ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, <...>
E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
23 января 2026 года
г. Вологда
Дело № А44-4295/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года.
В полном объёме постановление изготовлено 23 января 2026 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зреляковой Л.В. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Солид» ФИО1 по доверенности от 18.08.2025, от администрации Великого Новгорода ФИО2 по доверенности от 13.01.2026,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Солид» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 01 ноября 2025 года по делу № А44-4295/2025,
установил :
общество с ограниченной ответственностью «Солид» (адрес: 174411, Новгородская обл., р-н Боровичский, г. Боровичи, м. Перевалка; ОГРН 1025300990406, ИНН 5320012484; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Великого Новгорода (адрес: 173007, Великий Новгород, ул. Большая Власьевская, д. 4; ОГРН 1035300275372, ИНН 5321035692; далее – Администрации) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.2023 № 2023.76311 и взыскании 1 200 592 руб. 07 коп., в том числе 1 071 000 руб. уплаченной арендной платы за период с 20.12.2024 по 19.12.2025, 129 592 руб. 07 коп. неустойки, начисленной за период с 21.12.2024 по 11.06.2025.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тепловая компания Новгородская» (далее – Компания).
Решением суда от 01 ноября 2025 года в удовлетворении исковых требований Общества отказано.
Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы указало, что недостатки земельного участка не были оговорены ответчиком при заключении договора, не были заранее известны истцу и не могли быть обнаружены истцом во время осмотра земельного участка при заключении договора и его передаче. В процессе согласования технических условий на подключение к системе теплоснабжения многоквартирного дома по ул. Локомотивная, проектируемого на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7911400:2050, в согласовании Компанией было отказано, поскольку 7–этажный многоквартирный жилой дом проектируется в санитарно-защитной зоне котельной № 29. Отсутствие проекта санитарно-защитной зоны, отсутствие информации о границах санитарно-защитной зоны не позволяет истцу использовать арендуемый земельный участок по назначению.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Администрации в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, 20.11.2023 Обществом (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Великого Новгорода (арендодатель) по результатам проведения торгов, на основании протокола рассмотрения заявок и о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 08.11.2023 № U22000126900000000061-1, заключен договор аренды земельного участка № 2023.76311, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 593 кв. м с кадастровым номером 53:23:7911400:2050, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: средне этажная жилая застройка, расположенный по адресу: <...> земельный участок 4, а арендатор обязался принять земельный участок по акту приема-передачи.
Пунктом 2.2 договора установлена ежегодная арендная плата за право пользования земельным участком в размере 1 071 000 руб.
Договор заключен сроком на 4 года 10 месяцев (пункт 9.1 договора).
Земельный участок передан арендатору 20.11.2023 по акту приема-передачи (том 1, лист 51).
Общество 12.08.2024 обратилось в Компанию с заявкой о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения (том 1, листы 107–108).
В письме от 15.08.2024 за № 1322/1-РВН Компания сообщила, что в нарушение требований Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2115, и Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2130, сведения предоставлены Обществом не в полном объеме. Кроме того, Компания указала, что в нарушение требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» многоквартирный дом проектируется в санитарно-защитной зоне котельной № 29. В нарушение требований Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 № 197 (далее – Типовые правила № 197), размещение парковочных мест для автомобилей и детской площадки запланировано в охранной зоне тепловой сети, расположенной между тепловыми камерами ТК-11 и ТК-2. Парковочные места для автомобилей и детская (спортивная) площадка попадают в зону крепления растяжек дымовой трубы котельной № 29. Проезд на придомовую территорию многоквартирного дома запланирован через выступающую над поверхностью земли тепловую камеру ТК-11 (том 1, листы 109–111).
Общество 09.09.2024 повторно обратилось в Компанию с запросом о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения (том 1, листы 118–119).
Компания в письме от 12.09.2024 № 1449-РВН дала ответ аналогичного содержания (том 1, листы 120–122).
Общество 15.10.2024 вновь обратилось с запросом о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения (том 1, листы 125–126).
Компания в письмах от 21.10.2024 № 1649/2-РВН, 18.11.2024 № 1771-РВН предложила Обществу два варианта подключения многоквартирного дома к сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения, а также указала на то, что многоквартирный дом проектируется в санитарно-защитной зоне котельной № 29, в границах земельного участка расположены магистральные тепловые сети, тепловые камеры, растяжки дымовой трубы котельной (том 1, листы 127–132).
Полагая, что указанные недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора и его передаче, Общество 13.12.2024 направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Великого Новгорода письмо за № 752 о расторжении договора ввиду невозможности использования арендатором земельного участка по согласованному сторонами в договоре разрешенному виду использования «средне этажная жилая застройка» с требованием возвратить уплаченную арендную плату в размере 1 071 000 руб. (том 1, лист 11).
Ответчик соглашение о расторжении договора не подписал, денежные средства не возвратил.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их необоснованными, в удовлетворении иска отказал.
Апелляционная инстанция не находит оснований для несогласия с обжалуемым судебным актом.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В пункте 3 статьи 3 ЗК РФ указано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что между сторонами сложились правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Указанное право арендатора отказаться от уплаты арендной платы или потребовать ее возврата в случае уплаты при невозможности использования переданного ему имущества по независящим от него причинам базируется на общих положениях регулирования, содержащегося в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, с учетом специального правила, оговоренного в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).
Для осуществления арендатором прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно положениям статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату проведения аукциона 08.11.2023) порядок подготовки к аукциону включал в себя, в том числе получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.
Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если, в том числе в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.
В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).
Частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), действовавшей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка, определялся порядок выдачи технических условий на подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Исследовав материалы дела, суд установил, что в рассматриваемом случае извещение о проведении аукциона содержало информацию об ограничении прав на земельный участок.
Так, в извещении указано, что при проектировании и строительстве объекта на земельном участке потребуется выполнение условий, обозначенных инженерно-техническими службами города, а именно: обеспечение охранной зоны тепловой сети, проходящей по земельному участку, с соблюдением Типовых правил № 197; охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей. В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту.
Также в извещении отражено, что на земельном участке расположены растяжки дымовой трубы котельной, необходимо обеспечить сохранность данных конструкций (том 1, листы 81–84).
То есть на момент выставления земельного участка на торги и при заключении договора сведения об имеющихся ограничениях были известны арендатору.
При этом за разъяснением положений аукционной документации, получением дополнительной информации, касающейся предмета аукциона, технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения Общество на стадии участия в аукционе и до заключения договора аренды земельного участка в Комитет не обращалось, что не отрицалось представителем апеллянта в судебном заседании.
Аукцион на право заключения договора аренды не оспорен в установленном законом порядке и не признан недействительным, в том числе в связи с нарушением требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.
Совместным осмотром стороны подтвердили тот факт, что в границах земельного участка расположены подземные канальные тепловые сети и два бетонных якоря растяжек дымовой трубы котельной № 29, о чем составлен соответствующий акт от 24.10.2025.
Согласно статье 2 ГК РФ, предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.
Одновременно судом учтено, что со стороны Комитета исполнялись обязательства арендодателя по договору в части предоставления земельного участка под строительство.
Наличие у земельного участка недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению согласно условиям договора, апеллянтом также не доказано.
Действий по получению разрешения на строительство Общество в установленном законом порядке не предпринимало.
Имеющаяся в материалах дела переписка между Обществом и Компанией (том 1, листы 127–132) не является доказательством отказа в согласовании строительства предполагаемого истцом объекта.
Так, исходя из пояснений Компании и представленных в суд документов, последняя в выдаче технических условий Обществу не отказывала; Обществу указывалось на необходимость проведения работ по перекладке сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7911400:2050.
Таким образом, Обществу было необходимо:
обратиться в Компанию с запросом о предоставлении технических условий подключения многоквартирного дома к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения в порядке, предусмотренном Правилами №2115 и Правилами №2130;
заключить с Компанией договор о возмещении затрат, связанных с реконструкцией (перекладкой) сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, тепловых камер, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7911400:2050, корректировкой размера санитарно-защитной зоны котельной.
Согласно пункту 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, поскольку истцом не представлены доказательства того, что использование арендованного земельного участка было невозможно по вине Администрации, а также того, что невозможность использования земельного участка возникла до момента заключения договора, в удовлетворении требования о расторжении договора отказано верно.
Поскольку договор аренды земельного участка является действующим, на арендатора возложена обязанность по внесению арендных платежей; оснований для взыскания неосновательного обогащения также не имеется.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил :
решение Арбитражного суда Новгородской области от 01 ноября 2025 года по делу № А44-4295/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Солид» – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н. Шадрина
Судьи
Л.В. Зрелякова
Н.В. Чередина