АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...> Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-21446/2023 27 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 27 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Горудько В.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОТЕЛЬ 7» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению градостроительства администрации города Владивосток (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»

об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство, оформленного письмом от 30.08.2023 № 23135/у/30, обязании,

при участии: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 01.11.2023), от ответчика – ФИО2 (доверенность от 13.12.2024 № 48),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отель 7» обратилось в арбитражный суд с указанным требованием.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, суд располагает доказательствами его надлежащего извещения, в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что является собственником объекта незавершенного строительства проектируемого назначения: многоквартирный жилой дом, - расположенного на земельном участке, находящемся в аренде ООО «Отель 7»; в качестве резидента свободного порта Владивосток реализует инвестиционный проект строительства жилого дома. Утверждает, что проектная документация по строительству жилого дома соответствует градостроительному плану земельного участка и градостроительной документации. Полагает, что изменение правил землепользования и застройки в период подготовки проектной документации не может повлечь отказ в выдаче разрешения на строительство объекта, поскольку на момент обращения за таким разрешением градостроительный план являлся действующим. Кроме того, по мнению заявителя, измененные ПЗЗ не согласуются с генеральным планом Владивостокского городского округа, который является первичным по отношению к документам градостроительного зонирования.

Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-21446/2023 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

В этой связи, по мнению заявителя, оспариваемый отказ в выдаче разрешения на строительство является необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителя как арендатора земельного участка, поскольку не позволяет осуществить строительство объекта на арендуемом земельном участке в соответствии с разработанной и получившей положительное заключение государственной экспертизы проектной документацией.

Управление градостроительства требования заявителя оспорило, утверждая, что градостроительный план земельного участка на момент обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство содержал сведения, не соответствующие Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа. При этом полагает, что положение части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ не означает, что информация, указанная в градплане, не подлежит актуализации. Также указал, что в отношении территории, в границах которой расположен спорный земельный участок, утверждена документация по планировке территории, предусматривающая отнесение участка к зоне обеспечения занятия спортом в помещениях и установление публичного сервитута на части спорного земельного участка площадью 42 кв.м

Третье лицо в письменном отзыве поддержало позицию заявителя.

При рассмотрении дела суд установил, что 23.11.2017 за обществом с ограниченной ответственностью «Отель 7» (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отель 7») в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:040009:528 степенью готовности 34%, площадью 11562,1 кв.м, проектируемого назначения: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <...>, приобретенный по договору купли-продажи от 26.10.2017.

23.01.2018 общество заключило с Акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока» соглашение № СПВ-443/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, которым предусмотрена реализация инвестиционного проекта «Строительство жилого дома в г. Владивостоке» общим объемом инвестиций 330 000 000 руб. на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:040009:22 и 25:28:040009:6463 (пункты 1.1, 1.4 названного соглашения).

Согласно договору аренды от 20.12.2018 № 28-Ю-23621, заключенному с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «Отель 7» приняло в аренду сроком до 12.10.2085 земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:9155 площадью 2724 кв.м, расположенный по пр-ту Народному в г. Владивостоке, в районе д. 27А, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», для цели реализации инвестиционного проекта «Строительство жилого дома в г. Владивостоке». Договор зарегистрирован в ЕГРН.

В выписке из ЕГРН в отношении данного земельного участка отражено, что он поставлен на кадастровый учет 30.11.2018, сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040009:22 и 25:28:040009:6463, в его границах располагается в том числе объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:040009:528.

03.09.2020 Управление градостроительства администрации г. Владивостока выдало обществу градостроительный план указанного земельного участка № РФ-25-2-04-0-00-2020-0216.

24.08.2023 ООО «Специализированный застройщик «Отель 7» обратилось в Управление с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу <...>

Знамени, 105» сроком на 10 месяцев, представив проектную документацию, разработанную ООО «Владстройпроект», положительное заключение государственной экспертизы КГАУ «Примгосэкспертиза» от 31.10.2020 № 25-1-1-3-002048-2020, а также иные документы, необходимые для рассмотрения заявления.

Письмом от 30.08.2023 № 23135/у/30 орган местного самоуправления со ссылкой на часть 13 статьи 51 ГрК РФ отказал в выдаче разрешения на строительство по мотиву несоответствия сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:9155, действующим Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.

Посчитав данное решение не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с заявлением о признании его незаконным.

В судебном заседании ООО «СЗ Отель 7» ходатайствовало об отложении судебного разбирательства, поясняя, что органом местного самоуправления до настоящего времени не рассмотрен вопрос о внесении изменений в градостроительную документацию, который был инициирован обществом в целях приведения ПЗЗ в соответствие с генеральным планом.

Ответчик по данному ходатайству возражал, полагая, что у заявителя было достаточно времени для решения этого вопроса.

По результатам разрешения ходатайства суд отказал в его удовлетворении, принимая во внимание, что судебное разбирательство в течение года неоднократно откладывалось по ходатайству заявителя. Кроме того, как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, рассматриваемых по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, суд применяет нормы материального права, которые действовали во время возникновения правоотношения с участием административного истца (заявителя), если из федерального закона не вытекает иное (часть 5 статьи 15 КАС РФ, часть 5 статьи 3 и часть 1 статьи 13 АПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство на земельных участках, расположенных на территории городского округа, относится к полномочиям органов местного самоуправления городского округа.

В развитие указанной нормы права пунктом 2.1.1 Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», утвержденного постановлением администрации г.

Владивостока от 31.12.2019 № 4566, соответствующая услуга в виде выдачи разрешения на строительство объектов предоставляется администрацией в лице Управления градостроительства администрации города Владивостока, являющегося самостоятельным юридическим лицом и функциональным органом администрации в области градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению застройщика о выдаче разрешения на строительство, приведен в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Перечень, в частности, включает в себя: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляется строительство объекта капитального строительства.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 настоящей статьи документов (ч.10 ст. 51 ГрК РФ).

Аналогичные требования содержатся в п. 2.6.1. Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, внесение изменений в разрешение на строительство, в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство», утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока от 31.12.2019 № 4566.

Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 этой статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 14 данной статьи отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что согласно Карте градостроительного зонирования Владивостокского городского округа, утверждённой в составе Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (решение Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462), градостроительному плану земельного участка от 03.09.2020 № РФ-25-2-04-0-00-2020-0216 земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:9155 на момент выдачи этого градостроительного

плана был расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж 4).

Градостроительным регламентом данной территориальной зоны в составе основных видов разрешенного использования земельного участка был предусмотрен вид «многоэтажная жилая застройка», которая предусматривала размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома (пункт 3.4 ПЗЗ в редакции, действовавшей на момент выдачи градплана).

Аналогичные сведения отражены в пунктах 2, 2.2 градостроительного плана от 03.09.2020 № РФ-25-2-04-0-00-2020-0216.

Также в градостроительном плане было указано, что проект планировки территории не утвержден.

В последующем распоряжением Министерства строительства Приморского края от 23.10.2020 № 120-ра в Правила землепользования и застройки на территории ВГО были внесены изменения, установлена территориальная зона объектов дошкольного, начального и среднего образования (ОД 7).

Градостроительный регламент данной территориальной зоны установлен в пункте 3.17.1 ПЗЗ, согласно которому в числе основных видов разрешенного использования земельных участков не предусмотрено строительство многоэтажных жилых домов. Кроме того, строительство многоэтажных жилых домов не названо в описании какого-либо из видов использования (графа 3 таблицы).

Действительно, в соответствии с частью 10 статьи 57.3 ГрК РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 данной статьи, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ проектная документация при получении разрешения на строительство планируемого объекта капитального строительства должна соответствовать, в частности, требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 41 - 46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении его строительных ограничениях.

Поскольку при разрешении вопроса о выдаче разрешения на строительство уполномоченным органом проверяется соответствие представленной документации, установленным градостроительным регламентам, именно на дату выдачи разрешения на строительство, сведения, содержащиеся в градостроительном плане, должны быть актуальными на дату подачи заявления о выдаче разрешения на строительство.

Несоответствие проектной документации генеральному плану является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства. Данная правовая позиция подтверждается определениями Верховного суда Российской Федерации от 15.04.2020 № 308-ЭС20- 3849, от 26.03.2020 № 308-ЭС20-2309.

Следовательно, тот факт, что заявителем получен градостроительный план земельного участка, сам по себе не свидетельствует о соответствии проектной документации требованиям законодательства, действующего на момент обращения за выдачей разрешения на строительство, коль скоро градостроительный план спорного земельного участка не был актуализирован.

Суд также отклоняет довод заявителя о том, что изменение градостроительного зонирования не должно было учитываться при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040009:9155, поскольку такое изменение противоречило генеральному плану Владивостокского городского округа, ввиду следующего.

В силу пункта 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ генеральные планы городских округов относятся к документам территориального планирования муниципальных образований

Генеральный план городского округа содержит, в частности, карту функциональных зон, а положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя в том числе параметры функциональных зон (пункт 4 части 3, пункт 2 части 4 статьи 23 ГрК РФ).

Пунктом 1 части 1 статьи 26 ГрК РФ предусмотрено, что реализация документов территориального планирования осуществляется в том числе путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования.

Кроме того, в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства разрабатываются правила землепользования и застройки, которые являются документом градостроительного зонирования (статьи 30 ГрК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются градостроительные регламенты (статья 85 ЗК РФ, часть 6 статьи 30 ГрК РФ).

Частями 3, 3.1 статьи 31 ГрК РФ определено, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть

обеспечена возможность размещения на территориях поселения, муниципального округа, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

В силу части 1 статьи 34 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон; 4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

Таким образом, требование о непременном соответствии границ территориальных зон, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, границам функциональных зон, установленных генеральным планом соответствующего городского округа, нормативно не закреплено.

Вывод о таком соответствии не следует и из смысла правовых норм, регулирующих вопросы осуществления градостроительного зонирования территорий, ввиду различных целей соответствующей градостроительной деятельности, поскольку территориальное планирование направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов (часть 1 статьи 9 ГрК РФ), а градостроительное зонирование обеспечивает единство градостроительных регламентов на соответствующей территории.

Установление территориальной зоны объектов дошкольного, начального и среднего образования (ОД 7) на части территории функциональной жилой зоны не противоречит документам территориального зонирования, учитывая, что размещение ряда спортивных сооружений (в том числе плавательного бассейна 25 м регионального значения, комбинированных спортивных комплексов, тренажерных залов, стадионов), дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных школ и организаций дополнительного образования, муниципального учреждения профессиональной ориентации и трудоустройства молодежи - предусмотрено непосредственно генеральным планом ВГО именно в функциональной жилой зоне (графа 5 раздела 1.4 «Параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов»).

Более того, на момент обращения ООО «СЗ Отель 7» за получением разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке постановлением Администрации г. Владивостока от 29.11.2022 № 2876 уже была утверждена документация по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе пр-та Народный в г. Владивостоке, которой прямо предусмотрено, что в целях приведения документации в соответствие Генеральному плану необходимо изменить вид разрешенного использования

земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:9155 с «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» на «Обеспечение занятий спортом в помещениях, площадки для занятий спортом» (раздел 2 Положение проекта межевания территории, стр. 29).

ООО «СЗ Отель 7» как правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства вправе оспорить в судебном порядке генеральный план, решение об утверждении правил землепользования и застройки, документацию по планировке территории согласно части 15 статьи 24, части 4 статьи 32, части 17 статьи 45 ГрК РФ либо поставить вопрос о внесении изменений в градостроительную документацию с соблюдением установленного порядка.

В случае внесения таких изменений во исполнение распоряжения Министерства архитектуры и градостроительной политики Приморского края от 11.07.2024 № 42-ра и приведения в соответствие градостроительной документации и проектной документации в отношении объекта, возводимого на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040009:9155, заявитель вправе вновь обратиться за выдачей разрешения на строительство объекта.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что 30.08.2023 ответчик правомерно отказал в выдаче ООО «СЗ Отель 7» разрешения на строительство многоэтажного дома на спорном земельном участке, ввиду чего оснований для удовлетворения требований общества не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Нестеренко Л.П.