АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-6643/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Донцовой А.Ю., Рахматуллина И.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 19.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 27.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-6643/2023 по иску мэрии города Новосибирска (630099, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Голд» (630096, <...> здание 2, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании долга, пени.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Сиб-фуд» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Суд

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Голд» (далее – ответчик, общество) о взыскании арендной платы по договору от 20.11.2013 № 117330р (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2020 № 1) за период с 18.03.2020 по 01.04.2020, с 01.07.2020 по 01.10.2020, с июля 2022 года по декабрь 2022 года в размере 704 742 руб. 54 коп., пени за период с 22.08.2022 по 11.01.2023 в размере 28 668 руб. 52 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Сиб-фуд» (далее – общество «Сиб-фуд»).

Решением от 24.07.2023 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 19.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт, с ответчика взыскан долг по арендной плате в размере 704 742 руб. 54 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением от 03.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 24.07.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-6643/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В дальнейшем мэрия обратилась в арбитражный суд 22.04.2024 с исковым заявлением к обществу о взыскании долга по договору аренды от 20.11.2013 № 117330р за период с января 2023 года по март 2023 года в размере 250 416 руб. 91 коп., неустойки за период с 02.02.2023 по 09.03.2023 в размере 2 405 руб. 42 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2023 по 26.03.2024 в размере 30 845 руб. 87 коп. Делу присвоен номер № А45-13749/2024.

Определением от 27.04.2024 Арбитражного суда Новосибирской области исковое заявление по делу № А45-13749/2024 принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 20.07.2024 Арбитражный суд Новосибирской области перешел к рассмотрению дела № А45-13749/2024 по общим правилам искового производства, объединил дело № А45-13749/2024 в одно производство с делом № А45-6643/2023, присвоив делу № А45-6643/2023.

При новом рассмотрении с учетом объединения дел рассматривались требования мэрии о взыскании долга по договору от 20.11.2013 № 117330р (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2020 № 1) за период с 18.03.2020 по 01.04.2020, с 01.07.2020 по 01.10.2020, с июля 2022 года по декабрь 2022 года в размере 704 742 руб. 54 коп., пени за период с 22.08.2022 по 11.01.2023 в размере 28 668 руб. 52 коп., долга за период с января 2023 года по март 2023 года в размере 250 416 руб. 91 коп., неустойки за период с 02.02.2023 по 09.03.2023 в размере 2 405 руб. 42 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2023 по 26.03.2024 в размере 30 845 руб. 87 коп.

Решением от 19.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 27.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В кассационной жалобе заявитель оспаривает расчет арендной платы в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее – Постановление № 219-п), регулирующим арендную плату

при предоставлении земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, считает, что без заключения нового договора аренды арендная плата не может изменяться; полагает, что у общества «Сиб-фуд» не имеется оснований для оплаты взыскиваемой задолженности за 2020 год в связи с заключением договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 117330р от 20.11.2013 (далее – договор) с ответчиком, поскольку арендодатель не согласовывал смену арендатора, письмо от 07.08.2020 таким согласованием не является.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает, что ее доводы были предметом рассмотрения суда кассационной инстанции и признаны необоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и обществом «Сиб-фуд» (арендатор) 20.11.2013 заключен договор аренды сроком действия с 20.11.2013 по 20.11.2016, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:063170:156, площадью 2 572 кв.м (далее – земельный участок), для строительства кафе.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с июля 2022 года по декабрь 2022 года в сумме 621 821 руб. 58 коп.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

По истечении срока действия договора он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 13.07.2020 № 1 к договору стороны согласовали период освобождения от уплаты арендной платы с 01.04.2020 до 01.07.2020 и отсрочку уплаты арендной платы в период с 18.08.2020 до 01.04.2020 и с 01.07.2020 до 01.10.2020, на согласованных условиях.

В соответствии с соглашением обществу «Сиб-фуд» предоставлена отсрочка по оплате аренды за период с 18.03.2020 до 01.04.2020 и с 01.07.2020 до 01.10.2020. Арендная плата, по оплате которой предусмотрена отсрочка, подлежит оплате в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 ежемесячно, равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Долг по дополнительному соглашению от 13.07.2020 № 1 составил 82 920 руб. 96 коп.

Между обществом «Сиб-фуд» и обществом «Голд» 04.08.2020 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору, согласно которому права и обязанности по договору переданы ответчику.

Между истцом и ответчиком 12.05.2023 заключен договор аренды земельного участка № 135165м, согласно пункту 7.6 которого ранее заключенный договор считается расторгнутым с 10.03.2023.

По мнению мэрии, обществом допущены нарушения сроков внесения арендной платы, на указанную задолженность начислены пени и проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчику направлено уведомление от 30.01.2024 № 31/20-0398 с требованием оплаты долга, оставленное без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 1, 12, 606, 614 ГК РФ, статьями 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходили из того, что здание кафе, расположенное на земельном участке, предоставленном с целью его строительства, введено в эксплуатацию 09.12.2021; цель договора аренды от 20.11.2013 достигнута, действия арендатора направлены на использование земельного участка для эксплуатации здания; общество «Голд» договором уступки прав и обязанностей от 04.08.2020 приняло на себя обязательства по оплате арендных платежей, штрафов, пеней, которое исполнено надлежащим образом, задолженность и пени за предыдущий период должны быть оплачены первоначальным арендатором, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Проверив законность судебных актов в пределах приведенных в кассационной жалобе аргументов, суд округа не находит оснований для их отмены.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-220-2021 от 09.12.2021 здание кафе введено

в гражданский оборот, право общей долевой собственности на него зарегистрировано за обществом и ФИО1 (по ½ доли в праве собственности); земельный участок используется с целью эксплуатации здания, а значит размер арендной платы подлежит расчету в соответствии с пунктом 5 Постановления № 219-п; из буквального толкования положений договора уступки прав и обязанностей от 04.08.2020, дополнительного соглашения, письма мэрии от 07.08.2020 № 31/19/10726 следует, что общество «Сиб-фуд» обязано оплатить все счета по арендной плате, по уплате штрафов, пени, возмещению убытков, иную задолженность по договору аренды, которые должны быть начислены до момента получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды, вследствие чего пришли к аргументированному выводу об отсутствии оснований взыскания с общества «Голд» задолженности за период до оговоренного в соглашении об уступке момента.

Довод кассационной жалобы о том, что расчет арендной платы в соответствии с пунктом 5 Постановления № 219-п не подлежит применению при определении размера арендной платы, согласованной в договоре, подлежит отклонению.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на земельном участке возведен объект недвижимости, который введен в гражданский оборот, первоначально согласованная договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства) арендодателем и арендатором достигнута. В силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения).

Постановлением № 219-п регулируется установление методики расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что на земельном участке расположен оконченный строительством объект недвижимости.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), ввиду чего после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Данный подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

При этом использование земельного участка «для эксплуатации объекта недвижимости» допускается при установлении вида разрешенного использования «для строительства» исходя из того, что цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит разрешенному использованию, поскольку вид разрешенного использования «для строительства» одновременно предполагает и последующую эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 309-ЭС19-6493).

Принимая во внимание установленный факт возведения ответчиком на земельном участке объекта недвижимости, который введен в гражданский оборот, первоначально согласованная договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства) арендодателем и арендатором достигнута, арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения), вывод судов о том, что в силу регулируемого характера арендной платы за землю, ее размер должен производиться с применением при расчете арендной платы методики расчета арендной платы, применяемой для эксплуатации объектов недвижимости, является верным.

После ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за спорный земельный участок подлежала исчислению исходя из всей площади земельного участка, поскольку для использования (эксплуатации) объекта необходим данный земельный участок целиком (площадь всего земельного участка с кадастровым номером 54:35:063170:156), что следует, в том числе и из заключенного в последующем с арендатором договора аренды от 12.05.2023 для эксплуатации объекта и не оспаривается сторонами.

При таких обстоятельствах довод подателя жалобы о возможности расчета арендной платы для эксплуатации объекта недвижимости только после перезаключения нового договора аренды противоречит приведенным нормам материального права и принципу ее расчета исходя из фактического использования земельного участка.

Аргумент кассационной жалобы о том, что лицом, обязанным погасить задолженность по арендной плате за 2020 год является не общество «Сиб-фуд», а ответчик, подлежит отклонению.

Из содержания пункта 1.6 договора уступки от 04.08.2020 следует, что первоначальный арендатор обязуется получить согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды в срок – 30 рабочих дней с момента заключения настоящего договора и осуществления новым арендатором оплаты в соответствии с пунктом 2.2.1 настоящего договора.

Пунктом 3.1.4 установлено, что первоначальный арендатор обязуется оплатить все счета по арендной плате, по уплате штрафов, пени, возмещению убытков, иную задолженность по договору аренды, которые должны быть начислены до момента получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды. В случае выявления любых недоимок по вышеперечисленным начислениям арендатор обязуется погасить соответствующие задолженности в течение 10 (десяти) банковских

дней с момента их выявления при условии предъявления документов, подтверждающих наличие и размер задолженности.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что с момента заключения указанного договора уступки от 04.08.2020, дополнительного соглашения, с учетом письма мэрии от 07.08.2020 № 31/19/10726 именно общество «Сиб-фуд» обязано оплатить все счета по арендной плате, по уплате штрафов, пени, возмещению убытков, иную задолженность по договору аренды, которые должны быть начислены до момента получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Настаивая в кассационной жалобе на отсутствии согласования арендодателя на уступку права обществу по причине того, что в письме от 07.08.2020 № 31/19/10726 мэрия лишь запросила копию соглашения об уступке права требования, но не согласовывала смену арендатора, истец не учитывает, что после заключенного соглашения об уступке вся дальнейшая переписка осуществлялась арендодателем с обществом «Голд» (уведомления об изменении размера арендной платы от 17.03.2022 и 09.11.2022), от которого также регулярно принимались арендные платежи.

Необходимость учета последующего поведения арендодателя при выбытии из договора первоначального арендатора и вступлении нового отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2024 № 304-ЭС23-20473.

Тем самым мэрия своими конклюдентными действиями согласовала смену арендатора, не приводя при этом иные обстоятельства и письма, из которых бы усматривалось уведомление и согласование смены стороны договора, чем те, на которые указывает ответчик.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу, что общество

«Голд» приняло на себя лишь обязательства по внесению арендной платы после уведомления и согласования арендодателя, которые исполнялись им надлежащим образом, тогда как обязанность по погашению задолженности за предыдущий период, включая штрафные санкции, осталась за обществом «Сиб-фуд».

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривался.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 27.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-6643/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи А.Ю. Донцова

И.И. Рахматуллин