АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законностии обоснованности судебных актов арбитражных судов,вступивших в законную силу
г. Калуга
20 мая 2025 года
Дело №А84-12531/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2025 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
судей
при ведении протокола
судебного заседания:
ФИО1,
ФИО2,
ФИО3,
помощником судьи Соболевой О.А.,
при участии в судебном заседании:
от заявителя жалобы:
ФИО4, представителя ИП ФИО5 по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.06.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по делу № А84-12531/2023,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, заявитель, предприниматель) обратилась с заявлением к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - Севреестр, заинтересованное лицо, административный орган) о признании незаконным решения № КУВД-001/2023-34336323/6 от 17.11.2023 об отказе в государственной регистрации прав по договору уступки права аренды от 01.04.2021 по договору аренды № 79 от 31.01.2019 земельного участка с кадастровым номером 91:01:073006:7, площадь 2560 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.06.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024, требования ИП ФИО5 оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе ИП ФИО5 просит отменить постановленные судебные акты, принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы указывает на то, что условия договора аренды противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ); арендодателем публичного земельного участка было получено уведомление о заключении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды; правовым последствием ненаправления в разумный срок арендатором уведомления о передаче права аренды земельного участка является только право арендодателя предъявить к арендатору требование о возмещении убытков; арендодатель согласовал в письме от 03.10.2023 возможность передачи прав по договору аренды; земельный участок был фактически передан предпринимателю. Кроме того, заявитель жалобы полагает возможным применить в рамках рассмотрения настоящего спора разъяснения, содержащиеся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
До начала судебного заседания от Правительства Севастополя поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба об оставлении судебных актов без изменения.
Суд приобщил поступившие документы к материалам дела.
В судебном заседании представитель ИП ФИО5 поддержал доводы жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав представителя заявителя, проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом имущественных и земельных отношений Севастополя (арендодатель) (далее - ДИЗО) и ООО "Береговой" (арендатор) 31.01.2019 заключен договор аренды № 79 земельного участка, кадастровый номер 91:01:073006:7, площадь 2 560 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...> (далее – земельный участок), сроком на 9 лет 11 месяцев.
Договор заключен в порядке переоформления ранее возникшего права постоянного пользования землей по государственному акту от 09.03.2010 серии ЯЯ № 395203 во исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя от 22.10.2018 по делу № А84-2810/2018.
Пункт 4.3.2 договора согласован в редакции, предусматривающей право арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности арендатора третьим лицам.
Государственная регистрация права аренды осуществлена 27.03.2019.
Между ООО "Береговой" (арендатор) и ФИО5 (новый арендатор) подписан договор уступки права аренды спорного земельного участка, датированный 01.04.2021, по условиям которого ФИО5 передано право аренды за плату в размере 20 000 руб. (далее – договор уступки прав). При этом в договоре согласована отсрочка оплаты права аренда до 29.12.2025 (пункты 2.1, 2.2 договора уступки прав).
В ЕГРЮЛ 29.12.2022 внесены сведения о прекращении деятельности ООО "Береговой" в связи с наличием в реестре недостоверных сведений относительно лица, имеющего право действовать от имени Общества без доверенности.
ИП ФИО5 04.08.2023 подала в Севреестр заявление о государственной регистрации права по договору от 01.04.2021 об уступке прав по договору аренды № 79 от 31.01.2019 земельного участка.
Севреестром 17.08.2023 принято решение о приостановлении государственной регистрации, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно надлежащее уведомление арендодателя об уступке прав арендатора.
В ДИЗО 23.08.2023 поступило уведомление, составленное от имени директора ООО "Береговой" ФИО6, датированное 01.04.2021, о заключении вышеназванного договора уступки права аренды.
На межведомственный запрос Севреестра от 01.09.2023 ДИЗО сообщило о возможности передачи прав и обязанностей арендатора только с согласия арендодателя.
Предприниматель 15.09.2023 подала в ДИЗО заявление о согласовании переуступки права аренды вышеназванного земельного участка, на которое ДИЗО письмом № 19531/01-10-04-14/02/2 от 03.10.2023 ответило согласием.
Решением № КУВД-001/2023-34336323/6 от 17.11.2023 Севреестр сообщил ИП ФИО5 об отказе в государственной регистрации права в связи с неустранением в течение срока приостановления причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации права, так как на момент предоставления 23.08.2023 арендодателю уведомления об уступке прав юридическое лицо - арендатор ООО "Береговой", прекратило свою деятельность, доказательств оплаты по договору уступки прав не представлено.
После принятия решения об отказе в государственной регистрации права от 17.11.2023 ДИЗО письмом № 6670/01-10-04-12/03/24 от 27.03.2024 сообщило об отзыве согласования уступки прав и обязанностей арендатора, изложенного в письме № 19531/01-10-04-14/02/2 от 03.10.2023, так как ООО "Береговой" прекратило свою деятельность 29.12.2022.
Принятие решения об отказе в государственной регистрации права явилось основанием для обращения предпринимателя в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что договором аренды земельного участка предусмотрена возможность уступки права аренды только с согласия арендодателя, которого получено не было.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об ошибочности выводов Арбитражного суда города Севастополя относительно необходимости получения письменного согласия арендодателя на заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды. Вместе с тем, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия апелляционного суда сослалась на нарушение пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, в котором разъяснено, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Судебная коллегия окружного суда соглашается с выводами судов относительно необоснованности заявленных ИП ФИО5 требований.
В результате проведения правовой экспертизы административным органом не установлены достаточные основания для совершения регистрационных действий в отношении прав по договору уступки права аренды.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, помимо прочего, правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) (пп. 4 п. 168 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество").
Договор уступки прав по договору аренды заключен ФИО5 как с физическим лицом, не обладающим статусом индивидуального предпринимателя.
При этом земельный участок имеет вид разрешенного использования «Водный транспорт», предполагающий его использование в коммерческих целях.
Значительно позднее, а именно 29.06.2022, ФИО5 приобрела статус индивидуального предпринимателя. Однако среди видов экономической деятельности, указанных в выписке из ЕГРИП ИП ФИО5, отсутствуют направления, позволяющие использовать земельный участок по назначению.
На момент оформления ФИО5 статуса индивидуального предпринимателя в отношении ООО "Береговой" в ЕГРЮЛ имелась запись о недостоверности сведений в отношении генерального директора.
Ссылка представителя заявителя на приобретение прав на земельный участок в инвестиционных целях не может быть признана обоснованной в условиях длительного отказа предпринимателя от совершения действий по государственной регистрации уступки права аренды.
Действия по уведомлению арендодателя о заключении договора уступки права аренды совершены в 2023 году, т.е. после ликвидации Общества.
Согласно пункту 2 статьи 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
В пункте 1.3 договора уступки прав предусмотрено, что у нового арендатора право аренды возникает с момента государственной регистрации и без оформления акта приема-передачи.
Государственная регистрация не произведена, соответствующее заявление подано после ликвидации одной из сторон договора, несмотря на то, что на основании пункта 3.1.2 договора новый арендатор принял на себя обязательство представить в регистрирующий орган документы для государственной регистрации договора совместно с действующим арендатором.
В соответствии со статьей 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (пункт 3 статьи 49 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя не смог изложить причины, по которым заявление о государственной регистрации подано по истечении двух лет и четырех месяцев с даты указанной в качестве дня заключения договора уступки прав.
Помимо отсутствия обстоятельства, установленного сторонами в качестве момента перехода прав по договору аренды (п. 1.3 договора уступки прав), заявителем не доказано исполнение указанного договора, а равно обстоятельство фактической передачи земельного участка, его использования предпринимателем. Вопреки мнению заявителя жалобы, оплата задолженности по арендной плате после приостановления государственной регистрации договора не свидетельствует об обратном.
Разъяснения, изложенные в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", касаются договоров купли-продажи и не могут быть приняты во внимание в настоящем деле. С учетом установленных фактических обстоятельств суд не находит оснований для их применения в настоящем деле.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на разрешение спора по существу.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.06.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по делу № А84-12531/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
ФИО1
Судьи
ФИО2
ФИО3