АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Калуга
29 января 2025 года
Дело № А83-12808/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2025 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего судьи
Крыжскoй Л.А.,
судей
Гнездовского С.Э.,
ФИО1,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
ФИО2 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Массандра», доверенность от 07.08.2024, копия диплома, паспорт;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Массандра» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.05.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 по делу № А83-12808/2021,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Массандра» (далее - ответчик, ООО «ТД «Массандра», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.01.2021 в размере 4 087 251,72 руб. и пени за период с 11.01.2017 по 16.02.2021 в размере 2 725 867,22 руб., а также расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 15.11.2005 между Массандровским поселковым советом города Ялта и ЗАО «Торговый дом «Массандра».
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Администрация города Ялта Республика Крым (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2023 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 24.06.2018 по 31.01.2021 в размере 3 027 713,03 руб., расторгнут договор аренды земельного участка от 15.11.2005. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 решение суда республики оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.08.2023 решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02.05.2024 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 24.06.2018 по 31.01.2021 в размере 3 027 713,03 руб., расторгнут договор аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 решение суда республики оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «ТД «Массандра» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что спорный договор прекращен по взаимному согласию сторон на основании добровольного отказа арендатора от продолжения договора.
Судебное заседание в суде округа откладывалось.
В итоговом судебном заседании суда округа представитель ООО «ТД «Массандра» поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.
Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Судами двух инстанций установлено, что 15.11.2005 между Массандровским поселковым советом города Ялта и ЗАО «Торговый дом Массандра» заключен договор аренды земельного участка площадью 0,3000 га, с кадастровым номером 0111948100:01:001:0109, расположенного по адресу: пгт. Массандра, между нижней проходной Головного завода НПАО «Массандра» и автогаражом совхоза-завода «Ливадия», зарегистрированный в установленном порядке 23.12.2005 (далее - договор от 15.11.2015, договор аренды), в силу условий которого обществу сроком на 50 лет предоставлен земельный участок согласно украинскому классификатору целевого использования земли: розничная торговля и коммерческие услуги (код 1.11.3), классификация угодий земельного участка: земли общего пользования, по угодьям: зеленые насаждения общего пользования (далее - земельный участок, спорный земельный участок).
По условиям договора после окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продления действия договора на новый срок.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца.
Пунктом 12.4 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе в случаях взаимного согласия сторон; требования одной из сторон в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором; добровольного отказа арендатора от аренды земельного участка.
Любые изменения или дополнения настоящего договора осуществляются в письменной форме и подписываются надлежащим образом уполномоченными представителями сторон; досрочное расторжение договора может произойти лишь при условии письменного предупреждения заинтересованной стороны не позже чем за два месяца; в случае отсутствия взаимного согласия по изменению условий настоящего договора, его досрочное расторжение по требованию заинтересованной стороны решается в судебном порядке; в случае прекращения или расторжения настоящего договора арендатор должен обеспечить выполнение условий возврата земельного участка.
В обоснование иска департамент указал на факт образовавшейся у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.01.2021 в размере 4 087 251,72 руб. и невыполнение последним требований досудебной претензии от 18.02.2021, содержащей уведомление о расторжении договора в случае неуплаты долга.
Возражая против иска, общество указало на факт прекращения договорных обязательств в 2017 году и отсутствии оснований для оплаты землепользования и расторжения договора. Общество в обоснование занятой позиции указало, что направило истцу письмо от 06.02.2017 о расторжении договоров аренды земельных участков, на что получило ответ департамента от 24.03.2017 № 01-15/2657 о том, что последним подготовлены проекты соглашений о расторжении договоров и ответчику необходимо обратиться в кабинет 309 администрации города Ялта для получения указанных документов.
По мнению суда округа, удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54), Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационно письмо № 66), Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), обоснованно исходили из следующего.
В пункте 14 Постановления № 54 разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи168 ГК РФ).
В силу статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В рассматриваемом случае судами двух инстанций в целях проверки довода ответчика в совокупности с иными условиями договора проанализированы условия, в силу которых договор может быть прекращен в случае добровольного отказа арендатора от аренды земельного участка (пункт 12.4).
Как следует из данного условия, вышеуказанное прекращение возможно посредством расторжения договора, при этом в случае отсутствия взаимного согласия по изменению условий договора, его досрочное расторжение по требованию заинтересованной стороны решается в судебном порядке.
Поскольку обществом не представлено в материалы дела доказательств того, что начатая им процедура расторжения договора по основанию, как указывает ответчик, добровольного отказа от аренды завершена, от администрации получены и подписаны проекты соглашений о досрочном расторжении договора и передаточных актов земли, суды обеих инстанции обоснованно не усмотрели оснований полагать договор прекратившимся (расторгнутым), а действия департамента по подготовке проектов соглашений о расторжении - автоматически свидетельствующими о достигнутом между сторонами взаимном согласии по досрочному расторжению договора.
Как справедливо указано в обжалуемых судебных актах, у ответчика по состоянию на 23.03.2017 имелась задолженность по договору в сумме 173 695,26 руб., которая могла быть включена в соглашение о расторжении. Данный факт свидетельствует о необходимости в рассматриваемом случае наличия оформленного в письменном виде и подписанного уполномоченными представителями сторон соответствующего соглашения.
Исходя из установленного факта того, что договор аренды в спорный период являлся действующим, арбитражный суд пришел к верному выводу о том, что за ответчиком сохранилось обязательство по оплате арендной платы за использование земли, которое последним в исковой период не исполнялось.
По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.01.2021 составила 4 087 251,72 руб. и рассчитана ввиду ее регулируемого характера на основании Решения 39-й сессии Ялтинского городского совета 1-го созыва от 22.12.2016 № 17 «Об утверждении Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, Постановлений Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», от 31.12.2014 № 685 «О внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450» с учетом коэффициентов инфляции за соответствующие периоды.
С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, судом произведен самостоятельный расчет долга и обоснованно признана подлежащей к взысканию задолженность в размере 3 027 713,03 руб.
Судебные акты в части отказа судом в удовлетворении иска о взыскании пени не являются предметом кассационного пересмотра.
Учитывая установленные обстоятельства, которые в силу закона являются основанием для расторжения договора, суды первой и апелляционной инстанций верно сочли исковые требования департамента о расторжении договора аренды обоснованными.
Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.
Кассационная жалоба подлежит отклонению.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.05.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 по делу № А83-12808/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи С.Э. Гнездовский
Н.Л. ФИО1