Арбитражный суд Мурманской области
улица Академика Книповича, дом 20, <...>
http://www.murmansk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Мурманск Дело № А42-8712/2024
05 мая 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 18.04.2025.
Мотивированное решение изготовлено 05.05.2025.
Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В., при ведении протокола помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Россети Северо Запад» (196247, <...>, лит. А, пом. 16Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице Мурманского филиала (184355, <...>)
к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 183006, <...>)
о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности № 3-2020 от 20.10.2020,
при участии в судебном заседании представителей:
истца – ФИО1, по доверенность № 91-24 от 02.07.2024, паспорт, диплом;
ответчика – ФИО2, по доверенности № 60 от 20.12.2024, паспорт, копия диплома,
установил:
публичное акционерное общество «Россети Северо Запад» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности № 3-2020 от 20.10.2020.
В обоснование заявленных требований истец указал на фактическую невозможность пользования арендованным имуществом в виду его неудовлетворительного технического состояния и не проведение ответчиком капитального ремонта.
Ответчик представил отзыв, в котором в удовлетворении заявленных требований возражал. В обоснование возражений указал на то, что согласно акту приема-передачи недвижимого имущества объект имел удовлетворительное техническое состояние. Арендатор претензий к передаваемому имуществу не имел. Кроме того, в соответствии с пунктами 3.3.4, 3.3.8 спорного договора Арендатор обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием имущества, обеспечивать его сохранность; обеспечивать сохранность инженерных коммуникаций имущества; своевременно и за свой счет проводить текущий ремонт для поддержания имущества в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Осуществление капитального ремонта производится Арендатором по согласованию с МТУ Росимущества (пункт 3.3.9 Договора). Обществу сообщено о необходимости проведения вышеуказанных мероприятий силами Арендатора и за свой счет.
Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.
Материалами дела установлено следующее.
Между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - Арендодатель) и ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запад» (далее - Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, от 20.10.2020 №3-2020, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.
Договор заключен на срок по 19.10.2030 включительно (пункт 2.1 Договора).
В соответствии с актом приема-передачи от 20.10.2020 при приеме-передаче Объекта недостатков (повреждений, неисправностей и т.п.) обнаружено не было.
В результате технического осмотра Объекта составлен акт общего технического осмотра производственного здания от 27.06.2024, согласно проведенного Арендатором осмотра, установлено, что строительные конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта инженерные сети, требуют замены водопроводных труб и сантехприборов, в здании отсутствует водоснабжение по причине неисправности системы водоснабжения и водоотведения на прилегающей к зданию территории. В связи с выявленными недостатками Арендатор не может использовать здание по назначению.
Арендатор направил в адрес Арендодателя письмо от 07.12.2022 № МР2/4/21-02/8823 о расторжении договора с приложением дополнительного соглашения.
В ответ Арендодатель уведомил Арендатора письмом от 13.01.2023 №51-ДЕ-05/223 о нецелесообразности расторжения Договора.
31.07.2024 Арендатор направил Арендодателю письмо № МР2/4/21-01/5260 о необходимости проведения капитального ремонта. Ответным письмом от 10.08.2024 №51-РМ-05/7929 Арендодатель сообщил о том, что обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии с п. 3.3.9 Договора возложена на Арендатора.
Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо по требованию одной из сторон по решению суда.
Статьями 612, 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также определяет круг прав арендатора при обнаружении таких недостатков, включая право на предъявление требования о расторжении договора аренды.
Пункт 4 статьи 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Как следует из материалов дела обязанности Арендатора содержатся в параграфе 3.3 Договора.
В силу 3.3.6 Договора Арендатор обязан в течении 24 часов извещать Арендодателя о ставшем известным ему повреждении, аварии, или ином обстоятельстве, нанесшем или могущем нанести ущерб Объекту, и безотлагательно принимать меры для предотвращения его дальнейшего разрушениями повреждения, а также к устранению ненанесенного Объекту ущерба.
Согласно пункту 3.3.8 Договора Арендатор обязан обеспечивать сохранность Объекта, его инженерных коммуникаций, оборудования. Своевременно за свой счет производить текущий ремонт для поддержания Объекта в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.
В соответствии с пунктом 3.3.9 Договора Арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок помещений Объекта, требующих внесения изменений в ЕПРН в связи с изменением основных характеристик Объекта, а также неотделимые улучшения Объекта и его помещений без предварительного письменного согласования Арендодателя.
Не производить капитальный ремонт Объекта без предварительного письменного согласия: Арендодателя. В случае обнаружения Арендодателем самовольных переделок, искажающих первоначальных вид или технические характеристики Объекта, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а Объект приведен в прежний вид за счет Арендатора в разумный срок, определяемый соглашением сторон.
Как судом указано ранее, Договор аренды № 3-2020 заключен между сторонами 20.10.2020.
Согласно акту приема-передачи Объекта от 20.10.2020 техническое состояние имущества по состоянию на 20.10.2020 удовлетворительное. Арендатор претензий к состоянию имущества, передаваемому в аренду, не имеет.
Однако истец считает, что выявленные в ходе осмотра Объекта недостатки (акт от 27.06.2024) могут быть устранены только посредством капитального ремонта.
Ответчик с указанной позицией истца не согласен и указывает на то, что с 2020 года каких либо претензий истцом не предъявлялось, а состояние имущества в 2024 году является следствием действий (бездействий) истца.
Разногласия истца и ответчика по существу спора могут быть разрешены, в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы, поскольку доводы сторон требуют применения специальных знаний, которыми арбитражный суд не обладает.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В целях установления необходимых для рассмотрения дела обстоятельств, судом предложено сторонам рассмотреть вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы.
Сторонам разъяснено, что при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы, дело будет рассмотрено судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Представители сторон отказались от назначения по делу судебной экспертизы, настаивали на рассмотрении дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.
Не обладая специальными знаниями в области ремонта зданий, суд не имеет возможности самостоятельно отнести выявленные недостатки (акт осмотра от 27.06.2024) к устранимым посредством капитального ремонта.
Кроме того судом учитывается, что с даты принятия имущества в аренду 20.10.2020 до даты осмотра 27.06.2024 прошло более 3 лет.
Доказательств того, что выявленные истцом недостатки имущества имели место быть в момент получения имущества от арендодателя, или возникли вследствие не проведения ответчиком капитального ремонта в материалы дела не представлено.
Каких либо доказательств причин возникновения выявленных недостатков истцом в материалы дела также не представлено.
Таким образом, из имеющихся в материалах дела доказательствах не следует, что недостатки, выявленные актом общего технического осмотра производственного здания от 27.06.2024 устранимы только при проведении капитального ремонта или являются следствием естественного износа, который подлежит устранению посредством текущего ремонта.
Следовательно, оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ у суда не имеется.
Оценив представленные сторонами доказательства их достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области
решил :
отказать в удовлетворении исковых требований публичного акционерного общества «Россети Северо Запад».
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.
Судья
Муратшаев Д.В.