ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Донудело № А32-5742/2023
14 декабря 2023 года15АП-17852/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2023 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровой А.О.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Венцы-Заря»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2023 по делу №А32-5742/2023
по иску общества с ограниченной ответственностью «Геопроектстрой» (ОГРН <***> ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)
к акционерному обществу «Венцы-Заря» (ОГРН <***> ИНН <***>), Администрации муниципального образования Гулькевичский район (ОГРН <***> ИНН <***>)
о признании недействительным соглашения от 01.08.2022, о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Геопроектстрой» (далее – ООО «Геопроектстрой»), индивидуальный предприниматель ФИО1 (с учетом определения от 19.06.2023, далее - предприниматель) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу «Венцы-Заря» (далее – АО «Венцы-Заря»), администрации муниципального образования Гулькевичский район (далее - администрация) о признании недействительным соглашения от 01.08.2022 о расторжении договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703, указании, что решение по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН сведений об арендаторе земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2023 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, АО «Венцы-Заря» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что он являлся арендатором на момент заключения соглашения, у истцов отсутствует материально-правовой интерес, судом неверно применены последствия недействительности сделки.
В отзывах на апелляционную жалобу истцы просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.02.2006 между администрацией (арендодатель) и АО «Венцы-Заря» (арендатор) заключен договор аренды № 0600001703, согласно условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:06:0601000:178 площадью 55 575 кв.м, расположенный по адресу: местонахождение: в 1300 м от ориентира по направлению на запад, наименование ориентира: перекресток Советская ул. и Красная ул., почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Венцы, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости имущественного комплекса «Комбицех» (мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность) сроком до 17.02.2055.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.03.2006, номер регистрации 23-23-15/002/2006-189.
30.03.2012 на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества № 049-12/КП от 30.03.2012, заключенного между АО «Венцы-Заря» (продавец) и ООО «Геопроектстрой» (покупатель), ООО «Геопроектстрой» приобрело в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Венцы, промзона:
1. Зернохранилище-зерносушилка (элеватор) основное здание № 1, литер Жж1ж2, общей площадью 1963,7 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:24;
2. Зернохранилище-зерносушилка (элеватор) основное здание № 2, литер Ии1и2, общей площадью 1432,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:25;
3. Завальная яма, литер и3, общей площадью 107,8 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:28;
4. Завальные ямы, литер Л1Л2ЛЗЛ4, общей площадью 124,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:26;
5. Здание котельной, литер X, общей площадью 139,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:27;
6. Здание насосной, литер Г2, общей площадью 21,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:30;
7. Здание весовой, литер В, общей площадью 592,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:14;
8. Здание проходной, литер Д, общей площадью 3,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:15;
9. Здание склада кормокухни, литер С, общей площадью 308,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:16;
10. Здание кормоцеха, литер ТТ1Т2Т3, общей площадью 513,4 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:17;
11. Здание комбицеха, литер У, общей площадью 311,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:18;
12. Здание зерносклада, литер Мм1, общей площадью 1098,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:19;
13. Зерноток № 1, литер м2, общей площадью 1935,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:00:00:25;
1.14. Здание зерносклада No 2, литер Нн1, общей площадью 1105,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:20;
15. Зерноток № 2, литер н2, общей площадью 3312,7 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:00:00:24;
16. Здание зерносклада, литер Пп1, общей площадью 1136,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:21;
17. Зерноток № 3, литер п2, общей площадью 3192 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:00:00:23;
18. Здание склада готовой продукции № 1, литер К1, общей площадью 765,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:22;
19. Здание склада готовой продукции № 2, литер РР1, общей площадью 2135,8 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:23.
В силу пункта 2.1 договора проданные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:06:0601000:178, принадлежащем продавцу на праве аренды сроком до 17.02.2055 на основании договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703.
В пункте 2.3 договора предусмотрено, что при переходе к покупателю права собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, к покупателю одновременно переходит и право аренды земельного участка, указанного в пункте 2.1 договора.
В соответствии с пунктом 3.2 договора цена договора включает также цену права аренды на земельный участок, указанный в пункте 2.1 договора.
На основании договора купли-продажи от 07.10.2022 все права и обязанности собственника на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:06:0601000:0178, перешли от ООО «Геопроектстрой» к предпринимателю.
Согласно письму администрации от 08.11.2022 № 105 договор аренды от 17.02.2006 № 0600001703 расторгнут с 01.08.2022 по соглашению, заключенному между администрацией и АО «Венцы-Заря».
Ссылаясь на то, что АО «Венцы-Заря» не вправе было расторгать договор аренды, ООО «Геопроектстрой» и предприниматель обратились в суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).
Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда; суд не должен отказывать в иске при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса (пункт 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22); на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).
В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», далее – постановление № 11).
По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Удовлетворяя исковые требования ООО «Геопроектстрой» и предпринимателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка является недействительной сделкой.
Заключением соглашения о расторжении договора аренды и последующим погашением записи об обременении земельного участка правом аренды нарушены права собственника объектов недвижимости, который в силу статьи 552 ГК РФ вправе рассчитывать на сохранение права аренды в отношении земельного участка при приобретении объектов недвижимости в собственность.
Так, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Ввиду чего, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к новому собственнику в порядке правопреемства от прежнего собственника переходит право пользования земельным участком, договор аренды продолжает действовать, что не исключает возможности оформления прав покупателя на земельный участок посредством внесения в договор необходимых изменений.
Следовательно, после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости у ответчика прекращены права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем заключение соглашения о расторжении договора аренды земельного участка следует квалифицировать как действия по изменению прав нового собственника объектов недвижимости (первоначально ООО «Геопроектстрой») совершенные без его согласия, что противоречит пункту 3 статьи 308 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор подлежит досрочному расторжению ввиду невнесения истцами арендной платы, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку АО «Венцы-Заря» с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости за ООО «Геопроектстрой» в ЕГРН не является участником арендных правоотношений и не несет обязанности по внесению арендной платы.
В то же время заключение между администрацией и АО «Венцы-Заря» соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, учитывая смену собственника объекта недвижимости, противоречит нормам действующего законодательства.
Соглашение о расторжении договора аренды совершено лицом, выбывшим из правоотношений и не уполномоченным распоряжаться правом аренды в отношении земельного участка, предоставленный под эксплуатацию проданного им имущества, соглашение является сделкой, не соответствующей закону.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2023 по делу № А49-13503/2022, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу № А65-11127/2022.
Ссылка апеллянта на то, что судом первой инстанции неверно применены последствия недействительности сделки, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 167 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. В настоящее время собственником объектов недвижимости является предприниматель, к которому право аренды на земельный участок перешло в силу закона, ввиду чего в ЕГРН подлежит внесению запись о праве аренды именно нового собственника объектов недвижимости. При этом не имеет правового значения заключение соглашения с администрацией, так как в данном случае переход прав и обязанностей по договору аренды осуществлен на основании статьи 552 ГК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции правильно признал соглашение недействительной сделкой, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2023 по делу №А32-5742/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий Б.Т. Чотчаев
СудьиН.В. Ковалева
Е.А. Маштакова