АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону 09 августа 2023 г. Дело № А53-10126/23

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2023 г. Полный текст решения изготовлен 09 августа 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д. при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***>

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

о признании незаконным отказа от 23.12.2022 № 59.30-26869/17, об обязании заключить договор купли-продажи

при участии: от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 14.03.2023

от заинтересованного лица – представитель ФИО3 по доверенности от 27.01.2023

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа от 23.12.2022 № 59.30-26869/17, об обязании заключить договор купли-продажи.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо поддержало возражения на заявление, полагает отказ правомерным.

В судебном заседании исследованы материалы дела, представители сторон дали объяснения о его фактических обстоятельствах и их правовой оценке.

Судом установлено следующее.

28.05.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключен договор № 37542 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, восточнее ул. Чемордачка, 103а, площадью 4064 кв. м, для строительства предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе, сроком на пять лет. Договор аренды заключен по результатам публичных торгов.

На указанном земельном участке Погосяном Кареном Абриковичем осуществлено строительство предприятий общественного питания. Объекты поставлены на кадастровый учет с кадастровыми номерами 61:44:9939217:216, 61:44:0030217:217. Согласно сведениям ЕГРН за Погосяном К.А. зарегистрировано право собственности на указанные объекты.

03.02.2022 между ФИО1 и ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключен договор № 38305 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5, расположенного по адресу: <...>, площадью 4064 кв. м, для эксплуатации предприятий общественного питания, в том числе площадок для летних кафе, сроком до 21.12.2070.

Согласно выписке из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка - предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе.

12 декабря 2022 года ФИО1 в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону подано заявление о предоставлении указанного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Письмом от 23.12.2022 № 59.30-26869/17 ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказал в продаже земельного участка в собственность без проведения торгов, сославшись на следующие обстоятельства:

- в соответствии со ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, право на приобретение земельных участков в собственность имеют лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках. Достоверно отнести объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217 к объектам недвижимости невозможно. В связи с чем Департаментом заявлен иск о признании зарегистрированного права отсутствующим;

- земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030217:5 в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 21.12.2018 № 605 расположен в зоне рекреационного назначения второго типа; земельные участки в составе рекреационных зон предназначены для отдыха и туризма, и представляют собой территории общего пользования. Согласно п.12 ст. 55 Земельного Кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования приватизации не подлежат.

Этот отказ является предметом оспаривания в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и

действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Согласно пункту 1 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Отказывая в предоставлении предпринимателю земельного участка в собственность без торгов, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону указал, что достоверно отнести объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217 к объектам недвижимости невозможно, в связи с чем департаментом заявлен иск о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Указанный иск департамента был рассмотрен судом в рамках дела А53-34981/22, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, основываясь на выводах судебной экспертизы, признал объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217 объектами недвижимости. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2023 по делу № А53-34981/2022 оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, ФИО1, являясь собственником объектов недвижимого имущества, имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором данные объекты расположены.

Согласно пункту 19 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается Отказывая в предоставлении предпринимателю земельного участка в собственность без торгов, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону также указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030217:5 в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 21.12.2018 № 605 расположен в зоне рекреационного назначения второго типа; земельные участки в составе рекреационных зон предназначены для отдыха и туризма, и представляют собой территории общего пользования. Согласно п.12 ст. 55 Земельного Кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования приватизации не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно- делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным

градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).

Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана от 09.02.2018, проведения публичных торгов и заключения договора аренды № 37542 от 28.05.2018, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030217:5 был отнесен к зоне рекреационного строительства Р-6/7/03.

Градостроительным регламентом указанной зоны в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства были предусмотрены предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе.

В настоящее время действующими Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605, участок отнесен к зоне рекреационного назначения второго типа, градостроительный регламент которой предусматривает отнесение предприятий общественного питания к условно разрешенным видам разрешенного использования.

При этом, согласно ст. 8 ПЗЗ, виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства, в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления; правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, и отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными.

Довод департамента о том, что нахождение спорного земельного участка в зоне рекреационного назначения свидетельствует об отнесении земельного участка к территории общего пользования, судом отклонен как несоответствующий закону. Доказательств отнесения спорного участка к землям общего пользования департаментом суду не представлено. Более того, суд находит логический порок в позиции департамента, предоставившего предпринимателю земельный участок в аренду для строительства, что также недопустимо в случае отнесения участка к землям общего пользования.

При таких обстоятельствах суд находит отказ в предоставлении земельного участка незаконным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи спорного земельного участка. Разумным для этого арбитражный суд считает срок 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу заявителя следует взыскать 300 рублей судебных расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь главой 24 статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации, решение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> от 23.12.2022 № 59.3026869/17.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***> проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***> судебных расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***> из федерального бюджета 5 700 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 16.03.2023 № 26.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т.Д.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.03.2023 10:59:00

Кому выдана Пипник Татьяна Дмитриевна