СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-32673/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2023 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоАпциаури Л.Н.,

судей Афанасьевой Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» (№07АП-5580/2022(2)) на решение от 21.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-32673/2021 (судья Ануфриева О.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» (г. Тюмень, ОГРН <***>), к ответчикам: 1) акционерному коммерческому межрегиональному «Топливно-Энергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (г. Москва, ОГРН <***>; 2) обществу с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (г. Новосибирск, ИНН <***>), о признании недействительным дополнительного соглашения, о прекращении записи об ипотеке,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (г. Тюмень, ИНН <***>), 2) общества с ограниченной ответственностью «КварсисРиэлт» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (г. Новосибирск, ИНН <***>); 3) Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (г. Новосибирск),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» ФИО3, доверенность от 01.02.2023, паспорт, диплом,

от Акционерного коммерческого межрегионального «ТопливноЭнергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) – ФИО4, доверенность от 15.09.2023, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная организация «Доверие» (далее - ООО ФПО «Доверие», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному коммерческому межрегиональному «Топливно-Энергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (далее - ПАО «Межтопэнергобанк», ответчик) о признании недействительным соглашения от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (далее - ООО «ВДТ Строй») и ПАО «Межтопэнергобанк» (регистрационный номер 54:35:061530:9-54/001/2017-1); о прекращении записи об ипотеке в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый номер (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171; о признании права залога (ипотеки) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (далее - АО Банк «СНГБ») и ООО ФПО «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ВДТ Строй», АО Банк «СНГБ», ООО «Кварсис-Риэлт» в лице конкурсного управляющего ФИО2, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области производство по делу в части требования о признании права залога (ипотеки) АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности: 56%, площадь общая: 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:28171 прекращено. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.02.2023 решение от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-32673/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа указал, на то, что при новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать представленные в материалы дела доказательства в совокупности, при необходимости - запросить новые доказательства, принять во внимание сложносоставной предмет залога, установить, прекратился ли залог ПАО «Межтопэнергобанк» в части гостиницы с учетом внесения изменений в предмет залога по Соглашению от 27.02.2017 или имеется конкуренция залоговых прав на гостиницу, в случае ее установления рассмотреть вопрос о старшинстве залогов, после разрешения которого, установить наличие или отсутствие оснований для признания недействительным Соглашения от 27.02.2017, разрешив спор с правильным применением норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе и за рассмотрение кассационной жалобы.

При новом рассмотрении дела определением арбитражного суда от 05.07.2023 третье лицо – ООО «ВДТ Строй» исключено из состава третьих лиц и привлечено к участие в деле в качестве соответчика.

При новом рассмотрении дела решением от 21.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано, обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 6 000, 00 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.09.2023 по делу А45-32673/2021 изменить, установив следующую очередность удовлетворения требований (старшинство залогов): из денежных средств вырученных от реализации незавершенного строительством объекта, степень готовности объекта 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171 в первую очередь удовлетворяются требования ООО ФПО «Доверие» и АО «Сургутнефтегазбанк», и во вторую очередь ПАО «Межтопэнергобанк».

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает, что фактически Арбитражный суд Новосибирской области решил, что в процедуре банкротства ООО «ВДТ-Строй» Истец и АО БАНК «СНГБ» имеют последующую ипотеку и полностью лишаются права на получение денежных средств, вырученных от реализации гостиницы, поскольку размер требований Ответчика к ООО «ВДТ Строй» (2 660 496 073 рублей) значительно превышает стоимость гостиницы в составе объекта незавершенного строительства, установленной заключением эксперта ООО «Тасадор» в размере 847 629 000 рублей, выводы суда первой инстанции о первенстве ипотеки ПАО «Межтопэнергобанк» и вторичности права истца и АО БАНК «СНГБ» основаны на общих положениях Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), тогда как правоотношения, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) и Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве); как следует из выписок из ЕГРН, предоставленных в материалы дела в едином государственном реестре прав на недвижимость отсутствуют записи о регистрации договора последующей ипотеки и записи о «первоначальной», либо «последующей» ипотеке в отношении как земельных участков, так и в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

ООО «ВДТ Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО5, ПАО «Межтопэнергобанк» в лице конкурсного управляющего ГК АСВ в представленных отзывах возражают относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика каждый поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.08.2015 между АО БАНК «СНГБ» и ООО «Кварсис-Риэлт» заключен кредитный договор <***> на сумму 400 000 000 рублей с целью финансирования договора № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, заключённого между ООО «ВДТ Строй» (застройщик) и ООО «Кварсис-Риэлт» (участник долевого строительства).

Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Пунктом 3.1.3 договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств ООО «Кварсис-Риэлт» перед ЗАО «СНГБ» по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора 10/39, который возникает у ЗАО «СНГБ» в силу закона на основании п. 5. ст. 5. и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке.

Право залога имущественных прав требований, вытекающих из настоящего договора, возникает у ЗАО «СНГБ» со дня государственной регистрации настоящего договора и ипотеки ЗАО «СНГБ» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

08.02.2019 между АО Банк «СНГБ» (цедент) и ООО «ФПО «Доверие» (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требования), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает часть принадлежащих цеденту прав (требований), возникших на основании кредитного договора <***> от 20.08.2015 и договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015, при этом АО Банк «СНГБ» остается первоначальным залогодержателем, в ООО ФПО «Доверие» становится последующим залогодержателем.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-10429/2019 ООО «ВДТ Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

12.10.2021 Арбитражным судом Новосибирской области вынесено определение об удовлетворении заявления АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» о включении их требований в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» как обеспеченных залогом имущества – правами по договору долевого участия в строительстве № 10/39 от 20.08.2015, предметом которого является строительство следующего имущества: Гостиница в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящая в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверный, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Выводы суда о наличии права залога в пользу АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» основаны на выписках из ЕГРН в отношении земельных участков 54:35:000000:19685, 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061530:9, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, из которых следует, что имеются зарегистрированные права залога, основанные на договоре №10/39 от 20.08.2015.

22.08.2013 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» заключен кредитный договор <***>, по условиям которого Банком были предоставлены ООО «ВДТ Строй» денежные средства в форме кредитной линии «под лимит выдачи» в размере 1 800 000 000,00 руб. на срок по 29.12.2023, а ООО «ВДТ Строй» обязалось возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также комиссии в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором (в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2016).

Согласно пункту 1.4 кредитный договор был заключен с условием использования ООО «ВДТ Строй» полученных кредитных денежных средств на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирска.

В целях обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору 22.08.2013 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9, по условиям которого основной договор (кредитный договор) заключается с условием использования заемщиком (ООО «ВДТ Строй») кредита на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирск. Договор залога зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № 5401/355/2013-629.

Сам кредитный договор, а также обстоятельства предоставления Банком Должнику кредитных денежных средств для строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, газовой котельной были предметом исследования Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела о банкротстве должника.

Так, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2019 по делу № А45-10429/2019, которым требования Банка были включены в реестр требований кредиторов должника на странице 4 судом было установлен факт предоставления Банком должнику денежных средств в соответствии с условиями кредитного договора.

Как следует из пункта 2.1 договора залога предметом залога является право аренды ООО «ВДТ Строй» земельного участка. Назначение объекта: земли населенных пунктов – спортивно-оздоровительные комплексы; аквапарки, плавательные бассейны; гостиницы; котельные. Площадь объекта: 44461 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый (или условный) номер: 54:35:061530:9.

16.07.2015 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» было заключено дополнительного соглашение к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013. Управлением Росреестра по Новосибирской области 23.07.2015 была произведена государственная регистрации дополнительного соглашения, о чем имеется отметка на самом дополнительном соглашение.

Как следует из условий договора залога в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 в целях обеспечения исполнения ООО «ВДТ Строй» своих обязательств перед Банком по кредитному договору в залог было предано следующие имущество, указанное в п. 2.1 принадлежащее ООО «ВДТ Строй»: - (пп.2.1.1.) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541. В отношении указанного объекта с 13.09.2013 установлено обременение в виде залога в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013.

Указанный в п.п.2.1.1 объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, принадлежащие ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, а также на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:00000:19685, 54:35:061530:9 находящиеся у ООО «ВДТ Строй» на праве аренды. Земельные участки и права аренды указанных земельных участков были переданы в ипотеку ПАО «Межтопэнергобанк», о чем имеются записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка.

Впоследствии, объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541 был снят с кадастрового учета и 13.12.2016 преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно:

- нежилое здание (корпус 1 (помещения аквапарка на отметках - 5,400;0,000; 5,400 и 10,800), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций на отметках -5,400 и 0,000) - II этап строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, многоуровневой автостоянкой и газовой котельной), общая площадь 34 987,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый (условный) номер: 54:35:00000:28170, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1 (далее - объект № 1);

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 31060,9 кв. м адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:28171 степень готовности 56 % (далее - объект № 2).

Из Управления Росреестра по Новосибирской области в материалы обособленного спора судом было истребовано регистрационное дело в отношении земельных участков, на которых ведется строительство по договору долевого участия. Среди документов, имеющихся в регистрационном деле, было представлено соглашение от 27.02.2017 к договору залога от 22.08.2013, заключенное между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» (далее – соглашение от 27.02.2017), согласно которому пункт 2.1.1 раздела «2. Описание предмета залога, его местонахождение и оценка» договора залога изложен в следующей редакции: «2.1.1. наименование объекта недвижимости: Здание. Корпус 1 (помещение аквапарка), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанции) – 2 этап строительства оздоровительного комплекса, площадь: общая 34 987, 5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28170, адрес (место нахождения): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Ленинский, ул. Яринская. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области 20.12.2016.

Истец, обращаясь в суд с настоящим заявлением, указал, что согласно статье 77 Закона об ипотеке гостиница находится в залоге у ЗАО «СНГБ» со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения, залогодержателем по данному залогу является ЗАО «СНГБ», а залогодателем - участник долевого строительства. По мнению истца, он является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога (гостиницы).

Кроме того, истец, ссылаясь на то, что АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» являются залогодержателями с 20.08.2015 и согласия на передачу в залог ПАО «Межтопэнергобанк» гостиницы не давали, считая, что соглашение от 27.02.2017 является недействительным в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); право залога ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта недвижимости (гостиницы), права на который возникли у АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» на основании договора долевого участия и статьи 382 ГК РФ, подлежит признанию прекращенным, обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что обременение в виде залога в отношении Гостиницы входящий в состав Объекта № 2 в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» возникло раньше, чем в залог АО «СНГБ» и ООО «ФПО «Доверие» в отношении Гостиницы.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с судебным актом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Положениями статьи 9 Закона об ипотеке закреплены общие требования к договору ипотеки; так, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1).

Пунктом 1 статьи 43 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, Закон об ипотеке допускает залог одного и того же недвижимого имущества в обеспечение исполнения нескольких обязательств, вытекающих из разных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 335.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (пункт 1 статьи 342 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя. При обращении взыскания на предмет залога, находящийся в залоге у созалогодержателей, применяются правила пунктов 2 и 6 статьи 342.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона об ипотеке требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой (пункт 2 названной статьи).

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеки на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения; ипотека, по общему правилу, распространяется на эти здания и сооружения. Приведенное правило о том, что ипотекой охватывается объект, вновь возведенный на заложенном земельном участке, основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 изложен правовой подход, согласно которому материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики).

Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом.

В силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Частью 6 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае, когда до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, земельный участок и возведенные на нем объект незавершенного строительства или объект долевого строительства были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Как следует из материалов дела, перед заключением договора № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, заключённого между ООО «ВДТ Строй» (застройщик) и ООО «Кварсис-Риэлт» (участник долевого строительства) в силу пункта 6 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве требовалось получение согласия от первоначального залогодержателя земельных участков - ПАО «Межтопэнергобанк».

05.08.2015 ПАО «Межтопэнергобанк» дал письменное согласие на заключение договора №10/39 участия в долевом строительстве. Так, первоначальный залогодержатель (ПАО «Межтопэнергобанк») согласен на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона об участии в долевом строительстве, а также на прекращение залога с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (пункт 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом, согласие Банка на заключение договора участия в долевом строительстве не прекращает правого залога Банка, возникшего до заключения договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве содержит пункты 6.9. – 6.10.2, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору: «Стороны пришли к соглашению, что Застройщик обязуется перечислить в счёт погашения задолженности по кредиту Участника долевого строительства денежные средства, подлежащие возврату Участнику долевого строительства, в размере взноса (платежа), произведённого Участником долевого строительства Застройщику за счёт средств ЗАО «СНГБ», указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, в случае расторжения с ним Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Настоящий договор является поручением Участника долевого строительства Застройщику направить денежные средства, причитающиеся Участнику долевого строительства в указанном выше случае непосредственно ЗАО «СНГБ», с целью досрочного погашения кредитной задолженности, имеющейся у Заёмщика по Кредитному договору (в том числе, основного долга, процентов, неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами)».

Из условий договора залога 22.08.2013 в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 объект незавершенного строительства расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, принадлежащие ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, а также на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:00000:19685, 54:35:061530:9 находящиеся у ООО «ВДТ Строй» на праве аренды.

В силу требований статьи 69 Закона об ипотеке земельные участки и права аренды указанных земельных участков были переданы в ипотеку ПАО «Межтопэнергобанк», о чем имеются записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка.

При этом, согласно статье 69 Закона об ипотеке при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 ГК РФ). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что в залог Банку был передан объект строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в силу требований закона в залог Банку были переданы также земельные участки и права аренды земельных участков.

Судом установлено, что разделение единого объекта на два самостоятельных было обусловлено разными темпами строительства объектов, изначально образующих единый объект.

Так, в отношении Объекта № 1 (здание самого аквапарка) ООО «ВДТ Строй» 06.10.2016 получено разрешение Мэрии г. Новосибирска № 54-Ru54303000-240-2016 на ввод данного объекта в эксплуатацию.

Гостиница, входящая в Объект № 2 по настоящий момент, является объектом незавершенного строительства.

Соответственно, необходимостью ввода в коммерческую эксплуатацию аквапарка «Аквамир» с целью извлечения прибыли и погашения ООО «ВДТ Строй» взятых на себя обязательств, была также обусловлена необходимость разделения объекта на два самостоятельных (Объект № 1 и Объект № 2) и поставки их на кадастровый учет.

Без преобразования единого объекта незавершенного строительства в два самостоятельных было бы невозможно ввести в коммерческую эксплуатацию аквапарк, так как он бы являлся объектом незавершенного строительства.

С учетом изменения фактических характеристик объекта ипотеки, для того, чтобы привести описание объектов залога, содержащихся в договоре залога с фактическими характеристиками, между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» было заключено дополнительное соглашение от 27.02.2017 к договору залога от 22.08.2013.

Объект незавершенного строительств назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541 был снят с кадастрового учета и 13.12.2016 преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно:

- нежилое здание (Корпус 1 (помещения аквапарка на отметках – 5,400;0,000; 5,400 и 10,800), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций на отметках -5,400 и 0,000) – II этап строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, многоуровневой автостоянкой и газовой котельной), общая площадь 34987,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый (условный) номер: 54:35:00000:28170,количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1 (далее – «Объект № 1»);

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 31060,9 кв.м. адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:28171 степень готовности 56 % (далее – «Объект № 2).

Объект № 1 принадлежит ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 54-54/001-54/001/299/2016-547/1 от 20.12.2016.

Объект № 2 также принадлежит ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 54-54/001-54/001/299/2016-549/1 от 20.12.2016.

Согласно пункту 2.3 договора залога право залога распространяется на все неотделимые улучшения заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 2.4 договора залога, если заложенное имущество будет изменено в результате каких-либо действий или событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдет изменение площади, назначения или иных параметров, либо заложенное имущество будет зарегистрировано за новым номером в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо произойдет разделение, слияние, выделение заложенного имущества, а равно иные его изменения, реконструкция, перепланировка, переустройство, то право залога будет распространятся на измененное или вновь зарегистрированное имущество.

Суд первой инстанции, исследовав собранные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что в отношении ранее существовавшего объекта имелась ипотека в пользу Банка, то в силу приведенной выше нормы права, а также условий договора на преобразованные из данного объекта, Объекты №№1,2 также распространился залог Банка на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются соответствующие записи от 20.12.2016.

Также судом учтено, что первоначально объектом залога был единый комплекс, охватываемый единой целью в составе аквапарка, гостиницы и газовой котельной. После преобразования объект разделили юридически, но физически остался тот же комплекс, с теми же объектами на том же земельном участке, с той же целью, принимая во внимание, что договором залога было предусмотрено изменение физических и технических параметров предмета залога, то изменение регистрационной записи не повлекло изменение объекта залога как объекта физического мира, суд первой инстанции пришел к выводу, что испрашивать согласия у АО «СНГБ» на заключение оспариваемого дополнительного соглашения от 27.02.2017 не требовалось.

Проанализировав положения статьи 8, пунктом 6, 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительства, суд пришел к выводу, что объект долевого строительства (Гостиница) будет является свободным от обременений Банка только в том случае, если будет достроен, введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи. До момента ввода объекта в эксплуатацию, он находится в залоге у Банка, как у лица, предоставившего застройщику денежные средства на его строительство.

Кроме того, суд учитывал выводы, сделанные Арбитражным судом Новосибирской области в решении от 04.02.2020 по делу № А45-28646/2019, где на странице 13 указано, что с учетом незавершенности строительством объекта (Объект № 2 в состав которого входит Гостиница) удовлетворение заявленного иска повлечет нарушение прав залогодержателя, поскольку, обременение в вида залога за ПАО «Межтопэнергобанк» сохраняется до момента исполнения обязательств по договору.

Разрешая вопрос о старшинстве залогов, суд установил следующее.

Залог ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении Объекта № 2, в состав которого входит Гостиница возник на основании договора залога <***>/9 от 22.08.2013, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № 5401/355/2013-629 и отметка о госрегистрации на самом договоре.

16.07.2015 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» заключено дополнительного соглашение к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <***>/9 от 22.08.2013, которое прошло государственную регистрацию 23.07.2015, что на 35 дней раньше, чем был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015 - дата регистрации 27.08.2015.

Вышеприведенными обстоятельствами установлено, что обременение в виде залога в отношении Гостиницы входящий в состав Объекта № 2 в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» возникло раньше чем в залог АО «СНГБ» и ООО «ФПО «Доверие» в отношении Гостиницы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал залоговое старшинство за акционерным коммерческим межрегиональным «Топливно-Энергетическим Банком «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество), г. Москва, ОГРН <***>), определив, что последующий ранг имеет акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (г. Тюмень, ИНН <***>) совместно с ООО ФПО «Доверие», как созалогодержателем по договору от 20.08.2015.

Доводы подателя жалобы о том, что фактически Арбитражный суд Новосибирской области решил, что в процедуре банкротства ООО «ВДТ-Строй» Истец и АО БАНК «СНГБ» имеют последующую ипотеку и полностью лишаются права на получение денежных средств, вырученных от реализации гостиницы, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 342.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога. Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.

В то же время, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2020 по делу №А45-10429/2019 ООО «ВДТ Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, которое проводится по общим правилам банкротства юридического лица, решение не содержит ссылок на применение параграф 7 главы IX Закона о банкротстве.

При этом, ч.1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, которая к рассматриваемому банкротству не применима, регулирует порядок удовлетворения требований кредиторов, в том числе по обязательствам, обеспеченным залогом, а не возникновение залога и не старшинство залогов. Требования в порядке предусмотренном Законом о банкротстве удовлетворяются уже с учетом возникновения залогов, их старшинства, определенного по правилам гражданского законодательства. Залог регулируется Гражданским кодексом РФ, который имеет приоритет перед иными нормами гражданского права в силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ.

По мнению заявителя, правоотношения, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 регулируются Законом о долевом участии в строительстве и Законом о банкротстве, при этом ссылается на п.3 части 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве, согласно которому в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта.

Вместе с тем, истец, АО «СНГБ» не являются участниками долевого строительства и не наделены их правами и обязанностями. Их права ограничиваются правами залогодержателя, как лица предоставившего денежные средства для оплаты участником долевого строительства (ООО «Кварсис-Риэлт») своих прав застройщику (ООО «ВДТ Строй»).

Положения статей 201.9, 201.14 Закона о банкротстве, на которые ссылается апеллянт, не содержат условий регулирующих вопросы определения старшинства залогов, а определяют специальную очередность учета и погашения требований кредиторов исключительно в деле о банкротстве застройщика признанного несостоятельным только на основании специальных правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Вопреки возражениям истца, исходя из императивных требований пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 1 статьи 43 Закона об ипотеке очередность удовлетворение требований, обеспеченных залогом одного и того же недвижимого имущества определения на основании даты регистрации в ЕГРН соответствующего обременения.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-32673/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Л.Н. Апциаури

Судьи Е.В. Афанасьева

ФИО1