АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-27307/2024
г. Нижний Новгород 31 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2025
Полный текст решения изготовлен 31.01.2025
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи (шифр 17-646) Окорокова Дмитрия Дмитриевича (протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Захарова Елена Александровна) рассмотрев дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Кстово,
к ответчику: министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,
третье лицо: 1) Правительство Нижегородской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород,
2) индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Нижний Новгород, с.п. Новинки.
о признании недействительным п. 3.3.3 договора № 18-6560с от 17.10.2023 года аренды земельного участка,
при участии представителей сторон:
от истца: ФИО3 по доверенности от 15.08.2024 года,
от ответчика: ФИО4 по доверенности от 25.07.2024 года,
от третьих лиц: не явились, извещены,
установил:
ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о признании недействительным п. 3.3.3 договора № 18-6560с от 17.10.2023 года аренды земельного участка.
Явка от третьих лиц в судебное заседание не обеспечена. Третьи лица, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания. На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
В обоснование исковых требований указано, что истцу ответчиком по договору аренды № 18-6560с от 17.10.2023 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:14593 для завершения объекта незавершенного строительства в рамках реализации инвестиционного проекта по соглашению № 59 о реализации инвестиционного проекта от 16.10.2023.
Согласно пункту 3.3.3 договора аренды арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу одновременно с передачей прав и обязанностей инвестора по соглашению о реализации инвестиционного проекта на основании трехстороннего соглашения между Арендодателем, Арендатором и новым арендатором; продавать объект незавершенного строительства, третьему лицу при условии письменного согласия арендодателя.
ИП ФИО1, считая, что указанное условие договора ограничивает ее право как собственника отчуждать объект незавершенного строительства, обратилась в суд с настоящим иском о признании недействительным п. 3.3.3 договора № 18-6560с.
Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать вправе по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно абзацу 2 части 2 статьи 1 гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из материалов дела следует, что между ИП ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области был заключен договор 18-6560с от 17.10.2023 (далее – Договор) аренды земельного участка площадью 4470 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0000000:14593, расположенного по адресу г. Н Новгород, Автозаводский район, Шуваловская промзона, напротив дома № 5 по Шуваловскому проезду.
Цель использования участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кадастровый номер: 52:18:0050138:398) «мастерская для обслуживания уборочной и аварийной техники».
Данный земельный участок используется истцом в рамках реализации инвестиционного проекта по завершению строительства указанного объекта в соответствии с условиями соглашения № 59 о реализации инвестиционного проекта от 16.10.2023.
Согласно пункта 3.3.3 договора 18-6560с арендатор имеет право передавать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу одновременно с передачей прав и обязанностей инвестора по соглашению о реализации инвестиционного проект в пределах срока настоящего Договора на основании трехстороннего соглашения между Арендодателем, Арендатором и новым арендатором о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, продавать объект незавершенного строительства, в целях строительства которого предоставлен участок, третьему лицу в пределах срока настоящего договора при условии письменного согласия арендодателя.
В соответствии с п. 5.3 договора аренды в случае установлении факта передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу, продажи объекта незавершенного строительства, в целях строительства которого предоставлен участок, третьему лицу с нарушением порядка, установленного пунктом 3.3.3 Договора, арендатор уплачивает штраф в размере пяти годовых арендных плат (без учета корректирующих коэффициентов на период строительства).
Согласно позиции ответчика оспариваемое условие не ограничивает права арендатора. Указано, что ИП ФИО1 с ИП ФИО2 в нарушение пункта 3.3.3 Договора заключены договор купли-продажи от 30.01.2024 объекта незавершенного строительства и соглашение от 28.03.2024 о передаче прав и обязанностей по договору № 18-6560с от 17.10.2023 аренды земельного участка и соглашению о реализации инвестиционного проекта. Согласно пояснению ответчика условия, указанные в пункте 3.3.3 Договора согласованы сторонами добровольно и предусмотрены ими для закрепления обязанности арендатора уведомлять арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору.
Тем не менее, пункт 3.3.3 договора № 18-6560с от 17.10.2023, исходя из его буквального толкования, содержит прямой запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства арендатора и на передачу прав по договору аренды без согласования с арендодателем, что является ограничением прав арендатора в нарушение ст. 209, п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Кроме того пунктом 5.3 Договора предусмотрен штраф за нарушение пункта 3.3.3.
При изложенных обстоятельствах, исковые требования о признании недействительным пункта 3.3.3 договора № 18-6560с от 17.10.2023 подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
признать недействительным пункт 3.3.3 договора № 18-6560с от 17.10.2023 года аренды земельного участка площадью 4470 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0000000:14593.
Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Нижний Новгород, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), <...> 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья Д.Д. Окороков