АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
10 февраля 2025 года № Ф03-6079/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщикова С.И.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х.
при участии:
от ИП ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 21.01.2025 № 1-01/2025
от Управления муниципальной собственности города Владивостока: представитель не явился
рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока
на решение от 12.07.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024
по делу № А51-20452/2023 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя ФИО2
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока
о взыскании 162 698 руб. 33 коп. убытков
Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 690090, <...>; далее – Управление) о взыскании 154 158 руб. 31 коп. убытков в виде излишне уплаченных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 11.02.2020 № 01-1637-001-Н-АР9485-00 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 12.07.2024, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 без изменения, уточненные требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить как незаконные и необоснованные. По мнению ответчика, заявленные предпринимателем убытки не подлежат возмещению, поскольку судебные акты по делу № А51-6642/2022 о понуждении к заключению с истцом договора выкупа арендуемого объекта исполнено, поэтому обязательство по внесению арендных платежей сохранялось у предпринимателя до регистрации его права собственности, в связи с чем оснований для их возврата не имеется.
ИП ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.2 АПК РФ в онлайн-режиме с использованием систем веб-конференции, представитель предпринимателя поддержал позицию, изложенную в представленном отзыве на жалобу, и возражал против ее удовлетворения.
Управление извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО2 на основании заключенного с Управлением договора от 11.02.2020 № 01-16375-001-Н-АР-9485-00 являлся арендатором муниципального объекта недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 17,6 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер № 25:28:000000:36664, расположенного по адресу: <...>, пом. II.
Предприниматель обратился в Управление с заявлением от 16.03.2022 по вопросу о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в чем ему было отказано письмом от 08.04.2022 № 5873/1у/28.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А51-6642/2022 отказ Управления в реализации предпринимателем права выкупа нежилого помещения признан незаконным и на ответчика возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.
После этого между Управлением (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был заключен договор от 19.07.2023 № 385-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, на основании которого предпринимателя в собственность передано арендуемое им нежилое помещение общей площадью 17,6 кв.м, этаж: 1, расположенное по адресу: <...>, пом. II.
Полагая, что в случае своевременного заключения указанного договора предприниматель не должен был бы уплачивать арендную плату, в связи с чем такие необоснованные расходы являются прямыми убытками арендатора, возникшими вследствие незаконных действий Управления, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя предъявленный иск, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались нормами статей 15, 16, 1069 ГК РФ, разъяснениями пунктов 12, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и с учетом ранее установленного по делу № А51-6642/2022 факта незаконности отказа Управления признали доказанным наличие причинно-следственной связи между такими виновными действиями ответчика и возникшими у истца убытками.
Указанные выводы судов в целом соответствуют разъяснениям пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами», согласно которым при рассмотрении дела о возмещении вреда, причиненного вследствие издания правового акта, решения или действия (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица), незаконность такого акта, решения или действия (бездействия), установленная судом в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, не подлежит переоценке в силу обязательности данного судебного акта (статья 16 АПК РФ).
Кроме того, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установив факт просрочки в оформлении спорного договора аренды, суды указали на то, что при надлежащем соблюдении Управлением возложенных на него функций предприниматель в период с 20.06.2022 до момента регистрации перехода права собственности не должен был вносить арендную плату за спорное помещение, в связи с чем понесенные им расходы являются его прямыми убытками, возникшими в результате незаконного бездействия ответчика и подлежащими возмещению за его счет.
С учетом изложенного суды признали обоснованными требования предпринимателя о взыскании полученных Управлением в спорных период всех арендных платежей.
Между тем при определении размера убытков суды не учли следующего.
Так по смыслу разъяснений пунктов 5, 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора и поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, это прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Аналогичная позиция в полной мере применима и в отношении объектов государственной или муниципальной собственности, выкупаемых в порядке Закона № 159-ФЗ.
Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734).
Таким образом, размер убытков при несвоевременном оформлении договора выкупа муниципального имущества должен определяться в виде разницы между фактически внесенной истцом арендной платой и суммой налога на имущество, обязанность по уплате которого у него возникла бы с момента регистрации права собственности.
Однако, как усматривается из уточненного расчета истца и подтвердил его представитель с судебном заседании, в данном случае судами с Управления фактически взыскана вся сумма арендных платежей за спорный период без учета налога на имущество, что нельзя признать правомерным, поскольку это влечет возникновение на стороне предпринимателя неосновательного обогащения.
С учетом изложенного и принимая во внимание, что для правильного разрешения спора требуется выяснение дополнительных обстоятельств и исследование новых доказательств, что не входит в полномочия суда округа, то в такой ситуации обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных в настоящем постановлении недостатков и определения размера налога на имущество, подлежащего внесению предпринимателем в спорный период.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 12.07.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу № А51-20452/2023 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
Г.Х. Пономарева