ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
03 февраля 2025 года
Дело №А56-79964/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Ракчеевой М.А.,
судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,
при участии от общественной организации «Вернисаж свободных художников Санкт-Петербурга» президента Пронькиной Ю.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 16.01.2025; паспорт), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО2 (доверенность от 29.10.2024),
рассмотрев 16.01.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38887/2024) общественной организации «Вернисаж свободных художников Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2024 по делу № А56-79964/2024,
установил:
Общественная организация «Вернисаж свободных художников Санкт-Петербурга», адрес: 191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 41, пом. 11-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее – Организация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее - Комитет), с иском о признании действующими договоров аренды от 26.02.2001 № 10-А162895 (в редакции дополнительных соглашений от 02.05.2007, 18,08.2010), от 18.12.2001 № 10-А163360 (в редакции дополнительных соглашений от 02.05.2007, 18.08.2010), от 25.01.2002 № 10-А163466 (в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2008) без прерывания их действия, а также о государственной регистрации указанных договоров.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра).
Решением от 22.10.2024 в иске отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, Организация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не исследовал все имеющие существенное для рассмотрения дела обстоятельства, не дал им правовую оценку, не рассмотрел заявленные истцом требования по существу и не применил подлежащие применению нормы материального права; так, истец заявил требование о признании действующими спорных договоров аренды, то есть признании за собой права аренды на помещения, между тем указанное требование по существу судом рассмотрено не было, доводам истца не дана правовая оценка; суд в обжалуемом судебном акте указал, что порядок признания прекращенных договоров по указанным в иске основаниям, действующим российским законодательством не предусмотрен, как и возможность возобновления действия прекращенного договора путем подписания соглашения, при этом то обстоятельство, что в дальнейшем запись о прекращении деятельности Организации признана недействительной, не накладывает обязанности на арендодателя в части восстановления действия договора аренды, такое обстоятельство служит основанием для обращения в Росреестр с заявлением о восстановлении записи в ЕГРН об обременении объектов; между тем именно ввиду отсутствия законодательного регулирования порядка признания действующим прекращенного договора при исключении и последующем восстановлении в ЕГРЮЛ одной из его сторон послужило основанием для обращения с настоящим иском, кроме того, внесение в ЕГРН регистрационной записи о регистрации договора аренды не является основанием для восстановления арендных отношений между Комитетом и Организацией; истец обратился за защитой своего нарушенного права, поскольку Учреждение, действуя от имени Комитета, в письмах от 18.04.2023 № 04-11-15163/23-0-1, от 29.05.2023 № 04-11-21701/23-0-1 уведомило Организацию о том, что спорные договоры аренды, по его мнению, прекращены в связи с прекращением деятельности арендатора 04.07.2022, а отмена решения об исключении организации из ЕГРЮЛ не является основанием для возобновления договоров аренды; судом первой инстанции не принято во внимание, что единственным основанием для прекращения действия договоров арены послужило исключение Организации из ЕГРЮЛ в административном порядке на основании решения суда, и впоследствии запись об исключении Организации из ЕГРЮЛ признана недействительной, следовательно, правовые последствия исключения из ЕГРЮЛ арендатора не произошли, оснований для признания договоров аренды прекращенными не имеется; более того, судом не принято во внимание и то обстоятельство, что спорные договоры фактически исполняются сторонами, помещения из владения Организации не выбывали, не были возвращены Комитету по акту приема-передачи; также судом в решении на дана правовая оценка требованию истца о совершении государственной регистрации договоров аренды.
В отзыве на жалобу Комитет в лице Учреждения с доводами жалобы не согласился, полагал решение суда законным и обоснованным; в силу положений ГК РФ после внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении действия юридического лица договорные отношения с таким арендатором – недействующим юридическим лицом могут считаться прекращенными в связи с отсутствием стороны по договору, в связи с чем арендодателем в адрес Управления Росреестра было направлено заявление о снятии обременения в виде аренды; 14.09.2022 и 22.09.2022 Управлением Росреестра в ЕГРН были внесены записи о погашении записей об ограничении права в виде аренды; то обстоятельство, что впоследствии запись о прекращении деятельности организации была признана недействительной, не накладывает обязанности на арендодателя в части восстановления действия договора аренды; кроме того, с момента исключения истца из ЕГРЮЛ последним не в полной мере исполнялись обязанности по внесению арендных платежей, у Организации по спорным договорам образовалась задолженность.
В судебном заседании президент Организации доводы апелляционной жалобы поддержал, указал, что задолженность по арендным платежам имеет место постольку, поскольку Комитетом арендная плата начисляется без учета коэффициента социальной значимости, тогда как арендатором арендные платежи осуществляются с учетом такого коэффициента; представитель Комитета поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Организацией (арендатор) заключено несколько договоров аренды объектов нежилого фонда.
Так, 26.02.2001 между названными сторонами заключен договор аренды № 10-А162895 (в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2010) по условиям которого арендатору во временное пользование и владение под склад передано нежилое помещение 21Н с кадастровым номером 78:31:1288:11:37:15 (ныне 78:31:0001288:3158) площадью 113,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, подвал.
В силу пункта 1.3 договора он заключен сторонами на срок до 12.07.2013.
В соответствии с пунктом 3.2 договора с 01.01.2012 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Апред х I х Кс, где Атек - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в текущем году, Апред - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году, I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Кс - коэффициент социальной значимости.
Согласно справочному расчету арендной платы к дополнительному соглашению к договору арендная плата без льгот составляет 555 932 руб. 16 коп. в год, 138 983 руб. 04 коп. в квартал, 46 327 руб. 68 коп. в месяц, тогда как с учетом коэффициента социальной значимости арендатора арендная плата составляет 55 593 руб. 20 коп. в год, 13 898 руб. 30 коп. в квартал, 4 632 руб. 77 коп. в месяц.
Пунктом 5.2 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Также между Комитетом и Организацией 18.12.2001 был заключен договор № 10-А163360 (в редакции дополнительных соглашений от 02.05.2007, 18,08.2010) аренды нежилого помещения 35Н с кадастровым номером 78:31:1288:11:37:41 (ныне 78:31:0001288:3173) площадью 95,1 кв. м расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, подвал, для использования под офис.
В силу пункта 1.3 договора он заключен сторонами на срок до 12.07.2013.
Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.
Содержание пунктов 3.2, 5.2 договора аналогично содержащимся в договоре № 10-А162895.
Согласно справочному расчету арендной платы к дополнительному соглашению к договору арендная плата без льгот составляет 750 792 руб. 32 коп. в год, 187 698 руб. 08 коп. в квартал, 62 566 руб. 03 коп. в месяц, тогда как с учетом коэффициента социальной значимости арендатора арендная плата составляет 75 079 руб. 24 коп. в год, 18 769 руб. 81 коп. в квартал, 6 256 руб. 60 коп. в месяц.
В январе 2002 года между сторонами был заключен договор от 25.01.2002 № 10-А163466 (в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2008) нежилого помещения № 33Н с кадастровым номером 78:31:1288:11:37:93 (ныне 78:31:0001288:3171) площадью 76,7 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, подвал, для использования под склад.
В силу пункта 1.3 договора он заключен сторонами на срок до 01.12.2011.
Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.
Содержание пунктов 3.2, 5.2 договора аналогично содержащимся в договоре № 10-А162895.
Согласно справочному расчету арендной платы к дополнительному соглашению к договору арендная плата без льгот составляет 602 732 руб. 64 коп. в год, 150 683 руб. 16 коп. в квартал, 50 227 руб. 72 коп. в месяц, тогда как с учетом коэффициента социальной значимости арендатора арендная плата составляет 60 273 руб. 26 коп. в год, 15 068 руб. 31 коп. в квартал, 5 022 руб. 77 коп. в месяц.
Впоследствии на основании решения Дзержинского районного судаг. Санкт-Петербурга от 24.03.2022 по делу № 2а-1037/22 Организация признана прекратившей свою деятельность в качестве юридического лица и сведения о ней исключены из ЕГРЮЛ.
Соответствующие сведения о прекращении деятельности общественного объединения в качестве юридического лица на основании статьи 29 Федерального закона от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» по решению суда внесены налоговым органом 04.07.2022 в ЕГРЮЛ (запись № 2227802137275 согласно разделу 9 выписки из ЕГРЮЛ в отношении Организации).
Впоследствии указанная запись была признана недействительной, о чем в реестр 22.03.2023 была внесена соответствующая запись.
Организация письмом от 27.03.2023 уведомила Комитет об указанных обстоятельствах, указала на продолжение исполнения Организацией обязательств арендатора по вышеупомянутым договорам.
Между тем Комитет в лице Учреждения письмами от 18.04.2023 и 29.05.2023, ссылаясь на положения статей 407 и 419 ГК РФ, указал, что после внесения записи о прекращении деятельности Организации договорные отношения сторон прекратились.
Кроме того, на основании заявлений Комитета в отношении арендуемых нежилых помещений 21-Н, 35-Н, 33-Н с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами 78:31:0001288:3158, 78:31:0001288:3173, 78:31:0001288:3171 соответственно в ЕГРН погашены записи об ограничении (обременении) права в виде аренды.
Организация, не согласившись с позицией Комитета, ссылаясь на то, что является действующим юридическим лицом и оснований для прекращения договоров не имелось, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что поскольку Организация с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ фактически перестала существовать, обязательства в силу статьи 419 ГК РФ по договору аренды подлежали прекращению, а, следовательно, договоры аренды прекратили своё действие в силу закона, при этом то обстоятельство, что в дальнейшем запись о прекращении деятельности Организации была признана недействительной, не накладывает обязанности на арендодателя в части восстановления действия договоров аренды. Что касается требования о государственной регистрации договоров, суд в удовлетворении иска в указанной части также отказал, ссылаясь на отсутствие у Комитета полномочий по осуществлению государственной регистрации в ЕГРН.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ 22.03.2023 налоговым органом была внесена запись № 2237800737282 о признании недействительной записи о прекращении деятельности Организации.
Решение Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24.03.2022 по делу № 2а-1037/22, послужившее основанием для внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности Организации, в последующем отменено апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2022 ввиду того, что Организация не была извещена о судебном разбирательстве, дело направлено на новое рассмотрение в ином составе суда.
Определением Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 14.02.2023 по делу № 2а-1082/2023 стороны утвердили соглашение о примирении, производство по административному иску ГУ Минюста РФ по Санкт-Петербургу о признании Организации прекратившей свою деятельность в качестве юридического лица и исключении сведений о ней из ЕГРЮЛ прекращено, произведен поворот исполнения решения суда от 24.03.2022.
Таким образом, решение о признании Организации прекратившей свою деятельность было отменено, соответствующие сведения внесены в ЕГРЮЛ, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что ранее заключенные договоры аренды прекратили свое действие, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.
Относительно возражений Комитета, апелляционный суд полагает необходимым отметить, что, как следует из материалов дела, спорные помещения по договорам передавались истцу под склады и офис с применением при расчете арендной платы коэффициента социальной значимости, при этом как пояснил представитель истца в заседании, и не было оспорено Комитетом, арендная плата по договорам производится арендатором с учетом указанного коэффициента, в связи с чем доводы ответчика о неисполнении обязательств по арендной плате, изложенные в том числе в обоснование позиции о прекращении арендных отношений, не находят своего подтверждения. Правомерность применения арендатором указанного коэффициента предметом настоящего спора не является.
Как следует из искового заявления, Организацией также заявлено требование о произведении государственной регистрации спорных договоров.
Между тем в силу положений статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также пункта 2 Общих положений Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Пунктом 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; 5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) ведение Единого государственного реестра недвижимости, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; 7) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; 8) иные полномочия, предусмотренные названным Федеральным законом.
С учетом приведенных правовых положений апелляционный суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований в части осуществления государственной регистрации договоров аренды не имеется, поскольку соответствующими полномочиями ответчик не обладает; Организация не лишена возможность обратиться в Управление Росреестра с заявлением о восстановлении регистрационной записи об аренде на основании судебного акта по настоящему делу.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2024 по делу № А56-79964/2024 отменить.
Признать действующими договор аренды от 26.02.2001 № 10-А162895 (в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2010), договор аренды от 18.12.2001 №10-А163360 (в редакции дополнительного соглашения от 02.05.2007, дополнительного соглашения от 18.08.2010), договор аренды от 25.01.2002 № 10-А163466 (в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2008), заключенные между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и общественной организацией «Вернисаж свободных художников Санкт-Петербурга».
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.А. Ракчеева
Судьи
С.В. Изотова
Н.Е. Целищева