Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А46-1463/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2025 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рахматуллина И.И.,
судей Донцовой А.Ю.,
ФИО1,
рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 06.09.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 25.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сафронов М.М., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-1463/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (644007, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа предоставить в собственность без проведения торгов земельный участок, обязании заключить договор купли-продажи,
при участии в заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Вектор» - ФИО2 (доверенность от 30.01.2023),
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество «Вектор», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения от 22.12.2023 № 2321 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120102:2026 в Центральном административном округе города Омска»; обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120102:2026 (далее – участок № 2026) без проведения торгов.
Решением от 06.09.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования общества удовлетворены. Суд признал недействительным указанное распоряжение; обязал департамент в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить для подписания обществу «Вектор» в трёх экземплярах проект договора купли-продажи участка № 2026; распределены судебные расходы.
Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях.
В качестве обоснования доводов жалобы департамент сослался на невозможность предоставления в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельного участка, на котором расположена только часть объекта капитального строительства. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120102:2151 (далее – участок № 2151), на котором также расположена часть принадлежащего заявителю объекта капитального строительства – «земли общего пользования под улицу», поэтому нарушение прав заявителя в связи с отказом в приобретении в собственность участка № 2026 отсутствует.
Определениями от 01.04.2025 и от 17.04.2025 суда округа в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрение кассационной жалобы департамента откладывалось на 17.04.2025 и 06.05.2025 соответственно.
Определением от 29.04.2025 суда округа в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Сириной В.В. на судью Донцову А.Ю.
В судебном заседании 06.05.2025 представитель общества просил оставить судебные акты без изменения; пояснил, что в настоящий момент между сторонами подписан договор купли-продажи участка № 2026; обязательства по оплате участка исполнены; спорные участки не многоконтурные; части АГЗС не выходят за границы участка № 2026. Также представлены дополнительные пояснения с приложенными документами.
В приобщении к материалам дела документов, приложенных к пояснениям, судом округа отказано в соответствии со статьей 286 АПК РФ.
От департамента поступили дополнительные пояснения.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судами установлено, что обществу «Вектор» на праве собственности принадлежит имущественный комплекс АГЗС с кадастровым номером 55:36:000000:14098 (далее – объект № 14098, АГЗС), состоящий из:
- здания операторной площадью 30,8 кв. м;
- навеса над ТРК площадью 153,6 кв. м;
- навеса металлического площадью 20,9 кв. м;
- навеса металлического площадью 5.5 кв. м;
- сетей хозбытовой канализации протяженностью 2,20 п. м;
- сетей водопровода протяженностью 39,50 п. м;
- внутриплощадочных сетей электроснабжения протяженностью 295 п. м;
- технологических газопроводов протяженностью 177,87 п. м;
- замощения территории площадью 1 231 кв. м;
- резервуара СУГ объемом 4.2 куб.м (4 шт.), литера А, Г-ГЗ.
АГЗС расположена в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120102:2025 (далее – участок № 2025), № 2026, № 2151, 55:36:000000:166998 (далее – участок № 166998).
Земельный участок № 2025 площадью 970 кв. м (вид разрешенного использования земельного участка – для общественно-деловых целей для строительства ГАЗС) принадлежит на праве собственности обществу «Вектор» с 2018 года (договор купли-продажи от 09.07.2018 № 9991). Ранее был предоставлен в аренду обществу по договору аренды участка от 19.07.2007 № ДГУ-У-34-317 (с учетом соглашения о замене арендатора).
Земельный участок № 2026 площадью 1 012 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости 06.09.2006. Данный участок также находился в аренде у общества на основании договора аренды от 19.07.2007 № ДГУ-У-34-318 (с учетом соглашения о замене арендатора).
Земельные участки № 2151 и № 166998 принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город Омск, имеют вид разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования».
Согласно акту обследования земельного участка от 16.06.2022 № 106-ф в границах участка № 2026 расположена южная часть производственно-технологического комплекса; точный состав сооружений АГЗС, расположенных на участке № 2026, не определен.
Ссылаясь на то, что часть АГЗС расположена на участке № 2026, общество «Вектор» в целях реализации своего права на приобретение земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему имущественного комплекса АГЗС, обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность участка № 2026 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса.
Распоряжением от 22.12.2023 № 2321 департамент отказал обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, указав, что в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; на земельном участке расположена часть объекта № 14098.
Полагая, что данный отказ является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая судебные акты об удовлетворении заявленных требований, руководствовались статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 274, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 23, 39.1, 39.2, 39.3, 39.11, 39.14, 39.16, 39.17, 39.20, 39.36, 39.37 Земельного кодекса, Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее – Правила землепользования и застройки), приняли во внимание, что общество является собственником объекта № 14098, на испрашиваемом участке расположена часть этого объекта (иных объектов на участке № 2026 не имеется), при этом ранее для строительства АГЗС отведены как участок № 2025, так и участок № 2026; кроме того, участок № 2026 в настоящий момент может быть предоставлен только для цели осуществления деятельности автозаправочной станции, без учета процента застройки такого участка объектами недвижимости. В этой связи суды пришли к выводу о том, что общество в силу буквального содержания положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса имеет исключительное право на приобретение такого земельного участка.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.
В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.
Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.
Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.
Статьей 39.16 Земельного кодекса предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
В качестве обоснования для отказа в предоставлении участка департамент сослался на нахождение на участке № 2026 только части объекта № 14098, что исключает передачу участка в собственность без торгов.
Между тем, в рассматриваемом случае, как следует из материалов настоящего дела и обстоятельств, установленных в рамках дела № А46-12010/2022, на основании акта № 3516 от 15.09.2003 предварительного выбора земельного участка под строительство АГЗС ФИО3 (далее – ФИО3) предоставлен земельный участок по адресу: ул. 10 лет Октября в Центральном административном округе (впоследствии продлен до 15.09.2004).
Распоряжением от 16.11.2004 №1798-р «О предварительном согласовании места размещения ГАЗС по ул.10 лет Октября» был утвержден акт выбора земельного участка (площадь участка согласно приложению № 2 составляет 2031 кв. м).
На основании Распоряжения от 04.08.2006 № 17-о об утверждении проекта территориального землеустройства сформированы участок площадью 970 кв. м для общественно-деловых целей для строительства ГАЗС и площадью 1012 кв. м для общественно-деловых целей для организации строительной площадки для строительства ГАЗС. В результате сформированы участки № 2025 площадью 970 кв. м и № 2026 площадью 1012 кв. м.; при этом данные участки образованы из земельного участка № 55:36:120102:2024 (далее – участок № 2024), который, в свою очередь, образован из участка с кадастровым номером 55:36:120102:2022, а последний – из участка с кадастровым номером 55:36:102102:2018.
Распоряжением от 27.06.2007 №1559-р земельный участок № 2025 площадью 970 кв. м предоставлен ФИО3 в аренду для общественно-деловых целей под строительство ГАЗС; земельный участок № 2026 площадью 1 012 кв. м - в аренду для общественно-деловых целей для организации строительной площадки для строительства ГАЗС.
На основании указанного распоряжения были заключены договоры аренды от 19.07.2007 № ДГУ-У-34-317 и № ДГУ-У-34-318.
Разрешением на строительство от 20.09.2007 №55-299 Департамент архитектуры и градостроительства согласовал ФИО3 строительство АГЗС. Общая площадь застройки 970 кв. м. Объект АГЗС введен в эксплуатацию на основании разрешения № 55-357 на ввод объекта в эксплуатацию от 27.02.2008.
Право собственности на объект № 14098 зарегистрировано за ФИО3 25.04.2008, которая реализовала его обществу «Вектор»; право собственности за последним зарегистрировано 07.10.2008.
На основании соглашения от 05.12.2008 к договорам аренды земельных участков № ДГУ-У-34-318 и № ДГУ-У-34-317 от 19.07.2007 права арендатора по названным договорам перешли к обществу «Вектор».
Впоследствии участок № 2025 приобретен обществом в собственность по договору купли-продажи от 09.07.2018 № 9991 на основании статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса. Участок № 2026 продолжал находится в аренде у общества; при этом имел вид разрешенного использования «для общественно-деловых целей для организации строительной площадки для строительства ГАЗС».
Как указывает общество, фактически для строительства АГЗС предоставлен один большой участок; в период с 2003 по 2006 года осуществлялось строительство АГЗС (завершено в 2006 году); на момент образования участков № 2025 и № 2026 АГЗС уже существовала как капитальное строение, располагалась на нескольких участках (в том числе № 2026); в 2008 году департаментом было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию АГЗС как неделимого комплекса.
В рамках дела № А46-12010/2022 обществу было отказано в предоставлении участка № 2026 в собственность без торгов (оспаривалось распоряжение департамента от 23.06.2022 № 801), в том числе по причине того, что вид разрешенного использования участка № 2026 не соответствует целям использования такого земельного участка.
Впоследствии вид разрешенного использования участка № 2026 изменен на заправку транспортных средств (код 4.9.1.1) (выписка из ЕГРН по состоянию на 22.01.2024); кроме того, данный участок расположен в территориальной зоне ОД-2, в силу положений Правил землепользования и застройки, предусматривающей возможность строительства размещения объектов торгового, административного назначения, логистических и многофункциональных комплексов, производственных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон более 100 м.
Таким образом, имеющее место при рассмотрении дела № А46-12010/2022 обстоятельство, препятствующее приобретению участка № 2026 в собственность, в настоящий момент отсутствует.
Нормы действующего законодательства не содержат запрета на расположение одного здания, сооружения на нескольких земельных участках; при этом по смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в публичной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов (постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13).
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 №12202/07).
Из материалов и обстоятельств дела усматривается (и не опровергнуто), что изначально в 2003 году для строительства АГЗС отводился участок площадью 2031 кв. м; впоследствии в результате межевания территории для строительства (в том числе обеспечения строительства) предоставлены участки площадью 970 кв. м и 1012 кв. м; как с момента строительства и ввода АГЗС в эксплуатацию, так и в настоящий момент общество использует оба участка № 2025 и № 2026; ранее участок № 2025 был предоставлен на основании статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса при том, что площадь АГЗС как комплекса сооружений, находящихся на этих участках, не изменилась и существует в прежних границах. Нарушений градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов не выявлено.
Таким образом, в данном конкретном случае само по себе обстоятельство расположения принадлежащей обществу АГЗС на нескольких участках, в том числе участке № 2026 не может служить основанием для отказа обществу в реализации предусмотренного законом права на исключительное приобретение в собственность этого участка, учитывая, что общество является одновременно собственником смежного участка № 2025 и участок № 2026 используется с единой целью (эксплуатация АГЗС), а также то, что участок № 2026 расположен между участками № 2025 и № 166998 и на последнем также находится часть производственно-промышленного комплекса АГЗС (согласно акту обследования от 16.06.2022 № 106-ф, при этом представитель общества в судебном заседании суда округа пояснил, что фактически на участке № 166998 находятся лишь элементы благоустройства).
Иной подход может создать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы как АГЗС и расположенных на участке № 2026 соответствующих ее частей, представляющей собой комплекс сооружений, объединенных единым функциональным и технологическим предназначением, а также являющейся опасным производственным объектом, так и земельного участка, необходимого для использования АГЗС.
При таких обстоятельствах выводы судов об удовлетворении требований общества являются верными, а соответствующие доводы кассационной жалобы департамента отклоняются в силу изложенного.
Нарушений или неправильного применения судами при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судом округа не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 06.09.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 25.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-1463/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.И. Рахматуллин
Судьи А.Ю. Донцова
ФИО1