АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А63-3168/2024
27 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Воловик Л.Н. и Герасименко А.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН <***> ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 20.06.2023), в отсутствие в судебном заседании заинтересованного лица – Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю (ИНН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, –муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск» Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>), рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольскому края от 10.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024 по делу А63-3168/2024, установил следующее.
ООО «Аналитик Центр» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю (далее – управление) о признании недействительным решения от 05.12.2023 № 026/10/104-2718/2023 о включении в реестр недобросовестных поставщиков. К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск» Ставропольского края (далее – учреждение).
Решением суда первой инстанции от 10.06.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 08.10.2024, требование удовлетворено.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой обратилось управление, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и отказать в удовлетворении требования. Ссылается на некачественное выполнение обществом как подрядчиком работ по оценке подлежащего приватизации муниципального имущества.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что 11.09.2023 учреждение (заказчик) и обществом (исполнитель) заключили муниципальный контракт № 33/23-АЭФ об оказании услуг по определению рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности на дату проведения оценки, согласно перечню, на текущую дату, в соответствии с техническим заданием (далее – контракт). В техническом задании (приложение № 1) объектом оценки указано определение рыночной стоимости, включая налог на добавленную стоимость, подлежащего приватизации муниципального имущества, на день проведения оценки, – нежилых помещений, зданий и гаражей (без указания земельных участков, на которых они расположены). Общество направило учреждению на электронную почту отчеты об оценке муниципального имущества от 20.09.2023 № 7080 – 7086-23 от 20.09.2023 (далее – отчеты об оценке), на бумажном носителе заказчик получил их 03.10.2023.
Для проверки результата оказанных обществом услуг по контракту заказчик провел экспертизу отчета об оценке в экспертной организации (Ассоциация СРОО «СВОД» (далее – ассоциация)), которая вынесла 11.10.2023 отрицательные экспертные заключения № 1641-1 – 7/0-23, указав, что отчеты об оценке, выполненные обществом, не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, указанная в них рыночная стоимость объектов не подтверждена, а расчеты их стоимости не соответствуют применяемым подходам и методам. В отчетах имеются технические ошибки, в том числе способные ввести в заблуждение их пользователей (привести к неоднозначному толкованию) или повлиять на итоговый результат. Ссылаясь на названные экспертные заключения, учреждение направило обществу отказ от приемки оказанных услуг посредством ЕИС 11.10.2023. Письмом от 12.10.2023 № 5288 учреждение также направило обществу претензию, приложив к ней экспертные заключения ассоциации, в которой потребовало устранить выявленные недостатки в отчетах об оценке в течение 15 дней (до 28.10.2023), а также повторно направить заказчику результат оказанных услуг (фактически, – повторное выполнить работы), подкрепив его положительными экспертными заключениями отчетов об оценке, сделанными за свой счет у экспертной организации ассоциация. Общество 18.10.2023 запросило о заказчика дополнительные документы для оценки стоимости земельных участков, нежилых зданий и сооружений, определенной в замечаниях эксперта ассоциации, тогда же уведомило учреждение о приостановлении выполнения работ до предоставления заказчиком необходимых документов, сославшись на пункт 2.4.5 контракта и пункт 1 статьи 716 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).
Учреждение приняло решение от 15.11.2023 № 5901 об одностороннем отказе от исполнения контракта, о чем сообщило управлению, которое решением от 05.12.2023 № 026/10/104-2718/2023 включило сведения об обществе в реестр недобросовестных поставщиков на два года. Общество обжаловало решение управления в арбитражный суд.
Удовлетворяя требование, суд обоснованно исходил из того, что основанием для включения в реестр недобросовестных поставщиков является только такое ненадлежащее исполнение контракта, которое предполагает недобросовестное поведение поставщика (подрядчика, исполнителя), совершение им умышленных действий (бездействия), в том числе приведших к невозможности надлежащего исполнения контракта, намеренное уклонение от исполнения заключенного с заказчиком государственного контракта.
Положения Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ), Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2021 № 1078 (далее – Правила № 1078) не содержат безусловной обязанности антимонопольного органа включать представленные заказчиком сведения о поставщике в соответствующий реестр без оценки его действий в каждом конкретном случае.
При рассмотрении вопроса о признании участника размещения заказа уклонившимся от исполнения муниципального контракта уполномоченный орган исполнительной власти не должен ограничиваться формальным установлением факта его неисполнения, и обязан всесторонне исследовать все обстоятельства дела, с учетом оценки действий исполнителя и заказчика.
Анализируя содержание контракта, суд учел содержание его положений (пункт 2.1.2.), по которым заказчик обязался передать исполнителю имеющиеся в наличии у заказчика документы, необходимые для проведения оценки имущества, в течение не более трех рабочих дней со дня подписания контракта. Заказчик также обязался своевременно предоставлять разъяснения и уточнения по запросам исполнителя в части оказания услуг (пункт 2.21), а также материалы и информацию, необходимые для оказания услуг (пункт 2.2.2). При отсутствии последних исполнитель самостоятельно определяет технические характеристики объектов оценки, необходимые для оказания услуг. Эти условия соответствуют статье 15.2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке), в силу которой при проведении оценки заказчик оценки обязан: содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц; не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться основанием для отказа в их предоставлении.
Общество запросило 18.10.2023 у заказчика дополнительные документы, необходимые для оценки стоимости земельных участков, нежилых зданий и сооружений, основанной на замечаниях эксперта ассоциации, упомянутых выше, в отсутствие которых замечания эксперта невозможно было устранить: правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (выписки из ЕГРН и пр.), а также техпаспорт на: здания, нежилые помещения, строение и сооружения; земельные участки; копии паспортов БТИ на объекты недвижимого имущества; копии кадастровых паспортов на земельные участки; 4. Договоры аренды на земельные участки; информацию о наличии (отсутствии) обременения, притязаний третьих лиц.
Письмом от 18.10.2023 исполнитель уведомил заказчика о приостановлении выполнения работ по контракту на основании пункта 2.4.5 контракта и части 1 статьи 716 Гражданского кодекса до представления заказчиком необходимых документов.
Признавая отсутствующими у управления правовые основания для включения сведений об обществе в реестр, суд учел совокупность следующих обстоятельств.
В абзаце 4 страница 8 решения управления указано, что заказчик исполнителю направил выписки из ЕГРН в отношении объектов оценки, но не отражено, что заказчик нарушил срок их направления исполнителю. В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от контракта заказчик настаивает, что документы, необходимые для проведения оценки имущества, представлены им в течение трёх рабочих дней со дня подписания контракта в соответствии с его пунктом 2.1.2, что противоречит материалам дела, изучив которые в совокупности и взаимосвязи суд счел учреждение нарушившим названный срок, – три рабочих дня с даты подписания контракта (11.09.2023) истекли 15.09.2023. Выводы управления о достаточном объеме информации, содержащейся в выписках из ЕГРН, также противоречит фактическому содержанию из ЕГРН.
При рассмотрении дела суд также учел, что из экспертного заключения № 1641-3/С-23 (отчет об оценке от 20.09.2023 № 7082/23) следует, что местоположение объекта оценки в отчете точно не идентифицировано и сведения о нем носят неоднозначный характер – в задании на оценку (страницы 6, 7 отчета об оценке) и приложенном снимке с сервиса Яндекс-карты на странице 27 отчета об оценке, объект оценки имеет адрес: Российская Федерация Ставропольский кр. <...> а в выписке из реестра муниципального имущества (страница 64 отчета об оценке) – то же с добавлением литера «Г». Фотографии здания, в котором расположен объект оценки, приложенные на странице 65 отчета, не соответствуют фотографиям из Яндекс-Панорам здания, расположенного по адресу: ул. Теплосерная д. 30 (имеет два этажа), а на первой фотографии на странице 65 отчета изображено здание переменной этажности в 2, 3 этажа. Из отчета неясно, расположен объект оценки на «красной линии» или внутриквартально. Следовательно, внесенные поправки на «красную линию» для аналогов № 1 – 2 в размере 1, 2, не подтверждены и не обоснованы. Эксперт не нашел достаточным осмотр объекта и его фотографии без дополнительного документального подтверждения точного расположения здания литер «Г», в котором находится оцениваемое помещение. Приобщенной выпиской из ЕГРН не устранены возникшие вопросы у эксперта. При этом, по данным Яндекс-карт, по указанному адресу находится комплекс из четырёх отдельно стоящих зданий, информация, какое именно из них имеет литеру «Г», отсутствует. Поскольку устранение этих замечаний требовало изучения документов, которые заказчик ранее не представлял, исполнитель просил заказчика разъяснить и документально с представлением технического паспорта или паспорта БТИ подтвердить действительное расположение объекта оценки.
В экспертных заключениях № 1641-5 – 7/С-23 (отчеты об оценке от 20.09.2023 № 7084 – 7086) указано, что при расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщик определил стоимость краткосрочной аренды земельного участка, при этом указано, что она составляет стоимость права пользования земельным участком, на котором расположен объект оценки. Кроме того, в задании на оценку имеется отметка о том, что определяется право собственности, поскольку согласно пунктам 4 и 5 приложения № 1 к контракту при оценке необходимо учитывать существующие имущественные права на объект оценки: права собственности на здания и земельные участки. Таким образом, в отчетах неясны определяемые права на земельные участки.
В отчетах об оценке не обоснован отказ от некоторых указанных в отчётах земельных участков-аналогов. Для устранения этих замечаний необходимы выписки из ЕГРН на все земельные участки, которые ранее заказчик не представлял, исполнитель запросил выписки из ЕГРН в отношении всех земельных участков под объектами оценки, а также просил внести дополнения в пункте 1 технического задания (Приложение № 1 к контракту) о кадастровых номерах земельных участков, рыночная стоимость которых подлежит оценке, в том числе и для правильного выбора объектов-аналогов для их оценки, что соответствовало пункту 2.1.2. контракта.
Фактически исполнитель 19.09.2023 получил с электронной почты заказчика muuio@mail.ru выписки из ЕГРН в отношении семнадцати объектов недвижимости, подлежащих оценке, указанных в пункте 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к контракту, а 22.09.2023 исполнитель получил с электронной почты заказчика muuio@mail.ru выписки из ЕГРН в отношении четырех земельных участков, которые подлежали оценке совместно с расположенными на них объектами недвижимости.
Учреждением не представило выписки из ЕГРН в отношении четырех земельных участков, которые подлежали оценке совместно с расположенными на них объектами недвижимости, что сделало исполнение условий пунктов 4 и 5 технического задания (приложение № 1 к контракту) фактически не выполнимым. Доказательств, опровергающих доводы общества, заказчик в материалы дела не представил.
Выписка из ЕГРН не предоставляется бесплатно, что следует из статьи 63 Закона № 218-ФЗ. С 01.03.2023 исходя из частей 1.3 и 13 статьи 62 Закона № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в ЕГРН, представляющие собой персональные данные физического лица, в пользу которого в ЕГРН зарегистрировано право, предоставляются только самому правообладателю, его представителям, либо уполномоченным указанной статьей органам, к которым общество не отнесено, следовательно, запрос сведений из ЕГРН в случае, если собственником земельного участка является физическое лицо, от имени общества невозможен.
В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от контракта утверждается, что исполнитель может самостоятельно получить информацию об объектах оценки со ссылкой на пункт 2.4.1. контракта в части осмотра объектов и предоставлении информации заказчику о ходе исполнения своих обязательств, что никак не относится к запросу общества от 18.10.2023 документов у учреждения. Ссылка же на пункт 2.3.1 контракта подтверждает возможность исполнителя выбрать средства для исполнения контракта, однако, это не всегда возможно без помощи заказчика, в связи с чем в контракт и включены пункты 2.2.1, 2.2.2, что соответствует статье 15.2 Закона об оценке.
В силу статьи 12 Закона № 44-ФЗ именно муниципальные органы, казенные учреждения, в случаях, установленных Законом № 44-ФЗ, при планировании и осуществлении закупок должны исходить из необходимости достижения заданных результатов обеспечения государственных и муниципальных нужд. Должностные лица заказчиков несут персональную ответственность за соблюдение требований, установленных законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок и нормативными правовыми актами, указанными в частях 2 и 3 статьи 2 Закона № 44-ФЗ. Следовательно, непредставление запрошенных исполнителем документов и информации в письме от 18.10.2023, правомерно признано судом с учетом установленных им фактических обстоятельств дела, выводы о наличии которых соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, признаками неисполнения заказчиком принятых контрактом обязательств, что, в свою очередь, повлекло в числе других обстоятельств, расторжения сделки в одностороннем порядке. Принятие заказчиком такого решения само по себе не влечет безусловного включения в реестр недобросовестных поставщиков сведений об исполнителе, а в решении управления, как правильно отметил суд, не имеется ссылок на причины, по которым заказчик отказался в письме 24.10.2023 № 5448 от выполнения запроса исполнителя 18.10.2023 о предоставлении ему требуемых для устранения вмененных учреждением недостатков при выполнении спорных работ, информации и документов.
Отклоняя ссылки управления на пункт 1 решения заказчика об одностороннем отказе от контракта, где заказчик настаивает, что технические паспорта, паспорта БТИ и кадастровые паспорта на объекты муниципальной собственности предоставляются при их наличии и предоставление таких документов является правом, а не обязанностью заказчика, суд правильно указал, что пункт 2.3.2. не ограничивает право исполнителя направлять запросы заказчику, в том числе необходимые для устранения выявленных экспертизой недостатков.
В письме заказчика от 24.10.2023 № 5448, пункте 4 решения об одностороннем отказе от исполнения контракта заказчик указал, что дополнительные документы не могут быть предоставлены, поскольку пятнадцатидневный срок исполнения контракта с 11.09.2023 до 26.09.2023, установленный пунктом 2 приложения № 1 к контракту, по состоянию на день направления исполнителем запроса 18.10.2023, истек. Запрошенные документы должны представляться заказчиком исполнителю независимо от срока исполнения контракта, поскольку они необходимы для устранения недостатков, выявленных при проведении экспертизы отчётов, а также в связи с предъявлением самим заказчиком претензии 12.10.2023 № 5288 (по пункту 4.8 контракта), где он же и определил пятнадцатидневный срок для устранения недостатков с 12.10.2023 до 27.10.2023, то есть за границами сроков исполнения контракта, которые окончились 26.09.2023. Срок устранения недостатков не может считаться чем-то иным, нежели исполнением своих контрактных обязательств исполнителем, тем более, что пунктом 10.1. контракта установлено, что он считается заключенным и вступает в силу со дня подписания и действует до 31.12.2023 включительно до фактического исполнения сторонами своих обязательств.
Суд проверил и правомерно отклонил как не основанный на нормах права и материалах дела доводы об отсутствии у общества необходимости в запрошенных им документах. Ассоциация на запрос заказчика от 19.10.2023 № 5371 (о рассмотрении экспертом запроса общества 18.10.2023) в письме 20.10.2023 № 2/568-2023 (абзац второй страница 3) ответила заказчику отказом, объяснив его тем, что она не намерена анализировать и проверять комментарии оценщика в отношении выявленных в его отчетах замечаний, а также участвовать в совместной доработке отчетов, поскольку это не предусмотрено заключённым между учреждением и ассоциацией контрактом.
В абзаце шестом страницы 8 решения управления указано, что поскольку технические паспорта БТИ в настоящее время не оформляются, кадастровый учет по ним не производится, то их истребование у заказчика невозможно. Однако, запрошенные обществом у учреждения технические паспорта необходимы для оценки объектов недвижимости, а не для постановки на кадастровый учет, т.к. объекты уже поставлены на кадастровый учет. Технический паспорт как документ, оформленный БТИ в результате проведенной инвентаризации, выполнен в 1968 году и в отсутствие его актуализации закон не ограничивает срок его действия. Технические паспорта изготавливаются БТИ по желанию заказчика, следовательно, сохраняют свое действие и по настоящее время, в том числе необходимы при проведении оценки. После вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и до 01.01.2013 технический паспорт обязательно представлялся при совершении регистрационных действий как документ, содержащий технические характеристики объекта. С 01.01.2013 в связи с окончанием переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) (часть 8 статьи 47), вступившего в силу 01.03.2008, документом, содержащим характеристики объекта и являющимся основанием для кадастрового учёта здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, стал технический план. Технический паспорт, выданный до 2013 года, может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, что следует из статьи 71 Закона № 218-ФЗ. Кроме того, на основании указанного технического паспорта сведения об объекте недвижимости, в отношении которого он подготовлен, могут вноситься в ЕГРН сведения и как о ранее учтенном объекте в силу части 4 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, поскольку в отношении них осуществлен технический учет или государственный учет до дня вступления в силу Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Такому объекту также присваивается кадастровый номер и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако, в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать, в связи с чем в выписке из ЕГРН будет отражено, что объект принят на учет без уточнения границ.
Согласно статье 47 Закона № 221-ФЗ технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу указанного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Из представленных заказчиком выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимости, подлежащих оценке, усматривается, что объекты недвижимости, возведены задолго до 01.01.2013, некоторым присвоены кадастровые номера и право собственности на них зарегистрировано до этого дня, указаны инвентарные номера, которые присвоены БТИ в технических паспортах, объекты недвижимости указаны как ранее учтенные, без координат границ, следовательно, по ним изготавливались технические паспорта БТИ.
В отчетах об оценке от 20.09.2023 № 7084 – 7086 предметом исследования названы технические паспорта объектов в экспертных заключениях ассоциации № 1641-5 – 7/С-23, по которым у эксперта имелись возражения в части определения высоты зданий. В представленных заказчиком выписках из ЕГРН нет сведений о высоте зданий, что необходимо для устранения замечаний в экспертных заключениях ассоциации № 1641-5 – 7/С-23 (отчеты об оценке 20.09.2023 № 7084 –7086). В связи с отсутствием этой информации в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (высота здания не являются частью технического плана (Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», зарегистрированный в Минюсте России 04.04.2022 № 68051)), а включенные в технический паспорт здания (Приложение № 4, Инструкция по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29.12.1971 № 576, письмо Минэкономразвития России от 05.11.2009 № Д23-3624 «О формах технических паспортов объектов капитального строительства» содержит форму технического паспорта нежилого здания, пункты 5.6, 5.8 «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» (утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991) в разделе V «Исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)» требуют указания высоты в метрах соответствующего здания и его частей с их наименованием, запрос исполнителя правомерно признан судом связанным с исполнением претензий заказчика.
В выписке из ЕГРН не содержатся сведения о буквенном обозначении (литере), поскольку литеры использовались только при составлении технического паспорта по результатам проведенных кадастровым инженером обследований конкретного объекта недвижимости. Литеры объектам недвижимости присваиваются в соответствии с разделом V «Исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)» в первом столбце таблицы «Литера по плану», Приложением № 4 к «Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР».
С учетом изложенного суд правомерно указал, что представление технических паспортов на все объекты недвижимости, подлежащие оценке исполнителем, продиктовано необходимостью установить дополнительную информацию, влияющую на стоимость объектов оценки, в особенности зданий, которая не указывается в ЕГРН и технических планах.
Так, согласно пункту 1.6 «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения», утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991, в ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта комплексно или частично решаются следующие задачи: выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение; выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта; выявляется дата начала эксплуатации объектов; замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств; замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части основного строения; определяется техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и его частей; рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления государственной статистической отчетности; определяется восстановительная и действительная стоимость инвентарного объекта и его конструктивных частей; уточняется первоначальная и остаточная стоимость; регистрируются документы, устанавливающие владельцев инвентарного объекта; формируется инвентарное дело на каждый инвентарный объект, организуется информационное обслуживание органов управления и владельцев. В технический паспорт вносится информация об основных строениях, утепленных мезонинах, мансардах, светёлках, холодных пристройках, служебных строениях и сооружениях, воротах, заборах, дворовых замощениях (пункт 4.8). Строения постоянного типа, пристройки и сооружения обмеряются и описываются, а отдельно стоящее строение с пристройкой или без нее обмеряется по всему периметру и по цоколю, последнее необходимо для определения застроенной площади участка, описываются конструктивные элементы и техническое состояние основного строения, производится съемочное описание неотапливаемых пристроек и служебных строений указывается конструкция и материал фундамента, стен, перегородок, перекрытий, кровли, полов, проемов, характер отделки, наличие электроосвещения в объеме, достаточном для отличия одних объектов от других; для замощений описание может проводиться по трем характеристикам: покрытие, основание и подстилающий слой (пункт 4.9). При отсутствии физических границ между отдельными земельными участками условные границы устанавливаются по документам, с участием землепользователей. Границы снимаются и наносятся на план территории и оформляются подписями ответственных лиц землепользователей (пункт 4.10). Результаты натурной съемки заносятся в абрис и полевые журналы (пункт 4.11). По данным плана земельного участка и результатов измерений в натуре определяется общая площадь и площади под застройкой, замощениями, угодьями, зелеными насаждениями (пункт 4.14). Основное строение с пристройками должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно рекомендуется выполнять техническое описание конструктивных элементов с указанием признаков износа в соответствии с требованиями раздела 6 данных Рекомендаций (пункт 5.1). Описание конструктивных элементов и инженерного оборудования следует выполнять на отдельном бланке в виде кратких формулировок в объеме, достаточном для вычерчивания плана. Основными характеристиками в описании являются (пункт 5.9): для фундаментов – материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте – материал цоколя (забирки); для стен – материал и толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Для стен, рубленных из бревен, указывается средний диаметр бревен; для перегородок и перекрытий – материал и толщина; для крыш – материал стропил, обрешетки, кровли. Для крыш в строениях государственного фонда дополнительно учитывается шаг стропил и уклон; для полов – материал, конструкция основания и покрытия. Для полов дощатых – окрашены, без окраски; для окон – количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), для дверных заполнений – створчатые или глухие, простые или филенчатые, а также наличие окраски; для отопительных печей и кухонных очагов – наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурки, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе); для центрального отопления – источник поступления тепла: от ТЭЦ Минэнерго, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в очаг; для внутренней отделки – вид отделки стен, потолков, перегородок; для наружной отделки – вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, обшивка досками и др. Площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии нескольких видов отделки); для элементов обустройства – наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов; для электроосвещения – проводка открытая или скрытая; для телевидения – наличие коллективных антенн; для газоснабжения – сетевой (природный) или баллонный; для водопровода – от городской центральной сети или местного источника; для канализации – сброс (в городскую сеть или местный отстойник); для ванн – чугунные, стальные, пластиковые и т.д.; для горячего водоснабжения – централизованное или от местных водонагревателей. Рассчитывается объем строения для целей технической инвентаризации (пункт 5.13). Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.) (пункт 6.1). Согласно Приложению № 4 к «Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР» (утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29.12.1971 № 576), в технический паспорт включаются: благоустройство здания – кв. м, включая водопровод, канализацию, отопление, централизованное горячее водоснабжение, ванны, газоснабжение, электроснабжение, лифты (раздел III); общие сведения о назначении и использовании (раздел IV); исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.), включая литеры по плану, формулы по подсчёту площадей по наружному обмеру, площади (кв.м.), высоту (м.), объем (кв.м.) (раздел V); описание конструктивных элементов здания и определение износа, включая техническое состояние и износ, фундаменты, стены, наружною отделку, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, внутреннюю отделку, санитарно-электротехнические устройства, прочие работы (раздел VI); описание конструктивных элементов основных пристроек и определение их износа, включая техническое состояние и износ, фундаменты, стены, наружною отделку, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, внутреннюю отделку, санитарно-электротехнические устройства, прочие работы (раздел VII – VIII); техническое описание пристроек и других частей здания включая литеры, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, отделочные работы, электроосвещение, прочие работы (раздел IX), исчисление восстановительной и действительной стоимости здания и его частей, включая объёмы (кв.м.), площади (кв.м.) (раздел X); техническое описание служебных построек, включая литеры, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, отделочные работы, электроосвещение, прочие работы (раздел XI); исчисление стоимости служебных построек, включая литеры, объёмы (кв. м.), площади (кв. м.) (раздел XII); ограждения и сооружения (замощения) на участке, включая наименование, материал конструкции, размеры, площадь, поправку на климатический район (раздел XIII); общая стоимость (в рублях) (раздел XIV).
Земельный участок с кадастровым номером 26:33:080109:31, расположенный по адресу: Ставропольский кр. <...> ВЛКСМ д. 48 площадь 3948 кв. м, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск, арендован ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» на срок с 20.10.2021 до 20.10.2070. При этом в границах арендованного ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» земельного участка с кадастровым номером 26:33:080109:19 целиком расположены четыре нежилых здания с кадастровыми номерами: 26:33:080109:42; 26:33:080109:36; 26:33:080109:40; 26:33:080109:45, подлежащие приватизации и оценке в качестве объектов оценки согласно пунктам 1, 6 «Технического задания» (Приложение № 1 к муниципальному контракту), следовательно, запрос исполнителя о представлении заказчиком договора аренды на этот земельный участок в письме от 18.10.2023 является обоснованным.
В абзаце шестом страницы 3 решения управления содержится ссылка на пункт 4.8.1. контракта, по которому исполнитель обязан повторно направить заказчику результат оказанных услуг, подкрепив его положительным экспертным заключением отчета об оценке сделанным за свой счет у экспертной организации, с которой у заказчика заключен контракт о проведении экспертизы отчета об оценке.
Такое условие посягает на публичные интересы, противоречит пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», части 2 статьи 168 Гражданского кодекса и противоречит части 3 статьи 94 Закона № 44-ФЗ, где указано, что заказчик обязан проводить экспертизу результатов оказанных услуг, для чего он заключает контракты на основании Закона № 44-ФЗ. Данной нормой не предусмотрено заключение контрактов для проведения экспертизы исполнителем и её оплаты за счёт исполнителя.
Общество заключило 16.10.2023 (т.е. до дня вынесения заказчиком решения об одностороннем отказе от исполнения контракта от 15.11.2023) договор с ассоциацией на проведение экспертизы новых версий отчетов об оценке тех же объектов недвижимости, которые оценивались ранее в отчетах 20.09.2023 № 7080 – 86/23. На проверку эксперту ассоциации направлялись новые версии отчетов 08.12.2023 № 8055 – 61/23. В электронном письме ассоциации 25.12.2023 указывались вопросы и пожелания относительно представленных ему отчетов об оценке, в частности, в отчете 23.12.2023 № 8057/23 экспертом вновь (как при проверке прежней версии отчёта № 7082/23 11.10.2023) указано на неопределенность в вопросе расположения объекта оценки: нежилое помещение, Литер «Г», второй этаж, кадастровый номер 26:33:230204:265, площадью 160,4 кв. м, Ставропольский кр. <...> которую так и не удалось решить ввиду невыполнения заказчиком запроса общества о представлении технической документации. Эксперт ассоциации в письме 25.12.2023 указал, что в связи с отсутствием технических паспортов необходимо прописать допущения о конструктивных характеристиках зданий, для чего в качестве замены тех. паспортов в письме 26.12.2023 ассоциацией рекомендовано исполнителю воспользоваться статьёй «Определение объемов зданий» А.Ю. Бойко и ФИО2, таблица № 3, которая содержит информацию о часто встречающихся минимальных высотах зданий. Исполнитель, следуя указаниям ассоциации, изложенным в электроном письме 25.12.2023, счел необходимым в каждом новом отчёте об оценке указать следующее: в разделе «Специальные допущения и ограничения»: «Ввиду того, что заказчиком не представил технический паспорт и иная техническая документация на объекты оценки (запросы ООО «Аналитик Центр» 18.10.2023, 03.11.2023, 20.11.2023), оценщик принял решение произвести оценку на основе количественных и качественных характеристик объектов оценки, представленных в выписках из ЕГРН об объектах недвижимости.
Кроме того, в приложении 1 к контракту (техническое задание) отсутствует информация о необходимости определения рыночной стоимости земельных участков, на которых находятся объекты оценки (на запросы общества от 18.10.2023, 03.11.2023, 20.11.2023 о внесении земельных участков в техническое задание, данное задание заказчиком было оставлено без изменений). Таким образом, итоговая стоимость определена исполнителем в соответствии с условиями технического задания, а рыночная стоимость земельных участков определена справочно и не может использоваться в целях реализации имущества путем приватизации. При отсутствии указанных документов отчет об оценке является некорректным. В случае представления технического паспорта и иной технической документации на объекты оценки и включения заказчиком земельных участков в техническое задание на оценку, отчет подлежит корректировке.
Все выполненные после выполнения претензии заказчика отчеты общества об оценке с № 8055/23 по 8061/23 от 08.12.2023 получили положительные экспертные заключения ассоциации № 3 – 7/С-24 от 10.01.2024, следовательно, эксперт нашел обоснованными утверждения исполнителя о недостаточности непредставленных заказчиком документов и необоснованности невнесения заказчиком земельных участков в качестве объектов оценки при изготовлении новой версии отчетов, признав в том числе полноту и компетентность выводов общества в новой версии отчётов, но с условием выполнения учреждением требований общества, что суд признал свидетельством обоснованности запроса общества о предоставлении документов 18.10.2023. В этом запросе исполнитель просил внести в пункте 1 «Объект оценки» технического задания, приложение № 1 к контракту кадастровые номера земельных участков, которые подлежат оценке, поскольку до этого момента в качестве объекта оценки земельные участки под объектами недвижимости, подлежащими приватизации, в контракте указаны не были. Между тем, при расчете начальной максимальной цены контракта в него не включалась оценка земельных участков, что ввело исполнителя в заблуждение относительно количества и стоимости предоставляемых услуг. Проведение оценки земельных участков без внесения их в объект оценки противоречит статье 33 Закона № 44-ФЗ, поскольку не содержит исчерпывающего и точного описания объекта закупки. Согласно части 1 статьи 34 Закона № 44-ФЗ контракт заключается на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки или приглашением, документацией о закупке, заявкой участника закупки, с которым заключается соглашение. В пункте 2 решения учреждения об одностороннем отказе от контракта оно отказывается от предложения общества, изложенного в письме 18.10.2023, о внесении изменений в предмет контракта, поскольку это запрещено Законом №44-ФЗ, и ссылается на ФСО № 7. Согласно пункту 4 «Объекты оценки» ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей данного Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов 30 капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Объект недвижимости, оцениваемый без земельного участка, и объект недвижимости, оцениваемый с земельным участком, являются разными объектами оценки. Следовательно, мнение заказчика об обязательной совместной оценке объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, со ссылкой на ФСО № 7 допустимо только в том случае, если земельные участки включены совместно с объектами недвижимости, подлежащими приватизации, в перечень «Объект оценки» пункта 1 приложения № 1 к контракту. Однако, в качестве объектов оценки в пункте 1 приложения № 1 к контракту названы только объекты недвижимости (нежилые помещения, нежилые здания и гаражи) без указания на оценку земельных участков. Если же заказчик настаивает на оценке земельных участков, что недвусмысленно следует из его решения об одностороннем отказе от контракта, то исполнителю были необходимы сведения о кадастровых номерах земельных участков, подлежащих оценке совместно с объектами недвижимости, в пункте 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к контракту, о чем и просил исполнитель в письме 18.10.2023. Это способствовало бы и соблюдению части 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), в силу которой приватизация зданий, строений и сооружений и объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, а также только в таком случае возможно достижение цели контракта, указанной в пункте 7 Приложения № 1 к контракту, которая состоит в определении рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности.
Кроме того, общество вправе проводить оценку только тех объектов оценки, которые перечислены в предмете контракта (пункт 1.1), т.е. объектов, указанных в задании на оценку. Согласно федеральному стандарту оценки «Задание на оценку» (ФСО № 4): Часть 1. Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на оценку объекта оценки (далее – договор на оценку) или представлено в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Законом об оценке. Часть 2. Задание на оценку согласовывается заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания в составе договора на оценку или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку. Уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке. Часть 3. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: пункт 1 объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки. Из приведенных норм ФСО № 4 следует, что задание на оценку в части объекта оценки, указанное в пункте 1 Приложения № 1 к муниципальному контракту в таблице «Объект оценки», согласовано сторонами при заключении муниципального контракта без указания в качестве объекта оценки земельных участков. Исполнитель учитывал земельные участки под оцениваемыми объектами недвижимости в качестве допущения как находящиеся в краткосрочной аренде. В экспертных заключениях ассоциации № 1641-5 – 7/С-23 также отмечена неясность правового положения оцениваемых земельных участков, возникшая из-за невнесения земельных участков как объектов оценки в пункте 1 «Объект оценки» Технического задания, Приложение № 1 к контракту. Следовательно, для устранения замечаний эксперта обществу следовало оценить стоимость земельных участков, переходящих в частную собственность как объектов оценки совместно с приватизируемыми объектами недвижимости на них, что в отсутствие согласия заказчика на внесение этих земельных участков и их кадастровых номеров в пункте 1 «Объект оценки» Технического задания, Приложения № 1 к контракту исполнителю не представилось возможным. Заказчик, в свою очередь, отказался от этой инициативы исполнителя, изложенной в письме от 18.10.2023, что повлекло в числе других обстоятельств отрицательные выводы эксперта о неопределенности местонахождения земельных участков в отчетах об оценке.
Согласно части 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, следует учитывать как фактически занимаемый объектом недвижимости земельный участок, так и необходимый для использования приватизируемого объекта недвижимости, что следует фиксировать в пункте 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту с целью оценки и дальнейшей приватизации кадастрового номера земельного участка, но и при учёте, что для функционирования разных приватизируемых объектов недвижимости могут понадобиться разные площади земельных участков, не всегда совпадающие с теми, на которых они расположены на момент приватизации, например, земельный участок с определённым кадастровым номером может быть больше чем необходимо для использования приватизируемого объекта оценки, поэтому необходимо в пункте 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту указывать площадь земельного участка, переходящего в частную собственность, совместно с приватизируемым объектом недвижимости, что в том числе необходимо для учета прав собственности на земельные участки при оценке согласно пункту 5 Приложения № 1 к муниципальному контракту.
При оценке помещений, при приватизации которых невозможен выдел в натуре земельного участка, необходимо учитывать стоимость права аренды части земельного участка, пропорционально причитающийся на долю приватизируемого помещения. Это, в свою очередь, требует отдельного указания в пункте 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту о размере доли в праве на земельный участок, переходящий в аренду, в том числе его площади, поскольку размер арендуемой доли земельного участка оказывает значительное влияние на стоимость приватизируемого объекта.
Необходимость внесения в объект оценки земельных участков и их площадей также обусловлена тем, что объекты оценки включают в себя несколько объектов недвижимости, подлежащих приватизации. Это влечет необходимость определения о каждом из приватизируемых объектов недвижимости земельного участка, переходящего в порядке приватизации совместно с ним, его указания в качестве объекта оценки с кадастровым номером и площадью.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок, расположенный в <...> ВЛКСМ д. 48 кадастровый номер: 26:33:080120:1 площадью 1359 кв. м, и выписке из ЕГРН на земельный участок по адресу Ставропольский кр. <...> ВЛКСМ д. 48 кадастровый номер: 26:33:080109:31 площадью 3948 кв. м, на обоих земельных участках одновременно расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:33:080109:48. Если земельный участок с кадастровым номером 26:33:080120:1 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск и не находится в аренде у третьих лиц, то земельный участок с кадастровым номером 26:33:080109:31 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск, но арендован ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» на срок с 20.10.2021 до 20.10.2070. В границах арендованного ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» земельного участка с кадастровым номером 26:33:080109:31 целиком расположены четыре нежилых здания с кадастровыми номерами: 26:33:080109:42; 26:33:080109:36; 26:33:080109:40; 26:33:080109:45, подлежащих приватизации и оценке в качестве объектов оценки в пунктах 1, 6 Приложения № 1 к муниципальному контракту.
При определении стоимости объектов оценки с целью их приватизации необходимо в раздел 1 Приложения № 1 к муниципальному контракту внести кадастровые номера земельных участков, подлежащих оценке, а также внести уточнение о площади подлежащих оценке земельных участков, поскольку площадь земельных участков, на которых расположены объекты-оценки нежилые здания, нежилые помещения и гаражи, может быть больше, чем непосредственно занимаемая оцениваемыми объектами недвижимости, а также в связи с тем, что площадь земельного участка, подлежащего приватизации совместно с объектом недвижимости, может быть меньше площади земельного участка до его приватизации в связи с тем, что приватизирована будет лишь часть земельного участка. К отчету № 7086/23 необходимо приложить договор аренды земельного участка 26:33:080109:31, заключённого с ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь», поскольку права арендатора данного земельного участка могли учитываться при приватизации объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном участке.
Правильно установив фактические обстоятельства дела, выводы о наличии которых соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, суд применил к ним нормы права. Выводы суда основаны на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам, соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам. Доводы жалобы фактически сводятся к переоценке исследованных судом доказательств, что в полномочия суда кассационной инстанции не входит. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не установлены.
Руководствуясь статьями 286 ? 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольскому края от 10.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2024 по делу А63-3168/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Верховный Суд Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Черных
Судьи Л.Н. Воловик
А.Н. Герасименко