2209/2023-395013(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-24637/2023

Дата принятия решения – 22 декабря 2023 года. Дата объявления резолютивной части – 21 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Артемьевой Ю.В.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абдуллиной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый № 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...>, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему Договору составляет 12 137 418 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается отчетом ООО «Региональная оценка собственности «Эксперт» № 075/23 от 07.08.2023г.»

при участии в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Исполнительный комитет г. Казани (ИНН <***>)

с участием:

от истца – представитель ФИО2, по доверенности от 15.08.2023г., диплом представлен;

от ответчика – не явился, извещен; от третьих лиц – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Истец, Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый № 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...>, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему Договору составляет 12 137 418 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым

оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается отчетом ООО «Региональная оценка собственности «Эксперт» № 075/23 от 07.08.2023г.».

Определением суда от 02.11.2023г. удовлетворено ходатайство истца Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о назначении судебной экспертизы, по делу № А65-24637/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- определить величину рыночной стоимости нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый номер 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...> на дату 07.12.2022г.

В суд поступило экспертное заключение № 33Э/11/23 от 07.12.2023, согласно которому величина рыночной стоимости нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый номер 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...> на дату 07.12.2022г. составила 12 215 833 руб.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст.121-123 АПК РФ.

Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, третьего лица.

Истец в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый № 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...>, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему Договору составляет 12 215 833 руб.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение исковых требований принято.

Из материалов дела следует, что Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) является арендатором нежилых помещений площадью 776,7 кв.м, кадастровый номер: 16:50:220532:351, по адресу: <...> находящихся в собственности г.Казани, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Казани № 8857 от "08"января 2018г.

«07» декабря 2022г. с целью реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» Истец обратился с заявлением в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г.Казани» (ответчик) о намерении приобрести указанное имущество в собственность путем заключения договора купли-продажи.

В соответствии с Приказом председателя Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани от 14.07.2023 года № 1709/КЗИО-ПК

ответчиком адрес истца было направлено предложение от 19.07.2023 № 10189/КЗИО- ИСХ с проектом договора купли-продажи с указанием продажной стоимости объекта, приложением графика платежей, а также бланком заявления арендатора о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества

Согласно п.2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта составила 28 300 000 (двадцать восемь миллионов триста тысяч) рублей.

Получив 25 июля 2023г. проект договора, истец произвел независимую оценку выкупной стоимости арендуемых помещений в ООО «Региональная оценка собственности «Эксперт», после чего 09 августа 2023г. передал в Комитет земельных и имущественных отношении подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил изменить п.2.1 договора, в котором рыночная цена Объекта согласно отчета от 07.08.2023г. № 075/23 составила 12 137 418 (двенадцать

миллионов сто тридцать семь тысяч четыреста восемнадцать) рублей и подписать договор купли-продажи в редакции истца.

Письмом № 11372/КЗИО-ИСХ от 12.08.2023г. ответчик сообщил о том, что заключение договора в редакции истца невозможно.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Ответчик в отзыве на иск указал, что правовые основания на заключение договора купли-продажи в редакции предложенного истцом отчета об оценке отсутствуют.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет 07.08.2023г. № 075/23, составленный ООО «Региональная оценка собственности «Эксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого жилого помещения составляет 12 137 418 руб., судом определением от 02.11.2023г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений величину рыночной стоимости нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый номер 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...> на дату 07.12.2022г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 12 215 833 руб.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со

дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 12 215 833 руб.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений площадью 776,7 кв.м., кадастровый номер 16:50:220532:351, по адресу: РТ, <...>, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 12 215 833 руб. (двенадцать миллионов двести пятнадцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины, 20 000 руб. расходов на оплату расходов на оплату услуг экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Председательствующий судья Ю.В. Артемьева