АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-8322/2024
26 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 26 июня 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Власенко Т.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Боровец А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Фонд ТИГР» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 09.12.2014) в интересах акционерного общества Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.05.2016) к ФИО1 об оспаривании сделки,
третьи лица: ФИО2, акционерное общество «Банк ДОМ.РФ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Имамкулов Журабек Бахтиёрович, публичное акционерное общество «Сбербанк России»,
при участии в заседании: от истца – ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 22.04.2024 сроком на три года, от ответчика с опозданием – ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 24.10.2023 сроком на два года, от ПАО «Сбербанк России» - ФИО5, паспорт, диплом, доверенность от 13.12.2023 сроком до 22.09.2026, от АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» - ФИО6 директор, паспорт, сведения из ЕГРЮЛ, от третьего лица ФИО7 - ФИО8, 02.04.2025 сроком на три года,
установил:
публичное акционерное общество «Фонд ТИГР», действуя в интересах акционерного общества Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к ответчику – ФИО1 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № 01- 83/12/2021 от 29.12.2021, заключенным между АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» и ФИО1.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, ходатайств и заявлений о причинах неявки не представили.
Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
В материалы дела в электронной форме от третьего лица ПАО «Сбербанк России» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.
В материалы дела в электронной форме от третьего лица ФИО7 поступили дополнительные пояснения.
Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик доводы отзыва на иск поддержал в полном объеме.
Третьи лица заявленные ранее позиции поддержали в полном объеме.
Как следует из материалов дела, публичное акционерное общество «Фонд ТИГР» является акционером акционерного общества Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока», владеющим 90% акций, что подтверждается выпиской из АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.» № ВЛДФ23-0062 от 27.01.2023.
Согласно пояснениям истца, из письма генерального директора АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» ФИО6 от 24.04.2024, ПАО «Фонд ТИГР» узнало о том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве № 01- 83/12/2021 от 29.12.2021, заключенному между АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» и ФИО1, как на момент подписания акта приема-передачи, так и в дальнейшем на расчетный счет общества не поступили, в связи с чем общество сообщило истцу о возможных противоправных действиях со стороны ответчика ФИО1 и намерении общества обратиться в правоохранительные органы, а также просило принять во внимание, что данные действия имели место в период осуществления полномочий единоличного исполнительного органа ФИО2, в связи с чем необходимо проверить обстоятельства заключения и исполнения договора, включая подписание акта приема-передачи к нему, содержащего сведения об отсутствии у общества финансовых претензий к ФИО1
Как установлено судом, 29.12.2021 между акционерным обществом Специализированным застройщик «Солнечная долина Владивостока», как застройщиком, и ФИО1, как участником долевого строительства, заключен договор участия в долевом строительстве № 01-83/12/2021 (далее – договор), в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Жилые дома в районе <...> дет Октября, д. 1, г. Владивосток, Приморского края. Жилой дом №1 расположенный по адресу: РФ, Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. 50 лет Октября, д. 1» и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. договора, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную Договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в порядке и сроки предусмотренные настоящим договором.
Согласно п. 1.2 договора, характеристики квартиры, передаваемой застройщиком участникам долевого строительства в соответствии с условиями настоящего договора: количество лоджий или балконов – 1 балкон, площадь балкона – 6,6 кв.м., общая проектная площадь квартиры (без балкона) – 56,0 кв.м., общая проектная площадь квартиры, включая площадь балкона (с учетом уменьшающего коэффициента 0,5) – 58,0 кв.м., место расположения квартиры; этаж - 10, строительный номер - 83, расположенная в доме № 1 (далее - Жилой дом), отметка: + 27.000, оси; Е - К, 3 - 4. Общая проектная площадь квартиры (без учета балкона), подлежащая передаче участникам долевого строительства по договору после получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию может быть изменена на основании данных обмеров, произведённых кадастровым инженером, после окончания строительства, указанных в техническом плане на жилой дом.
В соответствии с п. 1.4 договора, срок передачи квартиры в жилом доме № 1, объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи - не позднее IV квартала 2023г. Возможна досрочная передача объекта, т.к. срок условного депонирование денежных средств меньше срока планируемой передачи объекта. Застройщик гарантирует участникам долевого строительства отсутствие на момент заключения настоящего договора текущих имущественных обязательств и прав третьих лиц на квартиру, указанную в п.1.2. настоящего договора. Застройщик также гарантирует, что в процессе исполнения настоящего договора имущественные права на объект не будут закреплены за иными лицами.
Как указано в п. 1.5 договора, договор об участии долевом строительстве подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства квартиры. Цена договора составляет 4 930 000,00 рублей, из расчета 85 000,00 рублей за 1 квадратный метр общей проектной площади квартиры с учетом лоджии.
Согласно п. 2.2 договора, участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику стоимость договора, указанную в п. 2.1. следующим образом:
- сумма в размере 1 968 962,89 рублей, оплачивается участником за счет собственных денежных средств путем внесения денежных средств на Счет эскроу не позднее 3 суток с даты государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию нрав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сумма в размере 2 961 037,11 рублей вносится участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному договору <***> от 29.12.2021, заключенному в городе Владивостоке Приморского края между Акционерным обществом «Байк ДОМ.РФ», являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 2312 от 19 декабря 2018 г. выдана Центральным Банком Российской Федерации (Банком России), местонахождение 125009, <...>, БИК 044525266, кор. счет № 30101810345250000266 в ГУ Банка России по ЦФО, ИНН <***>, КПП 770401001, ОКПО 17525770, ОКАТО 45286552, ОГРН <***>, (далее - Банк, Кредитор) и ФИО1, в качестве заемщика.
При этом зачисление суммы кредитных средств и суммы первоначального взноса на эскроу-счёт будет производиться в безналичной форме с использованием аккредитива как формы безналичных расчетов.
Участник долевого строительства ФИО1 до подписания настоящего договора открывает документарный, безотзывный, покрытый (депонированный) аккредитив, без акцептного аккредитива на сумму 4 930 000,00 рублей, срок действия аккредитива составляет 120 календарных дней с возможной пролонгацией его срока действия, в случае приостановки регистрации настоящего договора, срок аккредитива продлевается на 120 (сто двадцать) дней; банк-эмитент и исполняющий банк - банк «БАНК ДОМ.РФ» (АО); получателем средств по аккредитиву является - участник долевого строительства, денежные средства перечисляются на эскроу-счет, открытый на его имя у эскроу-агента.
На основании п. 5 ст, 5 и п. 1 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования Участника по настоящему Договору находятся в силу закона в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки (залога) прав требований в Едином государственном реестре недвижимости в обеспечение исполнения обязательств участника по кредитному договору. залогодержателем по данному залогу будет являться банк, а залогодателем - участник.
Как указано в п. 2.2 договора, оплата по настоящему договору производится на специальный эскроу-счет, открываемый в АО «Банк ДОМ.РФ» (эскроу - агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (Депонента) в счет уплаты цены настоящего договора, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом. Срок внесения депонентом депонируемой суммы на счет эскроу: в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
В соответствии с п. 2.11 договора, цена объекта долевого строительства должна быть оплачена участниками долевого строительства в полном объеме до даты передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, в сроки, указанные в извещении застройщика о досрочной передаче.
Согласно п. 2.20 договора, проведение всех расчетов между участниками долевого строительства и застройщиком по настоящему договору стороны свидетельствуют в акте приема-передачи в собственность объекта долевого строительства, что является подтверждением исполнения обязательства по уплате цены настоящего договора участниками долевого строительства надлежащим образом и в полном объеме.
Как указано в п. 3.1.2 договора, застройщик обязуется в порядке и сроки, установленные настоящим договором передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи при условии полной оплаты ее цены, неустойки (штрафов, пеней), а также разницы за увеличение площади.
В соответствии с п. 3.6, 3.7 договора, обязательство застройщика считается исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры или иного документа о передаче, либо составления застройщиком одностороннего акта о передаче квартиры. Обязательство участника долевого строительства считается исполненным с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в том числе неустойки (пеня, штраф), доплата за увеличение площади и иных платежей, в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
Согласно п. 5.1 договора, передача квартиры застройщиком участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при полной оплате участником долевого строительства цены договора, неустоек (штрафов, пеней), процентов и разницы за увеличение площади, а также иных платежей в соответствии с настоящим договором.
Согласно акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № 01-74/12Я021 от 30.12.2021, АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» в лице генерального директора ФИО2 передало, а ФИО1 приняла на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № 25-RU25304000-101-2021 от 22.12.2021, выданного Администрацией города Владивостока, объект долевого строительства во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, «Жилые дома в районе ЦОС. Трудовое, ул. 50 лет Октября, д. 1, г. Владивосток, Приморского края» Жилой дом №1 расположенный по адресу; РФ, Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. 50 лет Октября, д. 1 (фактически присвоенный адрес; г. Владивосток, <...>), со следующими характеристиками; 1-комнатная квартира, № 67, этаж 10, общей площадью 58,0 кв. м.
В соответствии с п. 6 акта, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами настоящего акта приема-передачи квартиры.
Согласно п. 8 акта, стороны подтверждают отсутствие финансовых претензий друг к другу в связи с подписанием настоящего акта.
Акт приема-передачи подписан ФИО1, кроме того, в акте указана дата подписания ответчиком «07.02.2022».
11.02.2022 зарегистрировано право собственности ответчика ФИО1 на указанный объект, регистрационная запись 25:28:050080:3533-25/056/2022-1.
По мнению истца, с учетом того, что спорное имущество выбыло из собственности общества без какого-либо встречного предоставления, оспариваемой сделкой причинены как прямые убытки обществу, так и косвенные убытки истцу как его акционеру, поскольку отсутствие оплаты за переданное в собственность ответчика имущество безусловно свидетельствует о нарушении прав истца, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Ответчик исковые требования оспорил, в отзыве на иск указал, что основания для признания договора долевого участия в строительстве №01-83/12/2021 от 29.12.2021 недействительным отсутствуют, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему.
В силу ст. 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, а также в некоммерческом партнерстве, ассоциации (союзе) коммерческих организаций, иной некоммерческой организации, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации в соответствии с федеральным законом (далее - корпоративные споры), в том числе по споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.
В силу абзаца 6 пункта 1 статьи 65.2 ГК РФ участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182 ГК РФ), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 53, пункта 1 статьи 65.2 ГК РФ участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, а истцом по делу выступает корпорация.
Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом (статья 53 ГК РФ).
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
В соответствии со статьями 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Как указано в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица: по первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре, либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов. Таким образом, для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 174 ГК РФ необходимо наличие ущерба, выраженного в заключении сделки на заведомо невыгодных для общества условиях, а также очевидность наличия невыгодных условий для участника сделки (контрагента) в момент ее заключения.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 01-83/12/2021 от 29.12.2021.
В соответствии с п. 2.2 договора, участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику стоимость договора, указанную в п. 2.1. следующим образом: сумма в размере 1 968 962,89 рублей, оплачивается участником за счет собственных денежных средств путем внесения денежных средств на счет эскроу, сумма в размере 2 961 037,11 рублей вносится участником долевого строительства за счет кредитных средств.
Во исполнение условий договора, на основании заявления от 28.12.2021 на имя ФИО1 АО «Банк ДОМ.РФ» был открыт счет эскроу.
Из пояснений АО «Банк ДОМ.РФ», представленных в материалы дела документов, судом установлено, что по условиям договора счета эскроу ФИО1 должна была: заключить с ООО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» договор участия в долевом строительстве с целью приобретения объекта недвижимости в жилом доме № 1 в районе пос. Трудовое <...> Октября, разместить на счете эскроу собственные и заемные средства в сумме 4 930 000,00 рублей, срок депонирования по 30.06.2023.
Однако до 10.06.2022 указанные в договоре долевого участия суммы на счет эскроу от ФИО1 не поступили. Так, согласно представленной в материалы дела выписке по счету эскроу, с января по апрель 2021 года ФИО1 внесла на счет эскроу 105 359,00 рублей, кредитные денежные средства на счет эскроу также не поступали.
В связи с неисполнением обязанностей, предусмотренных п. 2.2 договора участия в долевом строительстве № 01-83/12/2021 от 29.12.2021, поступившие денежные средства в размере 105 359,00 рублей были возвращены на счет ФИО1 10.06.2022. Договор счета эскроу был закрыт 28.06.2022. Застройщику денежные средства со счета эскроу ФИО1 не перечислялись.
Также во исполнение условий договора 29.12.2021 между АО «Банк ДОМ.РФ», как кредитором, и ФИО1, как заемщиком, был заключен кредитный договор <***> о предоставлении денежных средств, состоящий х Индивидуальных условий и Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов (займов), сумма кредита: 2 961 037,11 рублей.
Соглашением от 28.02.2022 о расторжении кредитного договора от 29.12.2021 <***>, стороны расторгли указанный кредитный договор с даты подписания сторонами соглашения, обязательства сторон по договору о предоставлении денежных средств прекращаются с даты расторжения договора о предоставлении денежных средств.
Таким образом, судом не установлен факт оплаты ФИО1 стоимости договора в установленном в договоре порядка. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно пояснениям ФИО2, представленным в материалы дела, ФИО2 был назначен на должность генерального директора АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» 01.10.2021 и осуществлял полномочия до 09.02.2023. 29.12.2021 между АО СЗ «СДВ» и ФИО1 был заключен договор долевого участия на приобретение однокомнатной квартиры в ЖК «Золотая долина». Заключенный договор, а также заключенные договора с другими участниками долевого строительства не регистрировались в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по причине того, что на земельный участок на котором осуществлялось строительство жилого комплекса «Золотая долина», Арбитражным судом Приморского края был наложен запрет на проведение регистрационных действий из-за рассмотрения судебного дела № А51-5780/2018. Запрет на проведение регистрационных действий был отменен в январе 2022 года. В период времени с 02.02.2022 по 10.02.2022 осуществлялся процесс передачи квартир застройщиком АО СЗ «СДВ» - участникам долевого строительства. Процесс передачи квартир был организован на объекте, участники долевого участия прибывали в штаб строительства, на момент прибытия по каждому участнику долевого строительства, главным бухгалтером - ФИО9 была проведена проверка эскроу счетов АО СЗ «СДВ» на предмет поступления оплаты по ДДУ. ФИО1 - участник долевого строительства прибыла на процесс передачи квартиры - 07.02.2022, при этом оплата по ДДУ не была произведена.
Как указывает в своих пояснениях ФИО2, ФИО1 уверяла, что произошла ошибка, поскольку она произвела оплату по договору. По причине того, что случались задержки поступления денежных средств на эскроу счет, ФИО2, допустил, что сказанное ФИО1 соответствует действительности, и предложил ФИО1 произвести осмотр квартиры на предмет соответствия условиям ДДУ, а также произвести фиксацию показания счетчиков. ФИО2 поручил главному бухгалтеру АО СЗ «СДВ» - ФИО9 произвести проверку эскроу чета на предмет поступления оплаты по заключенному ДДУ, ФИО11 3.А. поручил запросить информацию у ипотечного отдела банка «Приморье». К моменту возвращения ФИО1 с осмотра квартиры, информация об отсутствии оплаты по ДДУ на эскроу счете АО СЗ «СДВ» подтвердилась. Больше ФИО10 не появлялась в офисе компании и не рассчитывалась в наличной форме за купленную квартиру. ФИО2 не имел права принимать наличные средства, в организации не была организована касса, кассовый аппарат также отсутствовал, в виду отсутствия оборота наличных денежных средств в организации отсутствовал сейф. ФИО11, проведя переговоры со специалистом Банка «Приморье», где ФИО1 должна была получить ипотечный кредит, сообщила, что оплата по ДДУ не поступила. ФИО2 вызвал юриста АО СЗ «СДВ» - ФИО12 и поручил готовить документы для расторжения ДДУ заключенного между ФИО1 и АО СЗ «СДВ». В результате переговоров с ФИО1 было подписано и зарегистрировано в МФЦ соглашение о расторжении ДДУ по причине отсутствия денежных средств для оплаты договора долевого участия. Соглашение о расторжении ДДУ не было зарегистрировано РОСРЕЕСТРОМ. В связи с этим, я поручил своему заместителю - ФИО11 3.А. и юристу ФИО12 готовить документы для расторжения ДДУ с ФИО1 в судебном порядке.
В материалы дела истцом представлено соглашение от 27.04.2022 о расторжении договора участия в долевом строительстве от «29» декабря 2021 г. № 01-83/12/2021, согласно которому стороны пришли к соглашению прекратить договор путем его расторжения и возвращении всего полученного по договору в первоначальное состояние в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения. Учитывая, что денежные средства в размере 4 930 000,00 рублей в соответствии с договором на счет эскроу, открытый на имя участника долевого строительства не поступили, обязательства участника долевого строительства в отношении застройщика прекращаются, проценты на денежные средства застройщиком на указанную сумму не начисляются и не выплачиваются. Виду того, что договор прошел государственную регистрацию, стороны договорились, что настоящее соглашение является основанием к прекращению зарегистрированного права ФИО1 по договору долевого участия в строительстве.
В соответствии с уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Росреестра по Приморскому краю о о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-17578133/3 от 16.05.2022, начиная с 15 мая 2022 приостановлено осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050080:2097, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, <...> Октября, д. 1, документы на который (которую) Вами были представлены с заявлением от 27 апреля 2022 г. № КУВД-001/2022- 17578133 в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. В Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2022 внесена запись о прекращении записи о регистрации договора долевого участия №01-83/12/2021 от 29.12.2021 на основании акта приема передачи от 07.02.2022 объекта с кадастровым номером 25:28:050080:3533, адрес: Российская Федерация, Приморский край, го. Владивостокский, <...>. По указанной причине государственная регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве от 29.12.2021 №01-83/12/2021 не может быть проведена.
Как пояснила ФИО1, в 2021 году она искала недорогую квартиру в новостройке, смотрела предложения в интернете. В октябре 2021 года ей позвонила менеджер по продажам АО «Солнечная Долина Владивостока» с предложением приобрести квартиру в новых домах поселка Трудовое. B конце октября, начале ноября 2021 года она посетила офис компании, где познакомилась с ФИО2 и ФИО11 После осмотра квартиры она выразила согласие на приобретение жилья в первом построенном доме. 28.12.2021 менеджер банка сообщила ей, что необходимо написать заявление на заключение договора счета эскроу, заявление было написано. 29.12.2021 ФИО1 пригласили в офис банка, были составлены Индивидуальные условия кредитного договора <***> 213Б от 29.12.2021. B январе 2022 ФИО2 позвонил ФИО1, чтобы договориться о встрече для сдачи документов в МФЦ 19.01.2022.
Согласно пояснениям ФИО1, после сдачи документов, в беседе со ФИО2 выяснилось, что у общества имеются какие-то проблемы с расчетным счетом и ФИО2 предложил оплатить наличными денежными средствами. Расчет договорились произвести в офисе компании в обмен на акт приемки-передачи после получения зарегистрированного договора в МФЦ, договор ФИО1 получала в МФЦ одна. В начале февраля 2022 ФИО1 позвонил ФИО2, пригласил в офис для расчета и получения акта приемки-передачи. ФИО1 приехала одна, произвела расчет с директором ФИО2 в его кабинете, передала деньги в прозрачном пакете (пятитысячные купюры по 100 штук 9 пачек и 1 пачка пятитысячных купюр 86 штук), после чего ФИО2 принес акт приема-передачи, который ФИО1 подписала и поставила дату 07.02.2022. После чего ФИО2 позвонил ФИО1 и назначил день для передачи ключей от квартиры. ФИО2 отдал ключи под роспись в журнале, после чего они поднялись в квартиру, осмотрели ее, сняли показания с счетчиком и ФИО1 уехала.
Как пояснила ФИО1, в конце апреля 2022 года ей начали звонить с банка, ФИО2 и ФИО11 3.А., предлагали встретиться, так как что-то не стыковалось с документами в банке. В конце апреля 2022 года ФИО1 посетила банк, где ей сообщили, что у них возникли документарные затруднения, и ФИО1 необходимо оформить с АО «Солнечная долина Владивостока» некое соглашение. ФИО1 посетила офис АО «Солнечная долина Владивостока», где встретилась с ФИО11 и ФИО2, у которых уже было составлено соглашение. Точный текст соглашения ФИО1 не помнит, соглашение она подписала, соглашение сдали в МФЦ.
Кроме того, как указывает ФИО1, выяснилось, что с ее кредитной карты с января по апрель месяц 2022 года было перечислено 105 000,00 рублей на эскроу счет. ФИО1 обратилась в АО «Банк ДОМ.РФ» для возврата средств на кредитную карту как ошибочно перечисленные, ей пояснили, что эскроу счетом распоряжается застройщик и перевести средства можно только с его письменного распоряжения банку. Такое распоряжение было предоставлено ФИО2 и возврат средств был произведен. В декабре ФИО1 приняла решение продать квартиру.
Доказательств передачи ФИО1 наличных денежных средств в материалы дела не представлено.
19.12.2023 между ФИО1, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г.о. Владивостокский, <...>, площадью 56 кв.м., расположенную на десятом этаже, кадастровый номер 25:28:050080:3533.
В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость объекта составляет 7 500 000,00 рублей.
Как указано в п. 2.2 договора, стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта в размере 1 507 500,00 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя; часть стоимость объекта в сумме 5 992 500,00 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю в соответствии с кредитным договором <***> от 19.12.2023, заключенном с ПАО «Сбербанк России».
Согласно п. 2.3 договора, оплата стоимости объекта будет происходить следующим образом: часть стоимости объекта из собственных денежных средств в размере 1 507 500,00 рублей покупатель передает продавцу в день подписания договора в качестве частичного расчета, факт получения указанной суммы подтверждается распиской продавца; оплата части стоимости объекта в размере 5 992 500,00 рублей, состоящей из кредитных денежных средств, производится с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в операционном управлении Московского банка АВО Сбербанк, бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель. Перечисление указанных денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».
Как указано в п. 3.1 договора, с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998. При регистрации права собственности покупателя на объект одновременно подлежит регистрации право залога объекта в пользу банка, залогодержателем по данному залогу является банк, а залогодателем – покупатель.
В соответствии с представленным в материалы дела платежным поручением № 371415 от 20.12.2023 ООО «Домклик» перечислило на счет ФИО1 денежные средства в размере 5 992 500,00 рублей.
В соответствии с пояснениями Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, представленными в материалы дела, 20.12.2023 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО7 в отношении помещения, расположенного по адресу: Приморский край, г.о. Владивостокский, <...>, площадь 56 кв. м, кадастровый номер 25:28:050080:3533, на основании договора купли-продажи от 19.12.2023. Также 20.12.2023 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:050080:3533 в пользу ПАО «Сбербанк России», на основании договора купли-продажи от 19.12.2023.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, квартира с кадастровым номером 25:28:050080:3533, расположенная по адресу: Российская Федерация, Приморский край, г.о. Владивостокский, <...>, принадлежит на праве собственности ФИО7 Журабеку Бахтиёровичу (25:28:050080:3533-25/066/2023-7 от 20.12.2023). Кроме того, имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки от 20.12.2023 сроком действия с 20.12.2023 на срок 360 месяцев в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России».
ПАО «Сбербанк России» представило в материалы дела письменные пояснения, в которых указало, что банк является добросовестным залогодержателем, поэтому оснований для прекращения ипотеки не имеется. Истец не представил допустимых и достоверных доказательств недобросовестности банка, следовательно, право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите, а оснований признавать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости не имеется. Кроме того, истцом не доказаны обстоятельства, позволяющие применить ст. 174 ГК РФ, доказательства наличия сговора между ответчиком и АО СЗ «Солнечная долина Владивостока», направленного на причинение ущерба участнику ПАО «ТИГР», в материалы дела не представлены, как и не представлены доказательства, что оспариваемая сделка причинила представляемому явный ущерб, заявило о пропуске истцом срока исковой давности.
ФИО7 представил в материалы дела письменные пояснения, в которых указал, что является добросовестным приобретателем объекта недвижимости, при приобретении квартиры третье лицо не знало и не могло знать о притязаниях ПАО «ТИГР» и якобы порочности сделки, на основании которой ФИО1 получила право собственности на спорный объект недвижимости, с ответчиком ФИО7 знаком не был.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Законом № 214 урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).
В соответствии с ч. 7.1 ст. 18 Закона № 214 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 9 ст. 18 Закона № 214 сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".
Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 апреля 2020 г. N 14016-НС/07, приложенному к письму Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 мая 2020 г. N 14-4641-ГЕ/20, Минстрой России полагает, что договоры участия в долевом строительстве поступившие на государственную регистрацию до осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости подлежат государственной регистрации. При этом, положения вышеуказанных норм не применяются в отношении заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных застройщиком в органы государственной регистрации после осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как утверждает истец, договор участия в долевом строительстве № 01-83/12/2021 от 29.12.2021 заключен после получения разрешения Администрации г. Владивостока на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2021 № 25-RU25304000-101-2021.
Вместе с тем. достоверных доказательств, подтверждающих, что ФИО1 было известно о вводе объекта в эксплуатацию, в материалы дела не представлено.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ), а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно - пока не доказано обратное.
Действия сторон могут быть квалифицированы по ст. 10 ГК РФ как злоупотребление правом при наличии факта того, что сделка была совершена исключительно с намерением причинить вред другому лицу, целью совершения сделки являлось умышленное уменьшение стоимости транспортного средства.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Согласно разъяснениям пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 25), если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 25 разъяснено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В соответствии с позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.02.2015 N 32- КГ14-17 злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.
Судом установлено, что истцом не представлены пояснения относительно того, на каком основании с ФИО1 был заключен именно договор долевого участия, а не договор купли-продажи, учитывая, что дом введен в эксплуатацию 22.12.2021, а также на каком основании директором АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» ФИО2 был подписан договор приема-передачи квартиры и поданы документы на регистрацию права собственности ответчика в условиях отсутствия оплаты по договору. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» после заключения спорного договора обращалось к ФИО1 с требованиями о надлежащим исполнении обязательств или наличии задолженности по спорному договору.
Кроме того, суд критически относится к пояснениям, данным ФИО11, являющейся заместителем генерального директора АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока», в судебном заседании 17.01.2025, согласно которым в результате открытия счетов эскроу в марте-апреле было выявлено, что денежные средства по спорному договору от ФИО1 не поступили, в связи с наложением арестов, общество ранее не могло узнать об отсутствии денежных средств. На вопросы о том, что был подписан именно договор долевого участия, почему был подписан акт приема-передачи при отсутствии денежных средств, ФИО11 ответить не смогла.
В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.
Спорная сделка не является крупной сделкой, также сделкой с заинтересованностью. Спорная сделка совершена в рамках обычной хозяйственной деятельности общества. Также в арбитражный суд не представлены доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, позволяющих считать спорную сделку экономически неоправданной для общества.
Проанализировав конкретные обстоятельства и представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, судом не установлено, что стороны при заключении спорной сделки действовали добросовестно.
Кроме того, публичное акционерное общество «Фонд ТИГР» не представило достаточные, относимые и достоверные доказательства того, что заключением оспариваемого договора были нарушены права или охраняемые законом интересы общества или его акционеров.
Проанализировав и оценив оспариваемый договор, а также все доказательства по делу в их совокупности, суд не установил наличие обстоятельств, являющихся основанием для признания договора недействительным по пункту 2 статьи 174 ГК РФ.
Однако, в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела не представлено достоверных и надлежащих доказательств, подтверждающих факт оплаты ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № 01-83/12/2021 от 29.12.2021, что может и должно являться основанием для взыскания денежных средств в рамках неисполнения указанным лицом своих обязательств по оплате приобретенной недвижимости и по сути получения выгоды без встречного исполнения.
При этом, ненадлежащее исполнение ФИО1 своих обязательств по договору после его подписания в данном случае не является обстоятельством, свидетельствующим о невыгодности договора для общества. Неисполнение контрагентом общества своих обязательств по договору является предпринимательским риском общества.
Как установлено судом, АО СЗ «Солнечная долина Владивостока» обратилось в Советского районного суда г. Владивостока с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании денежной суммы в размере 4 930 000 рублей - стоимости квартиры по адресу: г. Владивосток, <...>, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Заочным решением Советского районного суда г. Владивостока от 14.11.2024 удовлетворены исковые требования о взыскании с ФИО1 ФИО1 подано заявление об отмене заочного решения. Определением от 28.01.2025 заочное решение от 14.11.2024 отменено, производство по делу возобновлено.
В указанной ситуации права общества подлежат защите с использованием иных гражданско-правовых механизмов, имеющих обязательственную природу. Применение в данном случае способов защиты, предусмотренных корпоративным законодательством Российской Федерации, не может быть признано правильным и отвечающим характеру спорных правоотношений.
Кроме того, 19.12.2023 между ФИО1, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г.о. Владивостокский, <...>, площадью 56 кв.м., расположенную на десятом этаже, кадастровый номер 25:28:050080:3533.
Как указано в п. 3.1 договора, с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, объект находится в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк России».
В соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Как указано в абзаце 2 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В абзаце 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В материалы дела не представлено доказательств недобросовестности поведения третьего лица ФИО7 при приобретении спорного объекта. Сделка, по которой ФИО7 приобрел владение спорной квартиры, отвечает признакам действительной сделки, к моменту совершения сделки купли-продажи никаких притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта не имелось.
Доказательств опровергающих доводы ФИО7 о его добросовестности в суд не представлено, как и доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО7 является добросовестным приобретателем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Таким образом, исходя из содержания статьи 10, пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации недобросовестным признается тот залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.
В материалы дела не представлено доказательств недобросовестности поведения третьего лица ПАО «Сбербанк России». Поскольку в ЕГРН была внесена запись о праве собственности ФИО1 на заложенный в пользу Банка объект недвижимости, и доказательств, свидетельствующих о том, что Банк мог знать о наличии оснований полагать, что титул собственника является порочным, представлено не было, суд приходит к выводу, что ПАО «Сбербанк России» является добросовестным залогодержателем.
С учетом обстоятельств дела, пояснений лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При этом лицами, участвующими в деле, заявлено о пропуске срока исковой давности.
По смыслу статьи 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.
Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
При этом процессуальное поведение стороны при выборе способа защиты права не влияет на течение срока исковой давности и относится к самостоятельным рискам последствий такого выбора участником процесса.
В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 200 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 102 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации срок исковой давности по требованию участника хозяйственного общества о признании недействительной сделки по правилам о крупных сделках или сделках с заинтересованностью начинает течь с момента, когда этот участник общества узнал или должен был узнать о том, что такая сделка требовала одобрения (пункт 1 раздела «Разрешение споров, связанных с корпоративными отношениями» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).
Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», в тех случаях, когда в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления момент начала течения срока исковой давности определяется в зависимости от того, когда о том, что сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, узнал или должен был узнать участник (акционер), предъявивший требование, следует учитывать следующее: 3) предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, за исключением случаев, когда информация о совершении сделки скрывалась от участников и (или) из предоставлявшихся участникам при проведении общего собрания материалов нельзя было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса не следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом); 4) если приведенные выше правила не могут быть применены, то считается, что участник (акционер) в любом случае должен был узнать о совершении оспариваемой сделки более года назад (пункт 2 статьи 181 ГК РФ), если он длительное время (два или более года подряд) не участвовал в общих собраниях участников (акционеров) и не запрашивал информацию о деятельности общества.
Как утверждает истец, о заключении спорного договора, а также последующих действиях в отношении указанной квартиры истцу стало известно из письма генерального директора АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» ФИО6 от 24.04.2024.
В соответствии со ст. 47 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», общество обязано ежегодно проводить годовое заседание общего собрания акционеров.
Вместе с тем, истец, владеющим 90% акций АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока», имел реальную возможность узнать о совершении оспариваемой сделки, проявив должную осмотрительность, необходимую для реализации предоставленных ему законом прав как акционеру общества.
Таким образом, АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» не могло не знать о спорном договоре участия в долевом строительстве № 01- 83/12/2021, заключенном 29.12.2021. Вместе с тем, исковое заявление подано в арбитражный суд 26.04.2024 (дата поступления иска в систему Мой арбитр), в связи с чем, истцом пропущен срок исковой давности на подачу иска.
Кроме того, суд критически относится к доводам истца об отсутствии пропуска срока исковой давности, с учетом пояснений, данных ФИО9, заместителем главного бухгалтера АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока», в судебном заседании 17.01.2025, согласно которым общество подготавливает ежеквартальные отчеты по счетам эскроу, в которых отражаются факты поступления либо не поступления денежных средств, кроме того, отдел продаж АО Специализированный застройщик «Солнечная долина Владивостока» ежемесячно подготавливает отчеты, в которых указывается поступление денежных средств от покупателей.
Доказательств наличия уважительной причины пропуска срока исковой давности истцом в материалы дела не представлено.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (аналогичное указано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).
Иные доводы и возражения участвующих в деле лиц и представленные в дело документы судом рассмотрены и признаны необоснованными и не имеющими существенного значения для рассмотрения настоящего спора с учетом совокупности представленных материалов и установленных судом обстоятельств настоящего дела, а также подлежащих применению к спорным правоотношениям сторон норм права, исходя из предмета и основания иска.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине остаются на истце.
Определением арбитражного суда Приморского края от 30.05.2024 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю (690063, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 23.12.2004) совершать регистрационные действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на спорный объект: 1-комнатную квартиру № 67, кадастровый номер 25:28:050080:3533, этаж 10, общей площадью 58 кв. в доме № 7 к. 1 по ул. Мандельштама в пос. Трудовое г.Владивостока.
В силу пункта 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
При этом вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению судом путем указания на их отмену в соответствующем судебном акте либо в определении, принимаемом судом после его вступления в законную силу. Данный вопрос решается независимо от наличия заявления лиц, участвующих в деле (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты»). На основании изложенного, принимая во внимание то, что в удовлетворении иска отказано, обеспечительные меры, принятые судом в рамках настоящего дела определением от 30.05.2024, подлежат отмене.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2024 по делу № А51-8322/2024.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья Власенко Т.Б.