «Орелптицепром» не обращалось с заявлением о государственной регистрации права на спорный объект недвижимости.

Государственная регистрация права собственности на указанный объект, расположенный по адресу: <...>, ранее не совершалась.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации прав, ограничений (обременений) на спорный объект.

МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях считает, что Истец, получая имущество от АОЗТ «Орелптицепром» по договору в безвозмездное пользование знал об отсутствии оснований для возникновения у него права собственности на это имущество.

В соответствии со статьей 302 ГК Российской Федерации добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В отличие от названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в статье 234 данного Кодекса не раскрываются критерии добросовестности применительно к приобретению права собственности по давности владения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении от 26.11.2020 №48-П, следует, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

В рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Так, для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений ст. 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной так называемым «собственником» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 №4-КГ19-55 и др.).

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время, владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ.

Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и прочее.

В связи с чем, доводы МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях подлежат отклонению.

Относительно довода о том, что администрации города Орла является ненадлежащим ответчиком по делу, суд считает необходимым указать следующее.

Судом установлено, что 25.06.2018 АОЗТ «Орелптицепром» прекратило свою деятельность. Зарегистрировать право собственности истцу на приобретенный объект недвижимого имущества, не представлялось возможным, т.к. регистрация права собственности у продавца отсутствовала, правоустанавливающих документов о принадлежности недвижимости АОЗТ «Орелптицепром» у истца не имелось.

Спорное имущество находится на территории муниципального образования и при отсутствии зарегистрированного права собственности может перейти в муниципальную собственность как бесхозяйное на основании ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что прежний «собственник» в настоящее время ликвидирован, не лишает ООО «Орловские Черноземы» права обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2015 N Ф07-729/15 по делу N А21-4075/2014).

В связи с чем, доводы администрации города Орла не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств, а также отсутствия правопритязаний со стороны третьих лиц, суд приходит к выводу, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется спорным объектом недвижимости с 2004 года.

При изложенных обстоятельствах суд считает исковые требования о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу в силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ООО «Орловские Черноземы».

При обращении в суд истец на основании платежного поручения от 04.08.2022 № 27 уплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, поскольку решение не в пользу ответчика судом не принимается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Орловские Черноземы» удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Орловские Черноземы» (303560, Орловская обл., Залегощенский м.р-н, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, д. 101, ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимости: кадастровый номер 57:25:0010605:5531, площадью 175,5 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья И.В. Кияйкин