АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, <...>

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Улан-Удэ 09 октября 2025 года Дело № А10-3563/2025

Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Путинцевой Н.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Баярэ Б.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 08.09.2023, от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 08.05.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № АМ-12078-15/2023 от 17.03.2023 с условием о повышении арендной платы до 52 500 руб. с 01.05.2025.

В обоснование иска указано о направлении ответчику уведомления о необходимости заключить дополнительное соглашение о повышении арендной платы на 5% с 01 мая 2025 года, до 52 500 руб. Ответчик от подписания дополнительного соглашения отказался.

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований, просит суд внести изменения в п.3.1.1 договора аренды № АМ-12078-15/2023 от 17.03.2023 (с учётом

дополнительного соглашения от 20.05.2024) и читать его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с 01 мая 2025 года составит 52 500 руб. (пятьдесят две тысячи пятьсот) ежемесячно, с учётом НДС.

Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несёт Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведённых органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».

2. Соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № АМ-12078-15/2023 от 17.03.2023 (с учётом дополнительного соглашения от 20.05.2024).

3. Соглашение действует с момента его подписания Сторонами, в части увеличения постоянной части арендной платы – с 01 мая 2025 года, как и указано в п. 1 Соглашения.

4. Регистрация Соглашения осуществляется силами и за счёт Арендодателя.

5. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон».

Уточнение исковых требований суд принял к рассмотрению.

С учетом заявленных уточнений представитель истца требования по иску поддержал. Ссылаясь на пункт 3.2.1 договора аренды полагает, что при толковании договора должен соблюдаться взаимный баланс интересов сторон. Истец полагает, что ответчик недобросовестно уклоняется от заключения дополнительного соглашения о повышении арендной платы. Толкование условий договора так, как хочет ответчик, приводит к тому, что арендная плата не может повышаться весь срок аренды без его согласия, что экономически необоснованно. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленного требования возражал по основаниям, указанным в письменном отзыве. Полагает, что позиция истца, согласно которой положения договора аренды позволяют ему изменять арендную плату в одностороннем порядке, ошибочна и по своей природе является изменением существенных условий договора аренды, к которым относится размер арендной платы. Инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств, о чем указано в Определении Верховного суда Российской Федерации от 17.04.2017 № 306- ЭС17- 2823 по делу № A12-28452/2016. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 17.03.2023 года между ФИО4, ФИО5 и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-11516-15/2023 (далее – договор аренды), предметом которого является передача во временное владение и пользование ответчика нежилые помещения площадью 189,4 кв.м. с кадастровым номером 03:24:021633:583 для осуществления торговой деятельности в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое».

20.05.2024 между ИП ФИО1 и ООО «Алфа-М» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, в связи с изменением правообладателя.

В соответствие с пунктом п. 3.1 договора аренды и дополнительного соглашения от 20.05.2024 года, арендная плата состоит двух частей - постоянной и переменной.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды, размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению Сторон, не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Республике Бурятия, но не более чем на 5%, при одновременном соблюдении следующих условий и достижении Сторонами соглашения:

а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней со дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом Помещении, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения;

б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой Стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения;

в) Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Согласно пункту 3.2.2. договора аренды, одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается.

Уведомлением от 07.03.2025 истец, в порядке пункта 3.2.1. договора аренды уведомил ответчика о необходимости увеличения арендной платы на 5% с 01.05.2025 года, до 52 500 руб. в месяц с приложением для подписания дополнительного соглашения. В обоснование увеличения размера арендной платы истец указал на рост цен по данным Росстата Республики Бурятия.

По результатам рассмотрения уведомления истца, ответчик отказал в увеличении арендной платы, направив ответ от 21.04.2025 года на электронную почту, согласно пункту 7.7 договора аренды.

Не согласившись с отказом ответчика, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд, исследовав обстоятельства дела и доводы сторон, приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В рассматриваемом деле истец просит обязать ответчика заключить дополнительное оглашение к договору аренды, предусматривающего повышение размера постоянной части арендной платы с 01.05.2025 на индекс потребительских цен в размере 52 500 руб.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, следует, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части первой статьи 431 Гражданского кодекса, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение согласно разъяснениям, данным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Учитывая, что условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

С учетом пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В рассматриваемом случае, из договора аренды, действующего, в том числе в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2024 года, следует изменение размера постоянной части арендной платы только по соглашению Сторон. Согласно пункту 3.2.2. договора аренды, одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается.

Доказательств того, что общество «Альфа-М» выразило свое согласие на изменение условий договора, а именно увеличение размера постоянной части арендной платы по договору, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд установил, что при заключении договора аренды, включая дополнительное соглашение, волеизъявление сторон было направлено на согласование изменения постоянной части арендной платы только по соглашению Сторон, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах, оснований для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды в представленной истцом редакции не имеется.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), что разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы, такое право арендодателя должно быть предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Данная правовая позиция так же поддержана в определении Верховного суда Российской Федерации от 17.04.2017 № 306- ЭС17- 2823 по делу № A12-28452/2016.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 N 308-ЭС14-1400).

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не

оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 N 3-П).

Вопреки доводам истца, оснований для критической оценки поведения общества «Альфа-М» (злоупотребления правом) у суда не имеется.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Верховный Суд Российской Федерации в третьем абзаце пункта 1 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

Условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему предусматривают возможность изменения арендной платы по соглашению сторон. Обязательность заключения соответствующего соглашения условиями договора аренды не предусмотрена.

При этом, стороны имели равные переговорные возможности и определяли условия заключенного им договора и дополнительного соглашения по собственному усмотрению.

Ссылка истца на иную судебную практику не принимается судом во внимание, поскольку в рассматриваемых спорах имеют место иные фактические обстоятельства.

При установленных по делу обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца. Истцом государственная пошлина оплачена в бюджет при подаче иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Н.Г. Путинцева