Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

15 мая 2025 года Дело № А41-87655/24

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 26.08.2002, юридический адрес: 143404, Московская область, Красногорск город, Ленина улица, 4) к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОКСА» (115516, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2006 № 435,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОКСА» о расторжении договора аренды от 27.12.2006 № 435 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41, площадью 14 810 кв.м., с видом разрешенного использования – "для ведения сельскохозяйственного производства" расположенного по адресному ориентиру: Московская область, р-н. Красногорский, Юго-восточнее д. Нефедьево.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев спор по существу, судом установлено следующее.

Между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и Закрытым акционерным обществом «Ильинское-Усово» заключен договор аренды от 27.12.2006 № 435 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41, площадью 14 810 кв.м., с видом разрешенного использования - «для ведения сельскохозяйственного производства», расположенного по адресному ориентиру: обл. Московская, р-н Красногорский, юго-восточнее д. Нефедьево.

Соглашением от 11.12.2007 г. права и обязанности по договору аренды от 27.12.2006 № 435 перешли к Закрытому акционерному обществу «Делмар».

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.08.2022 права и обязанности по договору аренды от 27.12.2006 № 435 перешли к ФИО2.

На основании договора от 03.11.2023 № 2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности по договору аренды от 27.12.2006 № 435 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОКСА».

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды земельных участков устанавливается 49 лет с момента государственной регистрации.

Управлением земельно-имущественных отношений администрации городского округа Красногорск Московской области в рамках выездных обследований, осуществленных по поручению министерства имущественных отношений Московской области посредством программы «Проверки Подмосковья» ЕГИС ОКНД МО проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41.

В ходе выездного обследования 27.05.2024 установлено, что земельный участок не огорожен, что подтверждается фото №2. Самовольное занятие прилегающих земельных участков, частей земельных участков, не осуществляется, что подтверждается фото №3. На земельном участке отсутствуют строения, что подтверждается фото №4. На земельном участке деятельность не ведется, имеются признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению, что подтверждается фото №5. Имеются признаки неиспользования земельного участка в течение 3 и более лет. Отсутствуют признаки выращивания с/х культур на 100% плошали земельного участка (не вспахана земля, не готова к посеву, отсутствуют всходы, с/х культуры или следы уборки), что подтверждается фото №6. Имеются признаки неиспользования почты зарастание древесно-кустарниковой растительностью, сорными травами) на 50% площади земельного участка. На земельном участке не производятся кротование почты, прерывистое бороздование, что подтверждается фото №7.

Указанные сведения следуют из акта выездного обследования № 628 от 27.05.2024 г.

Претензией от 21.06.2024 № 1.25/251 администрация сообщила о выявленных нарушениях в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41 и предложила рассмотреть вопрос о расторжении договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 27.12.2006 № 435 не заключено, Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

При этом суд отмечает, что ст. 619 ГК РФ не предусмотрено такое основание для расторжения договора, как неиспользование земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации" предусмотрено, что признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель,

наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

При этом данные признаки считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка:

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) работы, предусмотренные подпунктами «а» - «д» настоящего пункта, - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Признаками использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением законодательства Российской Федерации являются:

а) наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной;

б) загрязнение земельного участка химическими веществами, в том числе радиоактивными, отходами производства, отнесенными в соответствии с законодательством Российской Федерации к I и II классу опасности;

в) захламление земельного участка иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более процентов площади земельного участка;

г) наличие на земельном участке, на котором осуществлена высадка сельскохозяйственных культур, сильной засоренности сорными растениями по перечню, предусмотренному приложением к настоящему документу: для малолетних сорняков на 1 м2 свыше 250 штук; для многолетних, карантинных сорняков на 1 м2 свыше 8 штук, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 настоящего документа.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование неиспользования земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41 для сельскохозяйственного производства в течение трех лет истцом в материалы дела представлены акт выездного обследования № 628 от 27.05.2024 г., а также акт совместного осмотра от 21.02.2025, выполненного на основании определения суда от 26.11.2024 года.

Из представленных актов осмотра истец делает вывод о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению, что, по его мнению, является основанием для расторжения договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41.

Суд не принимает данные акты в качестве надлежащих доказательств в связи со следующим.

В актах в числе мероприятий, проведённых в ходе осмотра, указаны: визуальный осмотр, применение фотофиксации, составление схематичного изображения земельного участка и расположенных на нем объектов.

Вместе с тем, в акте осмотра от 27.05.2024 г. не содержится измерений границ и площади участков, на которых произрастает древесно-кустарниковая растительность, сорные травы, которые не используются для ведения сельского хозяйства, соотношение таких площадей с общей площадью каждого земельного участка. Обстоятельства, указанные в Постановлениях Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482, в акте осмотра в надлежащем порядке не установлены. Схематический чертеж также не содержит отображения площади зарастания и неиспользования земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41.

Суд отмечает, что фото-таблица, приложенная к акту осмотра от 27.05.2024 г. оформлена в нечитаемом виде, в связи с чем из представленных фотографий невозможно определить факт наличия древесно-кустарниковой растительности, сорных трав, которые не используются для ведения сельского хозяйства. Количество фотоснимков также не позволяет определить наличие признаков не использования земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41 площадью 14 810 кв.м. по целевому назначению.

При акта осмотр от 21.02.2025 оформлен без надлежащих технических средств, поскольку из представленных фотографий невозможно определить местоположение земельного участка, информация о месте съемки на фотографиях не размещена. Количество фотоснимком также не позволяет определить наличие признаков не использования земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020104:41 площадью 14 810 кв.м. по целевому назначению.

Таким образом, из представленных в материалы актов невозможно сделать вывод об использовании земельного участка не по целевому назначению, ввиду отсутствия установления соответствующих критериев неиспользования земельного участка.

Истцом акты осмотра от 2023, 2024 года в материалы дела не представлены.

Иных надлежащих и достаточных доказательств, что ответчик не использует спорный земельный участок в течение трех лет либо использует способами, приводящими к порче земель, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не доказал факты неиспользования ответчиком земельного участка с кадастровым номером для сельскохозяйственного производства в течение трех лет либо использования участка без проведения мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.

Доказательств использования участка не по целевому назначению в материалы дела также не представлено.

При этом судом учитывается, что права и обязанности по договору аренды земельного участка по договору аренды от 27.12.2006 № 435 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОКСА» на основании договора № 2 уступки прав и обязанностей от 03.11.2023, с момента приобретения права аренды земельного участка арендатор осуществлял подготовку к использованию земельного участка, оплачивал арендную плату, что подтверждается представленной в материалы дела концепцией развития территории, перепиской, связанной с согласованием изменений в Правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к функциональной зоне СХ-2, доказательствами оплаты арендной платы.

Указанное свидетельствует о заинтересованности ответчика в сохранении арендных отношений.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья В.С. Желонкин