ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
05 августа 2025 года
Дело №А21-16531/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Балакир М.В., Бугорской Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марченко С.А.
при участии:
от истца: ФИО1 по доверенности от 20.11.2024,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Флагман» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.03.2025 по делу № А21-16531/2024 (судья С.Ю. Любимова), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Флагман»
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области
третье лицо: Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ»
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о замене арендодателя,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Флагман» (ООО «СЗ Флагман», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (Территориальное управление, ТУ ФАУГИ, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка № 116 от 18.04.2002 (в редакции соглашений от 25.02.2021, от 13.07.2021), заключенного между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Флагман».
Определением от 04.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ» (далее – Администрация).
Решением суда от 25.03.2025 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит иск удовлетворить.
По мнению стороны, не учтено, что Приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 09.11.2012 года № 380 утверждено положение о национальном парке «Куршская коса», согласно которому национальный парк расположен на территории Зеленоградского района Калининградской области. Общая площадь национального парка по результатам проведенных землеустроительных работ составляет 6 621 гектар.
В пункте 6 Положения Национальный парк отнесен распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2008 г. № 2055-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 3, ст. 425) к ведению Минприроды России.Таким образом, в настоящее время администрация муниципального образования «Зеленоградский район» не является собственником Участка, что является существенным обстоятельством и влечет внесение изменений в Договор аренды в части преамбулы и реквизитов сторон.
В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора -во внесении платежей за пользование этим имуществом. Истец своевременно и в полном объёме вносил арендные платежи.
По смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Истец предложил ответчику внести изменения в Договор аренды в части наименования арендодателя, однако ответчик отказался во внесении изменений в Договор аренды. Указанная замена арендодателя вытекает в силу закона, получение какого-либо согласия нового собственника в данном случае не требуется.Таким образом, поскольку в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, в связи с чем требование истца о замене в Договоре аренды стороны арендодателя следовало признать правомерным.
Территориальное управление в отзыве просит решение оставить без изменения, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для заключения дополнительного соглашения к договору. Представителем собственника не является.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.
Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 18.04.2002 между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» (арендодатель) и Калининградским областным союзом рыболовецких колхозов (арендатор) заключен договор № 116 аренды земельных участков по адресу: <...>:
- с кадастровым номером 39:05:020301:150, площадью 5695 кв.м., с видом разрешенного использования – под существующую базу отдыха Балтика,
- с кадастровым номером 39:05:020301:151 (единое землепользование – кадастровые номера обособленных участков и их площади: 39:05:020301:152 – 16 кв.м., 39:05:020301:153 – 102 кв.м., 39:05:020301:154 – 9 кв.м.) с видом разрешенного использования – под антенно-мачтовое оборудование.
Срок действия договора определен по 17.04.2051.
На основании соглашения от 13.07.2021 права и обязанности арендатора по договору аренды № 116 перешли к ООО «СЗ Флагман».
Общество, ссылаясь на то, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации, 06.11.2024 обратилось в Территориальное управление с заявлением о заключения соглашения о переводе прав и обязанностей по договору на Российскую Федерацию.
Территориальное управление письмом от 11.11.2024 отказало Обществу в заключении соглашения к договору, ссылаясь на то, что федеральный земельный участок обременен правом аренды на основании договора № 116, заключенного с Администрацией, который, по мнению Территориального управления, подлежит расторжению.
Общество, посчитав, что Территориальное управление уклоняется от заключения соглашения к договору аренды земельного участка, обратилось в арбитражный суд Калининградской области с соответствующим иском.
Суд первой инстанции в иске отказал.
Исследовав повторно по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные в материалах дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав позиции сторон, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если у лица отсутствуют правомочия собственника при распоряжении земельными участками путем передачи их в аренду, то согласно положениям статей 168, 209, 608 ГК РФ договоры аренды, заключенные этим лицом, являются недействительными.
В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений обарендодателе).
В пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 39:05:020301:150 расположен на территории Национального парка «Куршская коса» и является федеральной собственностью.
Принимая во внимание, что обязанность Территориального управления заключить дополнительное соглашение о замене стороны по договору (арендодателя) не вытекает ни из закона, ни из договора, суд первой инстанции в иске отказал правомерно. Оснований для понуждения ответчика заключить соглашение о вступлении в договор в качестве арендодателя не имеется.
Ссылки на то, что в настоящее время администрация муниципального образования «Зеленоградский район» не является собственником Участка, что является существенным обстоятельством и влечет внесение изменений в Договор аренды в части преамбулы и реквизитов сторон, не принята во внимание. Доказательств обращения к Администрации - стороне спорного договора о внесении изменений в договор 2002 года в порядке, предусмотренном пунктом 6.1, не имеется.
Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).
В указанной связи, суд апелляционной инстанции отмечает позицию Территориального управления о том, что спорный участок в ведении третьего лица не находится, что свидетельствует о наличии признаков недействительности сделки. И в данном случае законом предусмотрен иной порядок заключения договора в отношении земельного участка. Вместе с тем, предметом спора является заключение дополнительного соглашения к договору от 2002 года, оснований для совершения данных действий не установлено.
С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2025 по делу № А21-16531/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.С. Сухаревская
Судьи
М.В. Балакир
Н.А. Бугорская