АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ
150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ярославль
Дело № А82-11512/2024
04 июня 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 05 мая 2025 года.
Арбитражный суд Ярославской области
в составе судьи Захаровой М.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (ИНН <***>, ОГРН <***>)
третьи лица: Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании недействительными сделок, незаконным погашение регистрационных записей, признании права собственности
при участии:
от истца – ФИО3 – представитель по доверенности от 01.08.2023;
от ответчика – ФИО4 – представитель по доверенности от 02.09.2024;
от третьих лиц – не явились;
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (далее – общество, ответчик):
- о признании недействительной односторонней сделкой отказ ООО «СЗ «Атлант» от Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2022,
- о признании недействительной односторонней сделкой отказ ООО «СЗ «Атлант» от Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 29-12/22 от 01.02.2022,
- об обязании Управление Росреестра по Ярославской области восстановить регистрационную запись 76:23:011401:6991-76/097/2023-75 от 07.02.2023 о регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2023 в отношении квартиры, кадастровый номер 76:23:011401:9215, адрес: <...>,
- об обязании Управление Росреестра по Ярославской области, восстановить регистрационную запись 76:23:011401:6991-76/097/2023-67 от 09.01.2023 о регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 29-12/22 от 28.12.2022 в отношении квартиры, кадастровый номер 76:23:011401:9216, адрес: <...>,
- о признании за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 42,58 кв.м. с номером № 30, расположенную на 4-м этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>
- о признании за ФИО1 право собственности однокомнатную квартиру общей площадью 41,2 кв.м. номером № 31, расположенную на 4-м этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: первоначальный дольщик ФИО2 взял на себя обязательство внести на счет эскроу во исполнение: по ДДУ кв.29 денежные средства в сумме 3 378 400,00 руб. без изменения срока исполнения обязательства, однако исполнил это обязательство только частично на сумму 1 367 840 рублей; • по ДДУ кв.28 денежные средства в сумме 3 448 980,00 руб. без изменения срока исполнения обязательства, однако исполнил это обязательство только частично на сумму 1 319 980 руб.; договоры уступки права требования между ФИО1 и ФИО2 по обоим ДДУ были заключены 13.04.2023 без согласия и без уведомления застройщика; ФИО2, с очевидностью знающий о неисполнении им своего денежного обязательства по уплате согласованной с застройщиком цены договора по каждому из договоров, осознанно совершил ничтожные сделки, не порождающие для ФИО1 правовых последствий; ненадлежащее исполнение денежного обязательства ФИО2 по уплате цены договора послужило основанием для одностороннего отказа Общества от ДДУ кв.29 и от ДДУ кв.28.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, в письменных объяснениях сообщило, что оставляет решение на усмотрение суда, представленные ООО «СЗ «Атлант» к заявлениям о прекращении договора долевого участия надлежащим образом подтверждают односторонний отказ от исполнения ДДУ со стороны застройщика.
ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пояснил, что задолженность по договорам ДДУ перед застройщиком отсутствует, застройщик осуществил списание денежных средств в размере депонируемой суммы со счета эскроу ФИО2, поддерживает позицию истца.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.
Между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Атлант», заключены договоры участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома:
1) № 29-12/22 от 28.12.2022, в отношении долевого участия в строительстве и передачи в собственность участника долевого строительства вновь созданного жилого помещения (квартиры) условный номер 29, этаж 4, количество комнат: 1, общей расчетной (проектной) площадью 41,2 кв.м. и зарегистрированного в ЕГРН 09.01.2023 регистрационная запись государственной регистрации номер 76:23:011401:6991-76/097/2023-67 (далее - ДДУ кв.29).
2) № 28-02/23 от 01.02.2023, в отношении долевого участия в строительстве и передачи в собственность ответчика вновь созданного жилого помещения (квартиры) условный номер 28, этаж 4, количество комнат: 1, общей расчетной (проектной) площадью 42,58 кв.м. и зарегистрированного в ЕГРН 07.02.2023, регистрационная запись государственной регистрации номер 76:23:011401:6991-76/097/2023-75 (далее - ДДУ кв.28).
Условиями обоих договоров — пунктами 2.2., 3.1.1. - установлена обязанность ФИО2 по внесению платы за долевое участие в строительстве квартир не позднее 85 дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в безналичной форме путем перечисления денежных средств на счет эскроу, открытого на имя ФИО2 в ПАО Сбербанк:
• По ДДУ кв.29 - в сумме 1 367 840 рублей;
• По ДДУ кв.28 - в сумме 1 319 980 рублей.
Впоследствии срок оплаты по обоим договорам был увеличен до 125 дней с даты государственной регистрации ДДУ.
Вместе с тем, ООО «СЗ Атлант» от имени которого действовало уполномоченное лицо -директор ФИО5 - и ФИО2 собственноручно в форме электронных цифровых подписей подписали совместное заявление по каждому из договоров в ПАО Сбербанк об открытии депонентом ФИО2 в пользу бенефициара ООО «СЗ «Атлант» счетов эскроу:
• По ДДУ кв.29 от 22.03.2023 счета эскроу № 40824810477030108042 для целей оплаты Договора участия в долевом строительстве № 29-12/22 от 28.12.2022 на депонируемую сумму 3 378 400,00 руб. (Три миллиона триста семьдесят восемь тысяч четыреста рублей 00 копеек) со сроком депонирования до 30.06.2025, что подтверждается индивидуальными условиями договора счета эскроу и сведениями из банка, в том числе подтвердившего принадлежность электронной цифровой подписи ФИО5 и ФИО2
• По ДДУ кв.28 от 28.03.2023 счета эскроу № 40824810477030108110 для целей оплаты Договора участия в долевом строительстве № 28-02/23 от 01.02.2023 на депонируемую сумму 3 448 980,00 руб. (Три миллиона четыреста сорок восемь тысяч девятьсот восемьдесят рублей 00 копеек) со сроком депонирования до 30.06.2025, что подтверждается индивидуальными условиями договора счета эскроу и сведениями из банка, в том числе подтвердившего принадлежность электронной цифровой подписи ФИО5 и ФИО2
ФИО2 исполнил обязательства по ДДУ кв.29 на сумму 1 367 840 рублей; по ДДУ кв.29 на сумму 1 319 980 рублей, денежные средства были внесены на счет эскроу.
13 апреля 2023 года между ФИО1 и ФИО2 были заключены договоры уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 29-02/2023, № 28-02/2023. По данном договорам Цедент ФИО2 уступил свои права требования по договору участия в долевом строительстве в момент подписания Цессионарию ФИО1 Стоимость уступаемого права требования составила 1 367 840 рублей и 1 319 980 рублей соответственно.
22.04.2024 Застройщик направил ФИО2 и ФИО1 претензию о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве по ДДУ кв.29 и по ДДУ кв.28, предупреждением № 23 от 22.04.2024 и № 22 от 22.04.2024 соответственно. Общество предложило ФИО2/ФИО1 доплатить денежные средства в безналичной форме путем перечисления денежных средств на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк, в течение тридцати дней от даты направления предупреждения по ДДУ кв.29 в сумме в сумме 2 010 560 рублей и по ДДУ кв.28 в сумме 2129000 руб. и предупредило, что в случае не исполнения требования об уплате полной цены договора, договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома будет расторгнут Обществом в одностороннем порядке.
ФИО2 и ФИО1 требования застройщика оставили без удовлетворения, доплату за квартиры не произвели.
Застройщик квартиры участнику ДДУ не передал.
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Атлант» 27.05.2024 обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о прекращении договора долевого участия от 01.02.2022 № 28-02/23 (запись в ЕГРН от 07.02.2023 № 76:23:011401:6991-76/097/2023-75), и договора ДДУ от 28.12.2022 № 29-12/22 (запись в ЕГРН от 09.01.2023 № 76:23:011401:6991-76/097/2023-67), заключенных с ФИО2
К заявлению были приложены документы, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ: предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 22.04.2024 Исх.№ 23; опись почтового отправления; кассовый чек об оплате отправления; Приказ № 2 от 07.09.2022; Решение № 2023-08-30 единственного участника ООО «СЗ «Атлант» от 30.08.2023; сведения об открытии, о ведении и закрытии счетов эскроу, в том числе о внесении участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу.
В ЕГРН были внесены регистрационные записи о погашении ДДУ № 28-02/23 от 01.02.2022 и № 29-12/22 от 28.12.2022.
08.07.2024 застройщик уведомил ФИО2 и ФИО1 о расторжении договоров ДДУ в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости квартир.
В связи с вводом многоквартирного жилого дома в эксплуатацию квартира с условным номером 29 при нумерации квартир на стадии сдачи дома в эксплуатацию получила номер 31, квартира с условным номером 28 при нумерации квартир на стадии сдачи дома в эксплуатацию получила номер 30, что отражено в техническом плане дома.
Не согласившись с односторонним отказом от договоров ДДУ, истец обратился с настоящим иском в суд.
Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений части 4 статьи 5, частей 3, 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, просрочка участником долевого строительства платежа по договору долевого участия в строительстве в течение более чем двух месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона.
Согласно части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Условиями Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2022 и № 29-12/22 от 01.02.2022: пунктами 2.2., 3.1.1. - установлена обязанность ФИО2 по внесению платы за долевое участие в строительстве квартир не позднее 125 дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в безналичной форме путем перечисления денежных средств на счет эскроу, открытого на имя ФИО2 в ПАО Сбербанк:
• По ДДУ кв.29 - в сумме 1 367 840 рублей;
• По ДДУ кв.28 - в сумме 1 319 980 рублей.
Денежные средства в указанном размере были своевременно внесены ФИО2, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Сторонами договоров по ДДУ кв.29 и по ДДУ кв.28 изменений относительно цены договора в договоры долевого участия в строительстве не вносились, следовательно у дольщика ФИО2 не возникла обязанность оплатить цену договора в большей сумме, чем это предусмотрено договорами долевого участия в строительстве. Открытие счетов эскроу на большую сумму, чем это предусмотрено самими договорами долевого участия, не является изменением договора долевого участия в строительстве.
Поскольку денежные средства внесены дольщиком в размере, установленными договорами, у застройщика не имелось оснований для отказа от Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2022, и Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 29-12/22 от 01.02.2022 в одностороннем порядке.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказ Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2022, и Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 29-12/22 от 01.02.2022, выраженное в уведомлении от 08.07.2024 об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве, является необоснованным и неправомерным.
В указанной части требования предпринимателя являются обоснованными.
Предпринимателем заявлено о признании права собственности на квартиры №30,31 (что соответствует квартирам №№28,29ДДУ).
В пункте 5 Постановления № 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Пунктом 61 Пленума 10/22 предусмотрено, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: <...> завершён строительством и введён в эксплуатацию, квартиры, являющиеся предметом договоров долевого участия в строительстве дольщику не переданы.
Истец просит признать право собственности на квартиры, при том, что он не является фактическим владельцем квартир.
Полагая себя собственником квартир, истец между тем требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности не заявлял.
С учетом изложенного оснований для признания за истцом права собственности на спорные квартиры не имеется.
Госпошлина, уплаченная истцом при обращении с иском в суд, подлежит возмещению ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным отказ Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2022, и Договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 29-12/22 от 01.02.2022.
Обязать Управление Росреестра по Ярославской области восстановить регистрационную запись 76:23:011401:6991-76/097/2023-75 от 07.02.2023 о регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 28-02/23 от 01.02.2023 в отношении квартиры, кадастровый номер 76:23:011401:9215, адрес: <...>, и регистрационную запись 76:23:011401:6991-76/097/2023-67 от 09.01.2023 о регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 29-12/22 от 28.12.2022 в отношении квартиры, кадастровый номер 76:23:011401:9216, адрес: <...>.
В остальной части иска отказать.
Взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) 30000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).
Судья
М.А. Захарова