ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77;
факс: <***>, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Саратов Дело №А57-2562/2023
29 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2025 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В., судей Батыршиной Г.М., Семикина Д.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мацуциным Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 апреля 2025 года по делу № А57-2562/2023
по заявлению ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на имущество,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки г. Сыктывкар, зарегистрированной по адресу: 410028, <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>),
при участии в судебном заседании: представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Саратовской области – ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.01.2025 № 5-д, представителя ФИО1 – Петри Л.В., действующей на основании доверенности от 27.01.2024,
УСТАНОВИЛ:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2023 в отношении ФИО2 (далее также должник) введена процедура реструктуризация долгов гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО4, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих центрального федерального округа».
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 по делу № А57-2562/2023 определение Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2023 отменено в части введения в отношении должника реструктуризации долгов гражданина. В
отмененной части принят новый судебный акт, которым в отношении ФИО2 введена процедура реализации имущества гражданина.
10.12.2024 в Арбитражный суд Саратовской области поступили заявление ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру площадью 57,30 кв.м, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:050372:349.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2025 в удовлетворении заявления ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказано.
Не согласившись с указанным определением суда, ФИО1 обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2025 отменить, принять новый судебный акт которым заявленные требования удовлетворить, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру площадью 57,30 кв.м, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:050372:349, по договору купли-продажи от 11.10.2022, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Пенза» (далее – ООО «Эксперт- Пенза») и ФИО1
В обоснование апелляционной жалобы ФИО1 указала, что заключенный на торгах договор купли-продажи квартиры площадью 57,30 кв.м, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:050372:349, недействительным не признан, передача имущества осуществлена согласно акта приема- передачи, вместе с тем, поскольку иных механизмов регистрации права собственности не имеется, кроме как обращение в суд с заявлением о принудительной регистрации перехода права с собственности, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель ФИО1, представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Саратовской области просили определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2025 по делу № А57-2562/2023 отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, решением Волжского районного суда г. Саратова от 10.08.2021 по делу № 2-3067/2021 с ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на предмет залога – квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:050372:349 (далее – квартира). Установлена начальная продажная стоимость в размере 3 520 000 руб. Решение вступило в законную силу.
Во исполнение указанного решения выдан исполнительный лист ФС № 028022530 от 14.10.2021, который направлен Банком ВТБ (ПАО) для принудительного исполнения в Октябрьский РОСП г. Саратова. Возбуждено исполнительное производство № 93222/21/64 044-ИП от 25.10.2021.
В рамках указанного исполнительного производства 11.10.2022 состоялись публичные торги по реализации предмета залога – квартиры, победителем которых признана ФИО1, что следует из протокола торгов № 67-ОАОФ/А/2/2.
11.10.2022 между организатором торгов – ООО «Эксперт-Пенза» (поверенный ТУ Росимущества в Саратовской области) и ФИО1 заключен договор купли-продажи арестованного имущества № ОГ-А/262, предметом которого является квартира.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2024 по делу № А57-2562/2023, которым отказано ФИО1 в удовлетворении заявления об исключении спорной квартиры из конкурсной массы должника.
В настоящем обособленном споре, ФИО1 полагая, что поскольку с ней заключен договор купли-продажи квартиры и подписан акт приема-передачи указанной квартиры, является собственником спорного недвижимого имущества, вместе с тем, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности до возбуждения производства по делу о банкротстве ФИО2 не представилось возможным, поскольку в отношении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости имелись записи о запрете на регистрационные действия, просит удовлетворить требования о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина, и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.
Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица с момента государственной регистрации и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (пункты 1 и 2 статьи 8.1, статья 131, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Судом первой инстанции установлено, что до настоящего времени в ЕГРН внесена запись об ФИО2, как о собственнике квартиры. Спорное имущество включено в конкурсную массу должника и является предметом залога в пользу Банка ВТБ (ПАО), требования которого включены в реестр требований кредиторов, как обеспеченные ипотекой спорной квартиры
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Поскольку согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 № 2826/14).
С момента признания должника банкротом и введении реализации имущества гражданина финансовый управляющий приступает к выполнению мероприятий, связанных с реализацией имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, в целях максимального удовлетворения требований всех кредиторов должника.
Имущество должника подлежит описи, а в последующем продаже с торгов в форме аукциона или путем проведения конкурса в соответствии со статьями 110, 111 Закона о банкротстве. Вырученные с торгов средства идут на погашение обязательств должника перед кредиторами в порядке очередности, установленной Законом о банкротстве.
Соблюдение данного порядка призвано обеспечить и соблюсти права и законные интересы кредиторов каждой очереди.
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном Законом о банкротстве.
Из системного толкования положений абзаца второго пункта 5 статьи 213.25 Закона о банкротстве и разъяснений, данных в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что с момента признания должника банкротом и введении реализации имущества гражданина требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные, подлежат денежной оценке и рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке.
Таким образом, требования к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование. В ином случае лицо получило бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов.
Указанные выводы соответствуют позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.12.2016 № 308-ЭС15-12123, от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927, от 17.11.2017 № 305-ЭС17-12136.
С учетом приведенных разъяснений, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленное ФИО1 требование о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру после признания ФИО2 банкротом и введении реализации ее имущества, по сути, направлено на исключение указанного имущества из конкурсной массы должника с целью преимущественного удовлетворения требований заявителя. В рассматриваемом случае требования ФИО1 трансформируются в денежные требования. Иной подход приведет к удовлетворению требований, носящих реестровый характер, во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов.
Поскольку на дату признания ФИО2 несостоятельной (банкротом), введении процедуры реализации ее имущества и до настоящего времени право
собственности на квартиру зарегистрировано за должником и переход права собственности на недвижимое имущество к заявителю не состоялся, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1
В рассматриваемом случае, судебная коллегия оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции не находит.
Как установлено апелляционным судом и следует из объяснений апеллянта, спорная квартира принадлежит должнику. Должник проживает и зарегистрирована в спорной квартире. Реализация спорной квартиры в пользу ФИО1 производилась на торгах, организованных службой судебных приставов и ТУ Росимущества до возбуждения дела о банкротстве должника, на основании заочного решения суда впоследствии отмененного. Несмотря на то, что апеллянтом с ТУ Росимущества по Саратовской области в лице ООО «Эксперт-Пенза» 11.10.2022 г. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры и в тот же день подписан формальный Акт приема-передачи спорной квартиры, фактически передача спорной квартиры от должника в пользу ФИО1 не состоялась, квартира ей не вручалась, документы на спорную квартиру и ключи от квартиры не передавались. ФИО1 внесла сумму оплаты по договору купли-продажи спорной квартиры на счет ТУ Росимущества по Саратовской области. Денежные средства до настоящего времени находятся на указанном счете. Банк, должник и финансовый управляющий должника отказываются получать указанные денежные средства в счет оплаты состоявшихся торгов из-за изменившейся стоимости квартиры, отсутствия перехода права собственности на спорную квартиру и наличия требования Банка, включенного в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного ипотекой спорной квартиры. ФИО1 также не желает отказываться от исполнения фактически не заключенного договора купли-продажи квартиры и забирать свои деньги со счета Росимущества, так как с учетом изменения стоимости недвижимости, стоимость спорной квартиры значительно увеличилась, а отказ от договора, повлечет для нее убытки.
Также, судебная коллегия учитывает, что спорная квартира включена в конкурсную массу должника. ФИО1 обращалась в суд с требованием об исключении из конкурсной массы жилого помещения с кадастровым номером 64:48:050372:349, расположенного по адресу: <...>.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.11.2024 в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.
Таким образом, в настоящее время ФИО1 является лицом, не владеющим спорным имуществом.
Согласно абзацу 3 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Согласно пункту 63 указанного Пленума, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Вместе с тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, должник и его финансовый управляющий от регистрации сделки купли-продажи имущества с ФИО1 не уклоняются, а считают, что в связи с отменой заочного решения суда и фактическом аннулированием исполнительного производства о продаже спорной квартиры на основании отмененного заочного решения, наличием дела о банкротстве должника в процедуре реализации имущества и воли банка на реализацию спорной квартиры в деле о банкротстве должника, отсутствуют правовые основания для принятия денежных средств банком или должником в конкурсную массу от ФИО1, передачи ей во владение спорной квартиры и регистрации перехода права собственности в обход законодательства о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае заявление о государственной регистрации перехода права собственности на имущество заявлено в нарушение гражданского и банкротного законодательства, а поэтому не может быть удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что апеллянт не лишена возможности заявить о расторжении незаключенного договора-купли продажи спорного имущества и при наличии к тому оснований, потребовать компенсации соответствующих убытков.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу ФИО1 следует оставить без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 апреля 2025 года по делу № А57-2562/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского
округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий О.В. Грабко
Судьи Г.М. Батыршина
Д.С. Семикин