АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

г. Калуга

28 апреля 2025 года

Дело № А64-5857/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола

судебного заседания:

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

помощником судьи Соболевой О.А.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя жалобы:

ФИО4, представителя ООО "АгроГард-Тамбов" по доверенности;

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО5, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АгроГард-Тамбов" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.10.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного суда от 13.12.2024 по делу № А64-5857/2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АгроГард-Тамбов" (далее – ООО "АГТ", Общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Управление Росреестра по Тамбовской области, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об аренде в пользу ООО "АгроГард-Тамбов", срок действия с 01.03.2023 по 31.12.2027:

- № 68:15:0000000:159-68/086/2023-9 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:0000000:159;

- № 68:15:3301004:30-68/086/2023-6 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3301004:30;

- № 68:15:3301006:44-68/086/2023-6 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3301006:44;

- № 68:15:3301006:43-68/086/2023-5 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3301006:43;

- № 68:15:3301006:42-68/086/2023-8 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3301006:42;

- № 68:15:0000000:201-68/086/2023-5 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:0000000:201;

- № 68:15:0000000:208-68/086/2023-5 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:0000000:208;

- № 68:15:3101009:16-68/086/2023-4 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3101009:16;

- № 68:15:3101009:17-68/086/2023-4 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3101009:17;

- № 68:15:3101009:18-68/086/2023-4 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3101009:18;

- № 68:15:3101009:19-68/086/2023-4 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3101009:19;

- № 68:15:3101010:6-68/086/2023-4 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3101010:6;

- № 68:15:3101010:7-68/086/2023-4 в отношении участка с кадастровым номером 68:15:3101010:7 (далее - спорные регистрационные записи).

Наряду с указанным Общество просило обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и включить в Единый государственный реестр недвижимости записи об аренде в пользу ООО "АГТ", срок действия с 01.03.2023 по 31.12.2027 в отношении перечисленных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 02.10.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "АГТ" просит отменить решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.10.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 и удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы кассатор указывает на то, что регистрационные действия по снятию обременений в виде договора аренды от 07.12.2022 были совершены в отсутствие законных оснований; названный договор не признавался недействительным и ранее не являлся предметом судебной оценки до рассмотрения настоящего дела; в ходе рассмотрения дела суды не наделены правом разрешать вопрос о действительности договора с учетом рассмотрения дела в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ); выводы судов о ничтожности договора от 07.12.2022 являются неверными; основания для применения судами части 3 статьи 58 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ отсутствуют; общество с ограниченной ответственностью "ГПК Титан" (далее - ООО "ГПК Титан") не просило Управление погашать в реестре спорные регистрационные записи.

До начала судебного заседания от ООО "ГПК Титан" и Управления Росреестра по Тамбовской области поступили письменные отзывы, в которых содержится позиция о законности обжалуемых судебных актов.

Суд приобщил поступившие документы к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО "АГТ" поддержал жалобу, просил ее удовлетворить, представитель Управления полагал жалобу необоснованной.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в собственности Тамбовской области находятся земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 68:15:0000000:159, 68:15:3301004:30, 68:15:3301006:44, 68:15:3301006:43, 68:15:3301006:42, 68:15:0000000:201, 68:15:0000000:208, 68:15:3101009:16, 68:15:3101009:17, 68:15:3101009:18, 68:15:3101009:19, 68:15:3101010:6, 68:15:3101010:7, в отношении которых было зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "ГПК Титан" на основании договоров аренды: от 20.01.2010 № 15/1-5, от 04.08.2010 № 15/1-6, от 21.01.2011 № 15/1-8, от 16.11.2012 № 15/1-10, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Тамбовской области: от 24.12.2018 № 7, 8, 9, 10.

Указанные земельные участки были переданы ООО "ГПК Титан" как арендатором ООО "АгроАльянсТамбов" (далее - ООО "ААТ") как субарендатору по договору субаренды от 14.12.2021 сроком с 30.12.2021 по 01.01.2059, в ЕГРН внесены записи об обременении земельных участков арендой в пользу ООО "ААТ" сроком действия с 30.12.2021 по 01.01.2059.

Впоследствии ООО "ААТ" как арендатор передало указанные земельные участки ООО "АГТ" как субарендатору по договору субаренды от 07.12.2022 № 01/ДСАЗУ-АГТ сроком до 31.12.2027, в ЕГРН были внесены записи об обременении земельных участков сроком действия с 01.03.2023 по 31.12.2027, вопрос о сохранении которых является предметом настоящего спора.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.11.2023 по делу № А64-718/2023, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 и Арбитражного суда Центрального округа от 15.05.2024, признан недействительным заключенный между ООО "ГПК Титан" и ООО "ААТ" договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 14.12.2021, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "ААТ" возвратить ООО "ГПК Титан" переданные по договору от 14.12.2021 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Суд указал, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН следующих записей о праве субаренды ООО "ААТ" на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: № 68:15:0000000:159-68/086/2022-8; № 68:15:3301004:30-68/086/2022-5; № 68:15:3301006:44-68/086/2022-5; № 68:15:3301006:43-68/086/2022-4; № 68:15:3301006:42-68/086/2022-7; № 68:15:0000000:201-68/086/2022-4; № 68:15:0000000:208-68/086/2022-4; № 68:15:3101009:16-68/086/2022-3; № 68:15:3101009:17-68/086/2022-3; № 68:15:3101009:18-68/086/2022-3; № 68:15:3101009:19-68/086/2022-3; № 68:15:3101010:6-68/086/2022-3; № 68:15:3101010:7-68/086/2022-3.

В порядке исполнения решения Арбитражного суда Тамбовской области от 07.11.2023 по делу № А64-718/2023 и в связи с поступлением 26.02.2024 заявления ООО "ГПК Титан" об исполнении данного решения суда Управлением Росреестра по Тамбовской области в отношении вышеуказанных земельных участков были погашены регистрационные записи об аренде как в пользу ООО "ААТ", так и ООО "АГТ".

Полагая действия органа государственной регистрации по погашению регистрационных записей об аренде в пользу Общества незаконными, ООО "АгроГард-Тамбов" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

По мнению суда округа, разрешая спор, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, статей 3, 9, 13, 14, 29, 51, 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ), статей 166, 167, 618 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование следующих условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

В соответствии пунктом 3 части 2 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся, помимо прочего, сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости.

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут осуществляются на основании заявления и вступивших в законную силу судебных актов.

Как указано выше, договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 14.12.2021, заключенный между ООО "ГПК Титан" и ООО "ААТ", признан недействительным. Основанием недействительности сделки являлось нарушение порядка получения согласия на ее совершение (пункт 1 статьи 173.1 ГК РФ, статья 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), заключение договора в ущерб его интересам ООО "ГПК Титан" (пункт 2 статьи 174 ГК РФ). Тем самым договор от 14.12.2021 признан недействительным по признаку оспоримости.

Последующий договор субаренды от 07.12.2022 являлся производным от договора субаренды от 14.12.2021, был основан на вещном праве ООО "ААТ", которое в силу судебного акта признано незаконным.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Применение правила о реституции по делу № А64-718/2023 привело к констатации судом необходимости возврата земельных участков ООО "ГПК Титан". Судебный акт, содержащий указанное требование, вступил в законную силу и в соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ подлежит исполнению.

Просрочка должника в отношении обязательства вернуть вещь свидетельствует о том, что ООО "АГТ" как субарендатор утратил правомочие владеть земельными участками, а его фактическое владение является незаконным.

Настаивая на сохранении записи в реестре о субаренде, ООО "АГТ" фактически ставит под сомнение возможность исполнения решения суда по делу № А64-718/2023, в котором указанное Общество принимало активное участие, выступая за признание недействительным договора субаренды от 14.12.2021.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку договор субаренды имеет производный характер, прекращение основного договора, на основании которого имущество было передано в аренду, служит основанием для прекращения договора субаренды.

Указанный подход коррелируется с положениями статьи 618 ГК РФ, из содержания которой следует, что признание недействительным договора аренды является одним из оснований для прекращения договора субаренды. С учетом имеющихся фактических обстоятельств не имеет юридического значения, какие именно основания были применены судом для констатации недействительности сделки.

При этом закон не требует рассмотрения отдельного иска о признании производного договора субаренды недействительным, он прекращается в силу требований статьи 618 ГК РФ.

Согласно подпунктам 7 и 8 пункта 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

Исходя из пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ, государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В таком случае сохранение в ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде аренды в пользу ООО "АГТ" нарушает норму о достоверности реестра, дезориентирует участников гражданского оборота относительно юридических фактов владения недвижимым имуществом и обременения его правами иных лиц.

Приведенные нормы с учетом фактических обстоятельств настоящего дела явились основанием для оценки оспариваемых действий Управления через призму наличия (отсутствия) соответствующих вещных прав ООО "АГТ". Иной подход делает невозможным разрешение спора.

В силу состоявшегося судебного акта ООО "ААТ" должно вернуть земельные участки ООО "ГПК Титан", что возможно сделать только путем возврата указанного имущества ООО "АГТ". Сохранение регистрационной записи об обременении не легализует фактическое владение земельными участками со стороны Общества и не лишает законного владельца права на предъявление виндикационного иска.

ООО "ГПК Титан" в ходе рассмотрения настоящего дела последовательно отстаивало позицию о законности действий Управления по погашению записей об обременении земельных участков.

Позиция кассатора о незаконности судебных актов ввиду отсутствия факта исследования материалов регистрационных дел не опровергает вышеуказанных выводов суда. Кроме того, ООО "АГТ" как заявитель по делу не воспользовалось правом на подачу ходатайства об истребовании соответствующих доказательств, имеющих, по его мнению, значение для рассмотрения дела.

Рассмотрение дела № А64-9313/2024 по иску ООО "АГТ" к ООО "ААТ", ООО "ГПК Титан" о применении последствий недействительности притворной сделки – договора субаренды от 07.12.2022 не способно повлиять на оценку законности действий Управления, тем более что данный иск был подан уже после совершения оспариваемых действий регистрирующего органа.

Доводы кассационной жалобы не подтверждают обоснованность заявленных Обществом требований, не свидетельствуют о наличии оснований для владения земельными участками и, как следствие, о признании законности этого владения со стороны государства путем его отражения в ЕГРН.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.10.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного суда от 13.12.2024 по делу № А64-5857/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3