ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

19 июня 2025 года Дело № А56-44955/2021 Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: согласно протоколу судебного заседания от 27.05.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15077/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2022 по делу № А56-44955/2021, принятое по иску: истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» 3-е лицо: ФИО2

о взыскании

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сапфир» (далее – Общество) о взыскании задолженности по договору от 01.02.2004 № 00/ЗК01488(02) в размере 13 025 196 руб. 28 коп. за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 и неустойки, начисленной по состоянию на 28.10.2020 в размере 8 303 133 руб. 23 коп., а также неустойки, начиная с 29.10.2020 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Решением от 27.03.2022 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга денежные средства в размере 319 793 руб. 22 коп., в том числе 304 142 руб. 94 коп. неосновательного обогащения и 15 650 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с 01.01.2021 до момента фактического исполнения обязательства в порядке статьи 395 ГК РФ. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить

и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 16.04.2015 не может быть принята во внимание при определении подлежащей начислению суммы арендных платежей, поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что в спорный период функциональное назначение участка соответствовало тому, которое указано в ведомости по состоянию на 16.04.2015 (более того, площадь участка с 12.07.2016 уменьшилась с 6 228 кв.м. до 5055 кв.м.).

Кроме того, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с ведомостью инвентаризации ГУП ГУИОН от 20.11.2015 № 43205-Б функциональное назначение участка изменилось: участок используется под спорт, физическую культуру, складскую деятельность, временный объект торговли и оказания услуг, временный объект 3 категории – коды функционального использования 2.2, 3.2, 3.9, 3.10, ставка арендной платы во II и III кварталах составляет 127 668,29 руб., в I и IV кварталах составляет 76 600,96 руб.

Комитет также считает необоснованными выводы суда первой инстанции относительно необходимости исключения из площади земельного участка арендуемого Обществом части земельного участка площадью 1200 кв.м., занятой жилым домом, принадлежащим ФИО2, поскольку земельный участок под жилым домом не сформирован, площадь необходимая для использования жилого дома необоснованна и не подтверждена материалами дела.

Обществом представлен отзыв, в котором ответчик доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Ракчеевой М.А. от 12.09.2022 в связи с длительным отсутствием ввиду болезни судьи Галенкиной К.В. дело № А56-44955/2021 (регистрационный номер 13АП-15077/2022) предано в производство судьи Полубехиной Н.С. (пункт 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 28.12.2022 производство по делу приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Северо-Западного округа кассационной жалобы по делу А56-88843/2021.

Определением апелляционного суда от 11.12.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нахождения в длительном отпуске произведена замена судьи Горбатовской О.В. на судью Черемошкину В.В.

Определением от 11.12.2024 производство по делу возобновлено; рассмотрение дела отложено на 25.02.2025.

Определением апелляционного суда от 25.03.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нахождения в очередном отпуске произведена замена судьи Серебровой А.Ю. на судью Бугорскую Н.А.

Определением апелляционного суда от 20.05.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду ухода в отставку произведена замена судьи Черемошкиной В.В. на судью Сухаревскую Т.С.

Определением апелляционного суда от 27.05.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации временной нетрудоспособности произведена замена судьи Сухаревской Т.С. на судью Целищеву Н.Е.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 01.02.2004 № 00/ЗК-01488 (02), по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, участки 130, 132, 134 (Выборгское шоссе, д. 130, лит. А, <...>), общей площадью 6228 кв. м, кадастровый номер 78:5437:3003 (далее - Участок).

Участок представлен ответчику на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2003 N 2778-ра "О проектировании и строительстве полифункционального малоэтажного комплекса по адресу: Выборгский административный район, Выборгское шоссе, участки 130, 132, 134 (Выборгское шоссе, д. 130, литера А, <...>" (далее - Распоряжение) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству полифункционального малоэтажного комплекса.

Согласно Распоряжению полифункциональный малоэтажный комплекс должен включать в себя здания ресторана, офисно-торгового корпуса и двух жилых корпусов. В полном объеме строительство полифункционального малоэтажного комплекса не реализовано.

Разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 24.02.2014 № 78-0503в-2014 объект (полифункциональный малоэтажный комплекс: жилой дом, полифункциональный малоэтажный комплекс: кафе) введены в эксплуатацию.

Арендная плата по Договору рассчитывалась в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 на основании ведомостей инвентаризации Участка по функциональному использованию территории.

С 12.07.2016 изменились границы Участка, площадь Участка уменьшилась с 6228 кв. м на 5055 кв. м.

Согласно информации, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (http://zimaletopark.ru/), в границах Участка расположен Парк активного отдыха "Зима-Лето парк" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 130. На территории расположено кафе, два ледовых катка общей площадью 1500 кв. м, ледяная горка высотой 10 метров.

Письмами от 01.02.2017 № 8491-32, от 27.04.2017 № 41480-32, направленными Обществу, Комитет сообщил о необходимости предоставления ведомости инвентаризации Участка по функциональному использованию территории для пересчета арендной платы за новую площадь Участка.

Как указывает истец, указанная ведомость в Комитет не поступила, следовательно, осуществить расчет арендной платы за новую площадь не представлялось возможным.

Договор расторгнут 11.07.2018.

В связи с отсутствием информации о функциональном использовании Участка размер платы с 11.07.2018 за фактическое использование Участка рассчитан с учетом коэффициента функционального использования Участка равного 18,0.

С 26.07.2021 плата начисляется в соответствии с представленной Обществом ведомостью инвентаризации Участка от 12.08.2021 № С30-0000723Г-21/1.

Ссылаясь на то, что по окончании договора земельный участок не возвращен арендодателю, в связи с чем Общество обязано вносить арендную плату в сроки и размере, установленном договором, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, пришел к выводу, что несвоевременное предоставление Обществом ведомости инвентаризации земельного участка по результатам осуществления инвестиционного проекта не может служить достаточным основанием для применения в расчете арендной платы иного кода функционального использования территории (Кн), не соответствующего ведомости, в связи с чем, учитывая, что большая часть земельного участка занята спортивными площадками с прилегающей территорией, частично удовлетворил исковые требования, применив код функционального использования территории - 2,2.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вместе с тем отсутствие у лица, фактически пользующегося земельным участком, статуса арендатора либо плательщика земельного налога не освобождает его от внесения платы за пользование данным земельным участком, взыскиваемой по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер

переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на истца. Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

В Санкт-Петербурге арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

В соответствии с пунктами 2.7, 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы за земельные участки, утвержденного постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн-18,0, предполагающего использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяется при предоставлении землепользователем ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

В силу пункта 3.1.2 Постановления № 1379 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Виды функционального использования земельного участка для целей применения для расчета размера платы за земельный участок, отличные от Кн - 18,0, могут подтверждаться соответствующей ведомостью ГБУ ГУИОН, а также доказательствами, однозначно и достоверно позволяющими установить функциональное использование, размер и период времени.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом факта использования ответчиком в спорный период земельного участка с кадастровым номером 78:5437:3003 в связи с размещением на нем принадлежащего ему на праве собственности полифункционального жилого комплекса в отсутствие законных оснований для такого использования.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что к правоотношениям сторон за весь период задолженности необходимо применить ведомость ГУП ГУИОН от 16.04.2015.

В соответствии с ведомостью от 16.04.2015 Участок используется под спорт, физическую культуру, административное здание, складская деятельность – Коды функционального использования 2.2, 7.2, 3.2., ставка арендной платы во II и III кварталах составляет 82 289,28 руб., в I и IV кварталах составляет 52 119,07 руб.

Кроме того, Ответчиком в материалы дела была приобщена ведомость инвентаризации ГУП ГУИОН от 20.11.2015 № 43205-Б (приложение к дополнительному отзыву). В соответствии с данной ведомостью с ноября 2015 года функциональное назначение участка изменилось Участок используется под спорт, физическую культуру, складскую деятельность, временный объект торговли и оказания услуг, временный объект 3 категории - Коды функционального использования 2.2, 3.2, 3.9, 3.10 ставка арендной платы во II и III кварталах составляет 127 668,29 руб., в I и IV кварталах составляет 76 600,96 руб.

В оспариваемом решении суд первой инстанции не указал мотивы, по которым отверг доводы Комитета о необходимости применения к правоотношению сторон в период с 11.07.2018 по 31.12.2020 кода функционального использования территории Кн-18,0 и не применил ведомость инвентаризаций ГУП ГУИОН от 20.11.2015 № 43205-Б, а также посчитал необходимым применить к правоотношениям сторон ведомость инвентаризации ГУП ГУИОН от 16.04.2015 № 41795-зг.

Вместе с тем ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию 16.04.2015 не может быть принята во внимание при определении подлежащей начислению суммы арендных платежей с учетом того, что материалы дела не содержат достоверных доказательств того, что в спорный период функциональное назначение Участка соответствовало тому, которое обозначено в ведомости по состоянию на 16.04.2015.

Более того, из материалов дела следует, что с 12.07.2016 изменились границы участка, площадь участка уменьшилась с 6228 кв.м до 5055 кв.м.

В отношении земельного участка площадью 5055 кв.м. за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 доказательства, подтверждающие возможность применения иного кода функционального использования, не представлены.

Ввиду изложенного, апелляционный суд полагает подлежащим применению в данном случае код функционального использования 18.0.

Судом первой инстанции было установлено, что на спорном земельном участке площадью 5055 кв.м. расположен в том числе жилой дом, принадлежащий ФИО2 Площадь указанного жилого дома и площадь, необходимая для его использования, согласно письму Комитета № 05-19-3476/20-0-0 от 31.01.2020, составляют 1200 кв.м.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости исключения указанной площади из общей площади земельного участка, доказательств использования ответчиком площади, занятой жилым домом, принадлежащим ФИО2, не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Комитета на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок, являвшийся объектом Договора, был предоставлен Обществу для строительства объектов недвижимости. Подобная цель предоставления земельного участка не предполагает его возврат при прекращении договора аренды. В данном случае арендатор не может исполнить предусмотренную статьей 622 ГК РФ обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В Договоре отсутствуют условия, предусматривающие обязанность Общества вернуть земельный участок Комитету после прекращения действия договора. Более того, в соответствии с пунктом 8.1 Договора, после завершения строительства и выполнения условий раздела 5 оформляется договор аренды земельного участка на 49 (сорок девять) лет.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению не условия договора, а правила о неосновательном обогащении, размер которого должен определяться исходя из размера арендной платы, обычно взимаемой за пользование аналогичными земельными участками.

Согласно представленному истцом справочному расчету размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 3855 кв.м. (5055 кв.м. - 1200 кв.м.) с применением кода функционального использования 18.0 за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 составил 10 803 376,72 руб.

Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан арифметически верным.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

Пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Разъясняя данное положение закона, Пленум Верховного суда Российской Федерации указал, что одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (абзац 1 пункта 48 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Учитывая приведенные выше положения законодательства, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, которые могут быть взысканы вплоть до фактического исполнения обязательства.

Согласно представленному истцом справочному расчету размер процентов, начисленных на сумму неосновательного обогащения 10 803 376,72 руб., по состоянию на 31.12.2020 составляет 847 493,48 руб.

Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан арифметически верным.

С учетом приведенных положений законодательства с 01.01.2021 по дату фактического исполнения обязательства с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения 10 803 376,72 руб. в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2022 по делу № А56-44955/2021 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга денежные средства в размере 11 650 870,20 руб., в том числе 10 803 376,72 руб. неосновательного обогащения и 847 493,48 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с 01.01.2021 до момента фактического исполнения обязательства в порядке статьи 395 ГК РФ.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 81254 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина

Судьи Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева