АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-477/25

Екатеринбург

28 января 2026 г.

Дело № А07-1276/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.,

судей Новиковой О.Н., Кочетовой О.Г.

при ведении протокола помощником судьи Луневой А.А. рассмотрел

в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Домакс» (далее – общество «Домакс», должник) ФИО1 на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2025 по делу

№ А07-1276/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания

на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством системы веб-конференции приняли участие:

представитель конкурсного управляющего общества «Домакс» ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 29.12.2025 (паспорт);

представитель публичного акционерного общества «Роскомснаббанк» (далее – общество «Роскомснаббанк») - ФИО3 по доверенности

от 24.12.2025 (паспорт).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2024 общество «Домакс» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО1

ФИО4 28.05.2024 обратился в суд с заявлением о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника задолженности в общем размере 14 400 000 руб. как обеспеченной залогом нежилого помещения № 86 (№ 7.04) общей проектной площадью 104.59 кв. м, расположенного на седьмом этаже объекта по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Пархоменко.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2025 в удовлетворении заявления ФИО4 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 16.10.2025 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2025 отменено. Требования ФИО4 включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в общем размере 14 400 000 руб. как обеспеченные залогом незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 02:55:000000:34580, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Пархоменко.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, конкурсный управляющий общества «Домакс» ФИО1 обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда от 16.10.2025 отменить, определение суда от 26.06.2025 оставить в силе.

Конкурсный управляющий считает, что в рамках данного дела объектом строительства являлось административно-бытовое здание с торговыми и сервисными помещениями, а потому к банкротству должника не применяются специальные нормы о банкротстве застройщиков, так как данный закон посвящен банкротству застройщиков многоквартирных жилых домов. Однако апелляционный суд применил именно специальные нормы, допустив существенное нарушение закона.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, включил в реестр требований кредиторов необоснованную сумму. Согласно законодательству о банкротстве, в реестр включается сумма, фактически уплаченная участником долевого строительства. Включение большей суммы, рассчитанной, например, на основе текущей стоимости объекта, приведет к неосновательному обогащению кредитора. При этом требования о возмещении убытков (включая упущенную выгоду) и неустойки учитываются в реестре отдельно и удовлетворяются после погашения основной задолженности. Суд апелляционной инстанции включил убытки в размере 9 975 843 руб. в реестр наравне с основным долгом, что является неверным применением норм материального права.

Конкурсный управляющий также оспаривает вывод апелляционного суда о наличии у кредитора права залога на объект незавершенного строительства. Управляющий указывает, что залог недвижимого имущества, включая возникающий в силу закона, подлежит обязательной государственной регистрации. Из представленной выписки следует, что право залога в пользу данного кредитора на спорный объект не зарегистрировано. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и ее отсутствие означает отсутствие у кредитора прав залогодержателя. Более того, суд вышел за пределы заявленных кредитором требований, самостоятельно поменяв предмет залога с конкретного нежилого помещения на строение целиком.

Общество «Роскомснаббанк» в отзыве поддерживает кассационную жалобу и просит отменить постановление апелляционного суда, оставив в силе определение суда первой инстанции. Общество утверждает, что у кредитора ФИО4 отсутствует зарегистрированное право залога, спорный объект не является многоквартирным жилым домом, поэтому специальные правила о банкротстве застройщиков неприменимы, а включение в реестр требований кредиторов убытков в виде разницы в ценах приведет к неосновательному обогащению кредитора.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не усмотрел.

Как следует из материалов дела, 27.11.2017 между обществом «Домакс» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее – общество «Возрождение») (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 2/ВЗ, в соответствии с условиями которого застройщик обязался построить административно-выставочное здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Пархоменко; кадастровый номер: 02:55:010523:98.

В соответствии с пунктом 1.4 договора объектом долевого строительства является помещение № 86 (№ 7.04) общей проектной площадью 104.59 кв. м, расположенное на седьмом этаже объекта по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Пархоменко.

Указанный договор зарегистрирован в Росреестре 16.01.2018.

В силу пункта 2.1. договора участия в долевом строительстве № 2/ВЗ от 27.11.2017 оплата стоимости помещений по договору производится участником долевого строительства в течение 5 (пяти) дней после регистрации договора долевого участия в строительстве в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5.1. договора № 2/ВЗ от 27.11.2017 участник долевого строительства вправе уступить свои права по настоящему договору третьему лицу только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства, но в любом случае при условии получения письменного согласия застройщика.

Затем, права требования по вышеуказанному договору в полном объеме были переданы обществом «Возрождение» обществу с ограниченной ответственностью «Проектмонтаж» (далее – общество «Проектмонтаж») на основании договора уступки права требования № 2/ВЗ-У от 18.01.2018 (зарегистрирован 07.03.2018).

Впоследствии, общество «Проектмонтаж» уступило право требования ФИО5 по договору уступки права требования № 1 от 23.03.2018 (зарегистрирован 19.11.2021).

По договору уступки права требования от 17.11.2021 ФИО5 уступил право требования ФИО4 (зарегистрирован 19.11.2021).

Таким образом, все указанные договоры участия в долевом строительстве и цессии зарегистрированы в Росреестре.

Ссылаясь на то, что должник свои обязательства по передаче нежилого помещения в срок, предусмотренный договором, не выполнил, ФИО4 обратился в суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия документов, подтверждающих оплату по договору со стороны, как первоначального кредитора (общества «Возрождение»), так и последующих (общества «Проектмонтаж», ФИО5, ФИО4), также указал на отсутствие у кредитора прав залогодержателя ввиду отсутствия регистрации обременения в ЕГРН.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции и включая требования ФИО4 в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом, исходил из следующего.

В процедуре конкурсного производства установление требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 100, 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2024 № 40 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона от 29 мая 2024 года № 107-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статью 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что при применении положений статей 71 и 100 Закона о банкротстве арбитражному суду следует исходить из того, что в реестр подлежат включению только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом с учетом возражений против указанных требований, заявленных арбитражным управляющим, другими кредиторами или другими лицами, участвующими в деле о банкротстве.

При рассмотрении обособленного спора суд с учетом поступивших возражений проверяет требование кредитора на предмет мнимости или предоставления компенсационного финансирования. Если после проверки на предмет мнимости действительность долга не вызывает сомнений (например, установлен факт передачи или перечисления денежных средств, передачи товара, выполнения работ, оказания услуг; задолженность подтверждена установленным законом документом), суд, рассматривающий дело о банкротстве, не исследует дополнительные обстоятельства, связанные с предшествующим заключению сделки уровнем дохода кредитора, с законностью приобретения переданных должнику средств, с последующей судьбой полученного должником по сделке имущества, с отражением поступления имущества в отчетности должника и т.д.

В деле о банкротстве кредитор в соответствии с процессуальными правилами доказывания обязан подтвердить допустимыми доказательствами правомерность своих требований к должнику, вытекающих из неисполнения последним своих обязательств.

Суд апелляционной инстанции верно квалифицировал правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве нежилого помещения, и применил к ним нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Данный закон в равной мере распространяется как на жилые, так и на нежилые помещения, строительство которых осуществляется с привлечением средств дольщиков, что прямо следует из предмета его регулирования.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение, тщательно исследовал вопрос оплаты по договору участия в долевом строительстве и цепочке уступок, не ограничиваясь формальным требованием о предоставлении первичных платежных документов между участниками сделок. Были учтены письменные уведомления об отсутствии задолженности по оплате, представленные в орган регистрации, подлинная квитанция к приходно-кассовому ордеру об оплате ФИО5 в пользу общества «Проектмонтаж» по договору уступки права требования № 1 от 23.03.2018, определение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 15.07.2020 об утверждении мирового соглашения между ФИО4 и ФИО5, по условиям которого ФИО5 обязался передать ФИО4 права участника долевого строительства в оплату имеющейся задолженности по договору займа. Также суд принял во внимание факт регистрации всех договоров.

Суд правомерно удовлетворил требование кредитора о включении в реестр суммы, рассчитанной исходя из рыночной стоимости объекта, а не только фактически уплаченных ранее средств. Эта сумма представляет собой убытки, подлежащие возмещению в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта.

Общие условия, определяющие основания и размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, установлены статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая в части определения убытков отсылает к правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанных законоположений лицо, право которого нарушено, вправе требовать от лица, нарушившего право, полного возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Указанное означает, что норма, в которой отсутствует указание на размер подлежащих возмещению убытков, должна быть истолкована как предусматривающая их полное возмещение.

Специальная в рассматриваемом случае норма статьи 10 Закона № 214-ФЗ предусматривает обязанность возмещения застройщиком дольщику причиненных убытков в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) своих обязательств сверх неустойки.

Таким образом, поскольку должником не исполнено обязательство по передаче ФИО4 нежилого помещения как объекта долевого строительства, и в связи с открытием в отношении должника процедуры конкурсного производства неденежное обязательство трансформировалось в денежное и подлежащее учету в реестре требований кредиторов, то такое денежное требование рассчитывается как сумма средств, уплаченных участником строительства по договору, заключенному с застройщиком, и величины удорожания нежилого помещения, которое по условиям обязательства подлежало передаче.

Кредитор представил надлежащее доказательство размера убытков – отчет независимого оценщика, который не был опровергнут. Таким образом, включение всей заявленной суммы в реестр направлено не на неосновательное обогащение, а на полное возмещение ущерба, причиненного несостоятельностью должника и невозможностью исполнения договора.

По смыслу статей 12.1, 13 Закона № 214-ФЗ, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения участник долевого строительства до признания должника банкротом был защищен залогом данного нежилого помещения. При этом залогом обеспечивались как возврат застройщиком внесенных участником долевого строительства денежных средств за приобретаемое помещение, так и уплата денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Суд апелляционной инстанции верно истолковал и применил положения статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которыми с момента государственной регистрации договора долевого участия объект незавершенного строительства и земельный участок под ним считаются находящимися в залоге у участника строительства. Законодатель использует здесь конструкцию залога в силу закона, который возникает из факта государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, без необходимости совершения каких-либо дополнительных регистрационных действий по внесению отдельной записи об ипотеке в ЕГРН. Отсутствие такой отдельной записи в реестре не опровергает самого факта существования залогового обременения в пользу дольщика, установленного специальным законом для защиты его интересов. Нормы об обеспечении обязательств застройщика применяются ко всем объектам долевого строительства, независимо от их назначения.

Ссылка управляющего на то, что на объект уже зарегистрирована ипотека в пользу банка, отклоняется, поскольку указанное не свидетельствует об отсутствии права залога у дольщика.

С учетом того, что в конкурсную массу включен объект незавершенного строительства, требования участника долевого строительства считаются обеспеченными залогом всего объекта незавершенного строительства, вне зависимости от того, каким образом соответствующее залоговое требование сформулировано в заявлении кредитора.

Таким образом, все процессуальные действия и выводы суда апелляционной инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Заявленные конкурсным управляющим доводы отклоняются как противоречащие нормам материального права.

На основании изложенного, а также учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены постановления суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что постановление суда является законным и обоснованным и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат.

Поскольку конкурсным управляющим при подаче кассационной жалобы было заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, и определениями суда округа от 27.11.2025 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства, которое завершено с принятием настоящего постановления, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 50 000 руб. (подпункт 20 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2025 по делу № А07-1276/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Домакс» ФИО1 – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домакс» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 50 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. Артемьева

Судьи О.Н. Новикова

О.Г. Кочетова