690/2023-323920(2)
Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-73005/2023-ГК
город Москва Дело № А40-39697/23 21 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2023 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стешана Б.В., судей Захаровой Т.В., Ким Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лященко Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2023
по делу № А40-39697/23
по иску ООО «МЕГАЛАЙН»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от01.02.2023, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.11.2022
УСТАНОВИЛ:
ООО «МЕГАЛАЙН» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0003001:14313, общей площадью 163 кв.м.
Решением от 19.09.2023 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме и урегулировал разногласия, разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 163 кв. м., изложив абзац первый пункта 3.1. договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:
«3.1. Цена Объекта составляет 15 861 667 (пятнадцать миллионов восемьсот шестьдесят одну тысячу шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 01-06-23/01-3 от 28.06.2023г., выполненным экспертом ООО «БК-Пифагор» Николаевым В.В., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;
изложив абзац третий пункта 3.4. договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:
«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188 829 (сто восемьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать девять) руб. 37 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».
Также суд взыскал с ответчика в пользу истца 24 163 руб. расходов на оплату судебной оценочной экспертизы, а также 6000 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
При исследовании обстоятельств дела установлено, что 08.04.2016г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «МЕГАЛАЙН» (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00174/16, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 163,0 кв. м, расположенные по адресу: <...>.
Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен с 23.03.2016 до 23.03.2026.
ООО «МЕГАЛАЙН» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
ООО «МЕГАЛАЙН» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 23.11.2022 обратилось в Департамент
городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент направил ООО «МЕГАЛАЙН» проект договора купли-продажи указанного выше объекта с предложением подписать в течение 30 календарных дней договор № 59-8191 от 18.01.2023г. купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0003001:14313, общей площадью 163,0 кв. м. с выкупной ценой 27 676 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.01.2023 № М392-2932- П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 11.01.2023 № 485/1542-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному ООО «АМР Консалтинг» по заказу истца, рыночная стоимость помещения общей площадью 163,0 кв.м составила 6 285 833 руб. 00 коп.
Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, общество направило в адрес ответчика протокол разногласий от 11.02.2023 к проекту договора, содержащий предложение заключить договор купли-продажи по цене 6 285 833 руб. 00 коп.
Рассмотрев в установленный срок протокол разногласий, департамент отказал истцу в подписании договора на условиях, предложенных истцом.
ООО «МЕГАЛАЙН» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества на условиях прилагаемого проекта по цене, предложенной истцом (с учетом сделанного истцом уточнения), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд сделал обоснованный вывод о том, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего
предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не
предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Определением суда от 01.06.2023 было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «БК-Пифагор» ФИО3.
Экспертом ФИО3 даны ответы на поставленные судом вопросы:
Вопрос 1: Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 163,0 кв.м, по адресу: <...>, от 09.01.2023 года № М392-2932-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?
Ответ: Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 163,0 кв.м, по адресу: <...>, от 09.01.2023 года № М392- 2932-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности
Вопрос 2: Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 163,0 кв.м, по адресу: г. Москва, ФИО4 6-я, д. 24 от 09.01.2023 года № М392-2932-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2022?
Ответ: Несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 163,0 кв.м, по адресу: г. Москва, ФИО4 6-я, д. 24 от 09.01.2023 года № М392-2932-П/2022, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2022.
Вопрос: Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, общей площадью 163,0 кв.м, по адресу: <...>, по состоянию и в ценах 23.11.2022 без учета НДС?
Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 163,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию и в ценах 23.11.2022 г. без НДС составляет 15 861 667 (пятнадцать миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей.
По ходатайству истца и ответчика эксперт ФИО3 был вызван в суд и допрошен в судебном заседании 12.09.2023г.
Ответчик представил замечания на заключение ФИО3 и письменные вопросы для эксперта.
Эксперт представил письменные ответы на вопросы ответчика для приобщения к материалам дела.
- В связи с чем Эксперт определил итоговую стоимость объекта исследования с учетом НДС и без учета НДС, тогда как величина рыночной стоимости не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС?
На вопрос Ответчика Эксперт пояснил: Мною была определена рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 163,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию и в ценах 23.11.2022 г. в соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2023 года по делу № А40-39697/23-37-302. В результате мною представлен ответ на вопрос, поставленный судом, содержащий рыночную стоимость без НДС, что соответствует формулировке самого вопроса, положениям Налогового кодекса Российской Федерации (пп. 12 п. 2 ст. 146), а также сложившейся практике.
- В связи с чем Эксперт не проводит качественный анализ местоположения объекта исследования и объектов-аналогов?
На вопрос Ответчика Эксперт пояснил: Использование интерактивной карты в сети Internet действительно позволяет сделать предположение о расстоянии от Объекта оценки до метро в 480 метров.
14 июня 2023 г. проведено обследование Объекта с целью его идентификации, а также получения дополнительной информации о качественных характеристиках исследуемого объекта. Вход в исследуемое помещение находится в следующем месте: (на фрагменте карты стрелочками указан вход).
Об этом, помимо прочего, свидетельствует и подпись магазина на карте. При установлении начала маршрута от крыльца помещения, составляющего Объект оценки, расстояние до метро равно 610 метрам, как указано в Заключении.
Для малых расстояний разница в 2 и 3 раза до остановки общественного транспорта или станции метрополитена весьма существенна. К тому же, формально Объект исследования и указанные в вопросе эксперту объекты-аналоги расположены в различных диапазонах в разрезе рассматриваемого фактора. Таким образом, невозможно согласиться с замечанием о непроведении мной качественного анализа какого-либо ценообразующего фактора, равно как и с наличием ошибки в расчетах.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего
предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 188 829 руб. 37 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2023 по делу № А40-39697/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Б.В. Стешан
Судьи: Т.В. Захарова
Е.А. Ким