АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

3 июня 2025 года Дело № А32-65506/2024

г. Краснодар

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 3 июня 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу «СИ ГЭЛАКСИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)о взыскании 5 109 611 рублей 10 копеек,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО1, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к акционерному обществу «СИ ГЭЛАКСИ» (далее – общество, АО «СИ ГЭЛАКСИ») о взыскании 5 109 611 рублей 10 копеек, из которых 4 995 644 рубля 62 копейки основного долга, 113 966 рублей 48 копеек неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за земельный участок в период с 01.04.2024 по 30.09.2024.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

От ответчика ранее поступило ходатайство о приостановлении производства по делу, до вступления в законную силу судебного акта № А32-17514/2024.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель общества отказался от ранее заявленного ходатайства о приостановлении производства по делу, что отражено в аудио-протоколе судебного заседания.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв на 5 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Данное ходатайство судом удовлетворено, принят отказ от ходатайства о приостановлении производства по делу.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и АО «СИ ГЭЛАКСИ» (арендатор), заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 21.04.2015 № 4900009851 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 до 01.04.2048 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 12 016 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района города Сочи, в территориальной зоне «РК», с видом разрешенного использования – «гостиница», категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в зоне «ВД» - водоохранная зона Черного моря – 500 м. в зоне лечебно-оздоровительного объекта, в зоне придорожной полосы федеральной автодороги – 75 м.).

Обществу на праве собственности принадлежит здание киноконцертного зала, общей площадью 2 910,1 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0302009:1023, а также здание (корпус № 4), общей площадью 12 905,2 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0302010:1040, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 4, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер величины (размера) годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.04.2015 № 001/31-2015 и 1 722 914 рублей.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документам за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

31 января 2024 года в адрес ответчика поступило уведомление Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края № 1268/02.01-44 об изменении размера арендной платы по договору, согласно которому стоимость размера арендной платы за земельный участок увеличилась с 2 423 583,57 рублей до 9 991 289 рублей 25 копеек.

Администрация считает, что общество оплату задолженности за пользование спорным земельным участком за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в размере 4 995 644 рублей 62 копеек и неустойки в размере 113 966 рублей 48 копеек за период с 11.03.2019 по 10.09.2024 не произвело.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес арендатора направлялась претензия от 19.06.2024 № 9641/02.01-44 с требованием об оплате существующей задолженности и неустойки, которая оставлена последним без исполнения.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием для обращения истца в суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Постановление Правительства РФ № 582), в частности, закреплен принцип № 7 – учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее – Принцип № 7).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Методические рекомендации).

Согласно пункту 30 Методических рекомендаций в целях применения Принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании п. 6.3. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утв. Постановлением администрации города Сочи от 04.12.2023 № 3655, арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, за исключением случаев, указанных в подпунктах 3.1, 3.3.2, 3.3.4, 7.2 Порядка, а также за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2009, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Именно на арендодателе лежит обязанность по правильному и обоснованному исчислению регулируемой арендной платы за публичный земельный участок с применением действующих нормативных правовых актов. При этом арендатор, исполнивший обязанность по уплате неверно рассчитанной арендодателем арендной платы, не может быть признан недобросовестным и лишен права на судебную защиту (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2024 N 307-ЭС23-17271 по делу № А56-50173/2022).

Таким образом, ввиду применения к рассматриваемым правоотношениям Принципа № 7 размер арендной платы по спорному договору аренды не может превышать размера земельного налога.

На основании пункту 2.9. Решения Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них установлена в размере 1,2 процентов.

Земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога (глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 362 503 975 рублей 04 копейки, тем самым земельный налог – 4 350 047 рублей 70 копеек (1.2% от кадастровой стоимости).

Надлежащий размер арендной платы определяется в размере, равном земельному налогу:

Земельный налог = 362 503 975,04 руб. (кад. стоим. зем. уч.) * 1.2% (налоговая ставка для размещения гостиниц) = 4 350 047 рублей 70 копеек.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Суд также обращает внимание на то, что решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-17514/2024 от 09.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-17514/2024 от 18.03.2025 удовлетворены полностью исковые требования общества к администрации о взыскании переплаты по договору аренды за период с 07.12.2023 по 31.12.2023 (4 квартал 2023 года) в размере 356 917 рублей 44 копеек и за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 (1 и 2 кварталы 2024 года) в размере 309 149 рублей 16 копеек исходя из размера арендной платы, равной земельному налогу (налоговая ставка 1,2 % от кадастровой стоимости земельного участка).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-17514/2024 установлено, что переданный в аренду спорный земельный участок ограничен в обороте.

В указанном решении суда указано, что суд соглашается с доводами арендатора о том, что ввиду применения к рассматриваемым правоотношениям Принципа № 7 размер арендной платы по спорному договору аренды не может превышать размера земельного налога. Суд проверил расчет арендатора, признал его выполненным верно, не нарушающим имущественных прав администрации. Правовых оснований для удержания указанной суммы у арендодателя отсутствует.

Администрацией по настоящему иску заявлено требование о взыскании переплаты за период с 01.04.2024 по 30.09.2024, совпадающий с периодом, который являлся предметом рассмотрения спора по делу № А32-17514/2024.

Оснований не согласиться с выводами судов по делу № А32-17514/2024 не имеется.

Таким образом, размер арендной платы в отношении спорного земельного участка не должен превышать размера земельного налога.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, в связи с чем, исковые требования признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом по настоящему делу установлено, что арендатор вносит арендную плату по договору аренды своевременно и в полном объеме в соответствии с предписанным размером арендной платы за спорный земельный участок, что подтверждается платежными поручениями и судебным решением по делу № А32-17514/2024.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 143, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство акционерного общества «СИ ГЭЛАКСИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об отказе от ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-17514/2024 удовлетворить.

Принять отказ от заявленного ходатайства.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов