АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А32-29206/2022 03 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «База отдыха «Эльбрус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность
от 13.01.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу № А32-29206/2022, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «База отдыха «Эльбрус» (далее – общество) со следующими требованиями:
– признать самовольными и снести за счет ответчика строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0117005:72, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Коммунаров, д. 33;
– взыскать с общества в пользу администрации судебную неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки исполнения;
– в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации право привлечь иную (стороннюю) организацию для
осуществления фактического сноса самовольно возведенных строений за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2023 исковые требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.02.2025 решение от 22.12.2023 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация просит постановление от 05.02.2025 отменить и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, суд не учел, что объект является самовольной постройкой, доказательств соответствия спорной постройки строительным, градостроительным и другим правилам ответчиком не представлено, реконструирован без разрешения на строительство.
В отзыве на жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества высказал свои возражения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно и суды установили, что общество на основании договора аренды от 23.01.2009 № 4900005013 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха и столовой на 150 мест, общей площадью 1930 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0117005:72, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Коммунаров, д. 33.
В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами администрации проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположено одноэтажное строение, на части земельного участка ведутся строительные работы по возведению объекта строительства.
Согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2022 в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72 зарегистрированные объекты недвижимости отсутствуют.
Полагая, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0117005:72 строения обладают признаками самовольной постройки, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении требований администрации, суд апелляционной инстанции установил, что за разрешением на реконструкцию столовой общество не обращалось, однако в рассматриваемом конкретном случае, оснований для сноса спорного объекта не имеется, поскольку нарушений технических норм и правил, возникших непосредственно в результате реконструкции, экспертами не выявлено. Столовая возведена на земельном участке, предназначенном для данных целей и находящимся в аренде ответчика на основании договора от 23.01.2009, с видом разрешенного использования – для размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха и столовой на 150 мест, общей площадью 1930 кв. м, эксплуатируется ответчиком более
30 лет. Снос спорного объекта, с учетом характера и результатов реконструкции, суд признал несоразмерной мерой, при этом отметив, что приведение объекта в состояние до его реконструкции, сводится к увеличению площади объекта и площади застройки с заменой новых и улучшенных материалов на новые.
Суд апелляционной инстанции указал, что единственным пороком предпринятых ответчиком действий является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта, при этом основания для вывода об уклонении от совершения действий по его получению с недобросовестными целями не имеется, поскольку проведенные работы по изменению объекта не привели к увеличению площади объекта и занимаемой им территории.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующего. Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, при наличии у строения хотя бы одного из указанных в норме квалифицирующих признаков, оно является самовольной постройкой.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки,
предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса).
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума № 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает
застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство капитального объекта осуществляется на основании разрешения, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительным кодексом.
В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).
В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010
№ 11066/09).
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта
обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию).
Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.
Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.
В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), установив, что общество провело реконструкцию ранее принадлежащего ему объекта недвижимости, без соответствующего разрешения, оценив поведения застройщика как недобросовестное (не обращался за разрешением на строительство объекта, проектная документация не составлялась), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования администрации.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждается, что в соответствии с пунктом 5.2.16 договора аренды от 23.01.2009 возведение жилых и иных зданий, строений сооружений в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка возможно только с согласия арендодателя при наличии соответствующей документации.
Доказательств того, что реконструкция столовой, в результате которой возведен новый объект, и строительство пристроек к ней (не объекты недвижимости) произведены с согласия с собственника земельного участка, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации, принял во внимание выводы судебной экспертизы, согласно которым реконструированное здание не соответствует градостроительным нормам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, генеральному плану муниципального образования в части границ земельного участка, территории общего пользования, и
расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территории общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения), а именно не соблюдены отступы объекта экспертизы от границ земельного участка. Процент нарушений предельно допустимых параметров строительства основным строением 3,57%.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Поскольку суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и пришел к обоснованным выводам, а у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отмены решения от 22.12.2023, то постановление от 05.02.2025 подлежит отмене, а решение от 22.12.2023 оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу № А32-29206/2022 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2023 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи И.И. Зотова
А.В. Садовников