ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
04 апреля 2025 года
Дело №А56-74489/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,
судей М.В. Балакир, Н.Е. Целищевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Марченко,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Комитета представителя ФИО1 (доверенность от 27.05.2024),
от конкурсного управляющего Обществом представителя ФИО2 (доверенность от 28.03.2025),
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РеалИнвест» в лице конкурсного управляющего ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2024 по делу № А56-74489/2024 (судья С.В. Нетосов) по иску:
Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «РеалИнвест» (191028, <...>, лит. А, пом. 5-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),
о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РеалИнвест» (далее – Общество) о взыскании 5 614 042,65 руб. задолженности по договору аренды от 12.08.2010 № 05ЗД-05194 за период с 29.05.2023 по 31.12.2023, 1 912 639,05 руб. пеней.
Решением от 10.12.2024 с Общества в пользу Комитета взысканы 5 614 042,65 руб. задолженности по договору аренды от 12.08.2010 № 05ЗД-05194 за период с 29.05.2023 по 31.12.2023, 1 912 639,05 руб. пеней.
Не согласившись с указанным решением, Общество в лице конкурсного управляющего обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, изменить размер начисленной арендной платы.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что собственником спорного объекта с 23.09.2016 является общество с ограниченной ответственностью «Основа», с 29.05.2023 собственником автомобильной стоянки является вновь ответчик в связи с возвратом имущества в конкурсную массу, конкурсный управляющий лишен возможности получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, Комитет необоснованно отказал пересмотреть коэффициенты для расчета арендной платы, уведомлением от 01.10.2021 Комитетом в одностороннем порядке увеличена арендная плата, заявленный Комитет расчет превышает ставку, установленную названным уведомлением; расчет арендной платы должен быть произведен исходя из ставки земельного налога, судом первой инстанции не учтено, что в силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию – не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет полагает решение законным и обоснованным, указывает, что в спорный период собственником объекта являлось Общество, величина квартальной арендной платы в 2023 году составляет 1 916 271 руб. 12 коп.
В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что уведомление об увеличении арендной платы направлено ненадлежащему лицу, поскольку договор с обществом с ограниченной ответственностью «Основа» признан недействительным; представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество является арендатором земельного участка общей площадью 5 450 кв. м по адресу: <...>, литера А, на основании договора аренды от 12.08.2010 № 05/ЗД-05194.
Ссылаясь на нарушение Обществом обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем у Общества возникла задолженность в размере 5 614 042,65 руб., Комитет направил Обществу претензию от 27.03.2024 № ПР-11890/24-0-0, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.
Как согласовано сторонами в пункте 3.1 договора и следует из статей 424 ГК РФ и 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен.
В силу статьи 2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1379) порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119), Положением и приложением 2 к постановлению.
В соответствии со статьей 3 Закона № 608-119 годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле: Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где: Ар - годовой размер арендной платы; Bs - базовая ставка арендной платы; Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга; Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов); Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов; Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости; Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.
Порядок определения указанных в настоящей статье коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.
Ссылаясь на вручение уведомления об изменении арендной платы неуполномоченному лицу, Общество не приняло во внимание, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Как следует из пункта 1.2 договора, участок предоставлен для размещения неиспользуемого (пустующего) сооружения (подземной автостоянки) на площади 5 018 кв. м, под складскую деятельность (склад и открытая площадка складирования) на площади 175 кв. м и общедоступную бесплатную гостевую автостоянку; вид разрешенного использования участка – для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки).
Как следует из материалов дела, на основании уведомления Комитета от 01.10.2021 величина квартальной арендной платы за земельный участок при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости равен 1.00, составляет 1 916 271,12 руб., с учетом коэффициента рынка недвижимости на 2023 год (1,24) величина квартальной арендной платы составляла 2 376 176,19 руб., чо Обществом не оспаривается, а сумма 861 690,30 руб., которую Общество полагает излишне взысканной, является задолженностью за период с 29.05.2023 по 30.06.2023.
Кроме того, Комитетом заявлено требование о взыскании неустойки, размер которой определен в соответствии с пунктом 5.3 договора.
Расчет неустойки проверен судом первой инстанции, апелляционная жалоба доводов относительно размера неустойки не содержит.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка Обществом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы Общества подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.
Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2024 по делу № А56-74489/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
М.В. Балакир
Н.Е. Целищева