130/2023-146128(1)

Арбитражный суд Хабаровского края г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-7118/2023 27 июля 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 25 июля 2023 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи К.А. Архиповой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной

ответственностью «НИКО» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 682071,

<...>)

к администрации Новоургальского городского поселения Верхнеубреинского

муниципального района Хабаровского края (ИНН <***>, ОГРН <***>,

адрес: 682071, Хабаровский край, Верхнебуреинский район, рп. Новый Ургал, ул.

Ростовская, д. 5)

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 10.03.2023 №

285/1-15 в части отказа в реализации преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества, при участии в судебном заседании представителей: от заявителя - генеральный директор ФИО2; от администрации – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «НИКО» (далее – заявитель, Общество, ООО «НИКО») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к администрации Новоургальского городского поселения Верхнеубреинского муниципального района Хабаровского края (далее – администрация, уполномоченный орган), согласно которому просит признать незаконным решение, оформленное письмом от 10.03.2023 за № 285/1-15 в части отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилых помещений № 1-86, 1 этаж, общей площадью 1 240,70 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

В целях восстановления нарушенного права заявитель просит обязать администрацию принять решение об условиях приватизации следующего муниципального имущества - нежилых помещений № 1-86, 1 этаж, общей площадью

1 240,70 кв.м, расположенных по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, рп. Новый Ургал, ул. Киевская, д. 11, предусматривающее преимущественное право ООО «НИКО» на приобретение указанного имущества и направить Обществу проект договора купли-продажи указанного имущества в установленном порядке и сроки.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. На обозрение суду представлены оригиналы договора аренды объекта нежилого фонда Новоургальского городского поселения от 26.03.2018 № 195, соглашения от 27.03.2023 о внесении изменений в договор аренды.

Представитель администрации в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, ранее в материалы дела был представлен отзыв, согласно которому уполномоченный орган просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, Новоургальскому городскому поселению Верхнеубреинского муниципального района Хабаровского края на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое производственное здание, общей площадью 1 694,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101015:19, расположенное по адресу: <...>.

26.03.2018 между администрацией (арендодатель) и ООО «НИКО» (арендатор) заключен договор № 195 аренды объекта нежилого фонда Новоургальского городского поселения (далее – договор № 195), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект недвижимого имущества – нежилые помещения № 1-86, 1 этаж, общей площадью 1 240,70 кв.м, расположенные по адресу: <...> (пункт 1.1 договора № 195).

Срок действия условий договора определяется с 26.03.2018 по 26.03.2023 (пункт 1.3 договора № 195).

По передаточному акту, подписанному сторонами, 26.03.2018 указанное имущество передано Обществу.

Соглашением от 27.03.2023 о внесении изменений в договор № 195, пункт 1.3 договора № 195 изложен в новой редакции: срок действия договора продляется с 26.03.2023 до даты заключения договора аренды на основании аукциона на недвижимое имущество - нежилые помещения № 1-86, 1 этаж, общей площадью 1 240,70 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

13.02.2023 (вх. № 341/1-15) ООО «НИКО» обратилось в администрацию Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края с заявлением исх. № 05 от 13.02.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по результатам рассмотрения которого уполномоченный орган решением, оформленным письмом от 10.03.2023 № 285/1-15, отказал заявителю, мотивировав тем, что решение по вопросу об утверждении программы приватизации муниципального имущества на 2023 г. Советом депутатов Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края не принято.

Не согласившись с решением администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края,

выраженным в письме от 10.03.2023 № 285/1-15, полагая его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «НИКО» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что он, как субъект малого предпринимательства, являющийся арендатором спорных нежилых помещений, соответствует всем критериям (условиям), предусмотренным в статьях 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно представленному администрацией в материалы дела отзыву, Обществу было отказано во включении в программу приватизации на 2023 г. муниципального имущества, находящегося в аренде заявителя, ввиду наличия задолженности по договору аренды, а также отсутствия у ООО «НИКО» статуса субъекта малого предпринимательства.

Выслушав доводы и возражения представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регламентировано, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии,

что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Таким образом, субъекту малого или среднего предпринимательства предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных условий.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В спорной ситуации, как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «НИКО», обращаясь в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, сослалось на то, что оно относится к субъектом малого предпринимательства, а также на наличие заключенного договора аренды имущества, в связи с чем как полагал заявитель, Общество соответствовало требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Вместе с тем, согласно общедоступным сведениям Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, размещенных на сайте Федеральной налоговой службы, ООО «НИКО» являлось субъектом малого предпринимательства (категория – микропредприятие) в период с 01.08.2016 по 10.07.2021.

В настоящее время Общество является субъектом малого предпринимательства с 10.07.2023.

Таким образом, на момент обращения заявителя в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого

имущества (13.02.2023), а также на момент принятия администрацией оспариваемого решения (10.03.2023), ООО «НИКО» субъектом малого предпринимательства, не являлось.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Таким образом, по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

На основании пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано выше, срок действия договора № 195 определен с 26.03.2018 по 26.03.2023; соглашением от 27.03.2023 о внесении изменений в договор № 195, срок действия договора продлен с 26.03.2023 до даты заключения договора аренды на основании аукциона на недвижимое имущество.

Указанный договор, заключенный на срок более 1 года, подписан его участниками 26.03.2018, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, соответственно, подлежал государственной регистрации.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривалось представителем заявителя в ходе судебного разбирательства, договор № 195 и дополнительное соглашение к нему, в установленном законом порядке не зарегистрированы, следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным.

Таким образом, установленные судом обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от

22.07.2008 № 159-ФЗ и необходимых для возникновения у арендатора преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ссылка на надлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей в качестве доказательства наличия между сторонами фактических отношений по аренде имущества не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку только зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может служить основанием для возникновения преимущественного права на приобретение этого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение администрации, оформленное письмом от 10.03.2023 № 285/1-15 соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя, что в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При таких обстоятельствах, расходы по уплате государственной пошлине при подаче заявления в суд в размере 3 000 руб. подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «НИКО» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья К.А. Архипова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 24.11.2022 20:47:00

Кому выдана Архипова Кристина Александровна