АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
Дело А59-3514/2025
8 сентября 2025 года г. Южно-Сахалинск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 1 сентября 2025 года, решение в полном объеме изготовлено 8 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Качаловой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693020, <...>) к непубличному акционерное общество «Хабаровский промышленно-экологический комплекс» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации 693020, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами,
при участии в судебном заседании:
представитель истца ФИО1, по доверенности № 114-Д от 12 декабря 2024 года (сроком действия до 12 декабря 2025 года),
представитель ответчика ФИО2, по доверенности от 11 января 2024 года (сроком действия до 31 декабря 2025 года),
третье лицо Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области – представителя не направило,
установил :
департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец) обратилось в суд с иском к непубличному акционерное общество «Хабаровский промышленно-экологический комплекс» (далее – ответчик, НПАО «Хабаровский ПЭК») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 14730 от 15 апреля 2021 года за период с 1 января 2022 года по 1 августа 2022 года в сумме 322 158,77 рублей, пени за период с 22 марта 2022 года по 1 августа 2022 года в размере 7 141,94 рубля и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 2 августа 2022 года по 15 мая 2025 года в размере 121 388,60 рублей, а всего в пользу истца 450 689,31 рублей ( с учетом уточнения требований от 9 июля 2025 года л.д. 62-63).
Определением суда от 3 июля 2025 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Определением от 1 августа 2025 года судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области.
Представитель истца в судебном заседании в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала.
Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва и сослался на невозможность использования земельного участка по целевому назначению и отсутствие в связи с этим у ответчика обязанности по внесению арендной платы. По пояснениям ответчика, спорный договор аренды был заключен на основании и во исполнение распоряжения Правительства Сахалинской области от 28 декабря 2020 года № 869-р «О заключении концессионного соглашения в отношении создания и эксплуатации системы коммунальной инфраструктуры – объектов, используемых для обработки, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов и объектов, используемых для обработки и утилизации (в том числе переработки) строительных отходов на территории Южно-Сахалинского межмуниципального узла Сахалинской области» и Концессионного соглашения от 8 февраля 2021 года № 3.45-2021-1КС. В связи с этим земельный участок должен был отвечать требованиям, позволяющим использовать его по целевому назначению для объекта размещения отходов. В ходе эксплуатации земельного участка общество обнаружило, что земельный участок граничит с земельными участками, на которых размещены жилые дома. Возможность выполнения работ по строительству объектов, используемых для обработки, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов на предоставленном земельном участке отсутствует ( л.д. 68-70).
Третье лицо в представленном письменном отзыве с исковыми требованиями также не согласилось, просило отказать в их удовлетворении. Указало, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, которые препятствуют его дальнейшее использование. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату. Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности и в связи с этим агентством в адрес администрации города Южно-Сахалинска был направлен запрос о наличии либо отсутствии возможности размещения на предлагаемом земельном участке объекта, в отношении которого заключено Концессионное соглашение. Письмом от 23 октября 2020 года администрация сообщила, что на земельном участке возможно размещение объекта обработки и утилизации крупногабаритных и строительных отходов. В ходе проектно-изыскательских работ выявлены жилые помещения, расположенные на смежных земельных участках, подпадающих под территорию санитарно-защитной зоны возводимого объекта. МКУ «Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска» в письме от 8 июля 2022 года подтвердило нахождение МКД с жилыми помещениями, находящимися в собственности у граждан (л.д. 83-85).
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом из материалов дела, 8 февраля 2021 года между Сахалинской областью, от имени которой выступило Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области, и НПАО «Хабаровский промышленно-экологический комплекс» заключено Концессионное соглашение № 3.45-2021-1КС в отношении создания и эксплуатации системы коммунальной инфраструктуры – объектов, используемых для обработки, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов и объектов, используемых для обработки и утилизации (в том числе переработки) строительных отходов на территории Южно-Сахалинского межмуниципального узла Сахалинской области» (приложение № 9 к отзыву ответчика в электронном виде от 18 июля 2025 года).
Разделом 6 Концессионного соглашения установлен «Порядок предоставления концессионеру земельного участка». В соответствии с пунктом 6.1 концедент обязуется обеспечить предоставление концессионеру земельный участок на праве аренды или на ином законном основании, на котором будет расположен объект Соглашения и которых необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной Соглашением.
Сведения о земельном участке приведены в Приложении № 4 ( пункт 6.2). Согласно пункту 6.3 Концессионного соглашения договоры аренды земельного участка заключаются на срок действия соглашения.
Пунктом 6.4 Концессионного соглашения предусмотрено, что земельный участок, предоставляемый концессионеру, должен быть свободным от обременений и прав третьих лиц и пригодным (готовым) к осуществлению концессионером своих обязательств по соглашению с даты государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка.
15 апреля 2021 года между департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и НПАО «Хабаровский промышленно-экологический комплекс» на основании Концессионного соглашения от 8 февраля 2021 года № 3.45-2021-1КС заключен договор аренды земельного участка № 14730, по которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) с 15 апреля 2021 года по 8 февраля 2041 года земельный участок, относящийся к категории земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 65:02:0000012:1646, площадью 30 035 кв. метров, расположенный по адресу Сахалинская область, на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», 16 км автодороги Южно-Сахалинск – Долинск, западнее линии железной дороги (л.д. 11-20).
Цель использования земельного участка арендатором: создание и эксплуатация системы коммунальной инфраструктуры. Вид разрешенного использования земельного участка: «специальная деятельность; под иными объектами специального назначения» согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка от 16 февраля 2021 года КУВИ-002/2021-13215275 ( пункт 1.2 договора).
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка), прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 2.1 арендатор принял на себя обязательство ежеквартально вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к договора «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором не позднее 20 (двадцатого) числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 25 (двадцать пятого) ноября текущего года.
Земельный участок передан по передаточному акту ( л.д. 18).
Соглашением от 30 августа 2022 года договор аренды земельного участка № 14730 от 15 апреля 2021 года расторгнут с 1 августа 2022 года. Акт приема-передачи земельного участка составлен сторонами 30 августа 2022 года о передаче арендатором и принятии арендодателем земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000012:1646, площадью 30 035 кв. метров 2 августа 2022 года (л.д. 26-27).
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска направил в адрес НПАО «Хабаровский ПЭК» претензию от 15 мая 2025 года № 2025-014-085172 о погашении задолженности по договору аренды земельного участка № 14730 от 15 апреля 2021 года (л.д. 34).
Неисполнение требования в добровольном порядке послужило основанием для предъявления департаментом настоящего иска в суд.
При квалификации возникших между сторонами правоотношений суд руководствуется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм права и в силу положений статьи 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований НПАО «Хабаровский ПЭК» должно доказать, что выявленные им недостатки земельного участка, объективно препятствовали использованию участка по указанному в договоре назначению и не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче его в аренду.
Ответчиком в материалы дела представлена переписка между истцом, НПАО «Хабаровский ПЭК» и Агентством по государственно-частному партнерству Сахалинской области по вопросу использования земельного участка.
Так, письмом от 23 октября 2020 года № 02-10439-20/0001 администрация сообщила, что на земельном участке возможно размещение объекта обработки и утилизации крупногабаритных и строительных отходов (приложение № 12 к отзыву ответчика в электронном виде от 18 июля 2025 года).
НПАО «Хабаровский ПЭК» 1 марта 2022 года направило в адрес администрации города Южно-Сахалинска запрос о выдаче справки об отсутствии территорий с нормируемыми показателями среды обитания (жилая застройка, образовательные учреждения, зоны рекреации и др. в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства РФ от 3 марта 2018 года № 222) в санитарно-защитной зоне земельного участка, выделенного под строительство, с кадастровым номером 65:02:0000012:1646 (приложение № 8 к отзыву ответчика в электронном виде от 18 июля 2025 года).
Ответ на указанное обращение в материалы дела не представлен.
27 июня 2022 года НПАО «Хабаровский ПЭК» направило в адрес Агентства по государственно-частному партнерству Сахалинской области, как стороны Концессионного соглашения, письмо № 11/06 о наступлении особого обстоятельства при выполнении условий Концессионного соглашения. Общество указало, что в ходе проектно-изыскательских работ выявлены жилые помещения с почтовыми адресами: город Южно-Сахалинск, пл. район Ново-Александровск, ул. 5 км, дом 2, расположенные на примыкающем земельном участке 65:02:0000012:1304. В связи с выявлением обстоятельств, препятствующих осуществления деятельности, при отсутствии в этом вины НПАО «Хабаровский ПЭК», концессионер предложил для преодоления особых обстоятельств оказать содействие концессионеру и изменить сроки, установленные разделом 10 Концессионного соглашения (приложение № 11 к отзыву ответчика в электронном виде от 18 июля 2025 года).
От Агентства поступил ответ от 22 июля 2022 года № 3.45-397/2022 о согласии с особым обстоятельством, в котором Агентство указало, что МКУ «Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска» в письме от 8 июля 2022 года подтвердило нахождение на спорном земельном участке МКД с жилыми помещениями, находящимися в собственности у граждан, и предложило для досрочного прекращения договора аренды обратиться в департамент землепользования города Южно-Сахалинска. Относительно изменения установленных Концессионным соглашением сроков полагало, что этот вопрос может быть решен после предоставления иного земельного участка (приложение № 10 к отзыву ответчика в электронном виде от 18 июля 2025 года).
На основании анализа представленных в материалы дела документов судом установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику по договору, имел недостатки, препятствующие использованию его по целевому назначению, предусмотренному договором, что обусловило расторжение договора соглашением от 30 августа 2022 года. В ходе судебного разбирательства представитель истца не оспаривала изложенные выше обстоятельства, а именно, расположение жилых помещений на смежном земельном участке, подпадающем под территорию санитарно-защитной зоны возводимого объекта.
В этой связи требования истца о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.
Обязанность предоставить соответствующий участок именно в целях реализации Концессионного соглашения от 8 февраля 2021 года возложена на департамент землепользования города Южно-Сахалинска положениями договора аренды от 15 апреля 2021 года. Невозможность использования земельного участка судом установлена, при этом наличие или отсутствие чьей либо вины в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000012:1646 судом не устанавливается и значения для дела не имеет. Департамент землепользования города Южно-Сахалинска как арендодатель также мог не располагать полной информацией о спорном земельном участке. В настоящем деле требование об убытках не заявлено и не рассматривается.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом процессуального результата рассмотрения дела государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона, судом не взыскивается.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил :
в удовлетворении требований департамента землепользования города Южно-Сахалинска к непубличному акционерное общество «Хабаровский промышленно-экологический комплекс» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента в полном объеме вынесения через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.
Судья О.Н. Боярская