Постановление по делу № 09АП-79609/2023 от 15.12.2023

52/2023-351027(1)

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4, проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-79609/2023

город Москва 15 декабря 2023 года Дело № А40-191684/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: О.Н. Лаптевой, судей: Д.В. Пирожкова, Ю.Н. Кухаренко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Н. Хрущак,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2023 года по делу № А40-191684/2022, принятое судьей М.Ю. Махалкиным,

по иску ООО «ИМЯ-КАПИТАЛ» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2023, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2023 года -

урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ИМЯ» (далее – истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 245 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, а именно:

абзац 2 пункта 2.2 договора принят в редакции: «Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель.»;

пункт 3.1 договора принят в редакции: «Цена Объекта составляет 15.693.448 (пятнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи четыреста сорок восемь) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-191684/22-16-1168, выполненным ООО «МСВ Консалт».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

пункт 3.3 договора принять в редакции: «На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.»;

пункт 3.4 договора принять в редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 186.826 (сто восемьдесят шесть тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей 76 копеек, и процентов за предоставляемую рассрочу, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счёт основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме.

В соответствии со статьёй 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производиться зачисление денежных средств в первую очередь в счёт оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счёт оплаты основного долга.»;

абзацы 5 и 6 пункта 3.6 договора принять в редакции: «Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и п. 3.7 Договора не требуется.»;

абзац 7 пункта 3.6 договора («Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.») из текста договора – исключить;

пункт 4.1 договора принять в редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.»;

пункт 4.2 договора принять в редакции: «В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ право, в силу которого имущество,

на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.»;

пункт 5.3 договора принять в редакции: «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.»;

пункт 5.6 договора принять в редакции: «Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.»;

пункт 6.3 договора принять в редакции: «Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора;

в личном кабинете Покупателя на официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.»;

пункт 7.2 договора принять в редакции: «Все изменения и дополнения к договору оформляются в той же форме, что и основной договор.»;

раздел 7 договора дополнить пунктом: «По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.»;

пункт 8.3 договора принять в редакции: «Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.», подпункты 8.3.1, 8.3.2 – исключить;

пункт 8.6 договора принять в редакции: «Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление

каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги).»;

пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.6.1 – 2.1.6.5), 2.1.7, 2.4, 2.5, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.7.1, 4.7.2), 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12 из текста договора – исключить полностью.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, указанной ответчиком, ссылаясь на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

Кроме того, Приказом от 09.06.2012 г. № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 05.04.2018 г. № 60 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, изменение спорных пунктов указанных истцом (включения, исключения), является неправомерным, приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи кроме того все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что решение суда подлежит изменению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истец с 17.04.2000 г. арендует по договору аренды нежилое помещение общей площадью 245 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и

арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 г. № 66.

Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 32.161.000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 22.832.000 руб., однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертным заключением ООО «МСВ Консалт» (т. 5 л.д. 3 – 163) установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 245 кв. м по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, по состоянию на 08.06.2022 г. за вычетом стоимости неотделимых улучшений составляет 15.693.448 рублей.

Эксперт вызван в судебное заседание, ответил на вопросы сторон и суда.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и

не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов- оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы ответчика в части принятия и исключения пунктов договора в редакции ответчика.

Приказом от 09.06.2012 г. № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 05.04.2018 г. № 60 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 г. № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи.

При этом исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, является неправомерным, отметив, что приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что включение этих условий в договор приведет к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на

территории города Москвы, и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право истца, оспаривать только цену договора, а иные пункты договора определяет собственник.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, нарушении судом норм материального права, в связи с чем на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует изменить, в части не касающейся пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора, принять пункты договора купли-продажи в редакции продавца - Департамента городского имущества города Москвы.

В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации согласно актуальным сведениям из ЕГРЮЛ наименование истца следует считать ООО «ИМЯ-КАПИТАЛ» (129343, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СВИБЛОВО, АМУНДСЕНА УЛ., Д. 1, К. 1, КВ. 23, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 771601001).

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2023 года по делу № А40-191684/2022 изменить.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ИМЯ-КАПИТАЛ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 245 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, а именно:

пункт 3.1 договора принять в редакции: «Цена Объекта составляет 15.693.448 (пятнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи четыреста сорок восемь) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-191684/22-16-1168, выполненным ООО «МСВ Консалт».

Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.»;

Оплата в счёт основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

В остальной части принять пункты договора купли-продажи в редакции продавца - Департамента городского имущества города Москвы.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ИМЯ-КАПИТАЛ» расходы по государственной пошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.Н. Лаптева

Судьи Д.В. Пирожков

Ю.Н. Кухаренко