Решение по делу № А40-87674/2025 от 14.07.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-87674/25-56-635

14 июля 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть решения изготовлена 05 июня 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2025 года.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи О.Н.Картавая (шифр судьи 56-635),

рассмотрев в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 АПК РФ дело

по иску ООО "ЮРЛА" (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к ответчику ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "А101" (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

третье лицо ФИО1 (г. Москва)

о взыскании суммы задолженности в размере 351 517,61 р.

при участии: без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЮРЛА" (далее – Истец) обратилось в суд к ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "А101" (далее – Ответчик), третье лицо ФИО1 с требованием о взыскании стоимости недополученных метров объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-858 от 21.08.2023 в размере 351 315,48 р., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2025 по дату уплаты задолженности, а также почтовых расходов в размере 225 р.

Определением от 21.04.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик, извещенный надлежащим образом в порядке статья 123 АПК РФ, в срок, установленный определением, представил отзыв.

Третье лицо представило письменные пояснения.

Исковое заявление с приложениями и все дополнительные документы размещены в Интернете в режиме ограниченного доступа.

Рассмотрев дело по существу в срок установленный частью 2 статьи 226 АПК РФ суд на основании части 1 статьи 229 АПК РФ вынес резолютивную часть решения, разместив ее на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Истцом представлено ходатайство об изготовлении мотивированного решения, которое, с учетом положений части 2 статьи 229 АПК РФ, подлежит удовлетворению.

Исследовав и оценив, имеющиеся в деле документы, суд пришел к выводу необоснованности заявленных требований в виду следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО1 (Третье лицо) и ООО «Специализированный застройщик «А101» (Ответчик) заключили договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-858 от 21.08.2023 (Договор) в отношении объекта долевого строительства (Объект): квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме №6 (корпус №6.5.) по строительному адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория поселение Сосенское, квартал №26, земельный участок 3/3;

Цена договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-858 от 21.08.2023 в размере 16 358 127,68 руб. (п.4.1. договора), была своевременно и полностью оплачена ФИО1, что подтверждается п.6 Передаточного акта от 13.07.2024 к договору.

По результатам произведенных ФИО1 обмеров объекта долевого строительства было выявлено несоответствие заявленной ООО «Специализированный застройщик «А101» (указанной в п.3 Передаточного акта от 13.07.2024 к договору участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-858 от 21.08.2023) общей площади объекта (73,1 кв.м.) фактической.

Согласно Экспликации объектов капитального строительства по состоянию на 03.08.2024, составленной кадастровым инженером ФИО2 (Регистрационный номер кадастрового инженера в Реестре членов А СРО «Кадастровые инженеры», квалификационный аттестат кадастрового инженера № 77-16-80 от 28.03.2016), общая площадь Объекта составляет 71,5 кв.м.

Соответственно, разница недополученной ФИО1 общей площади объекта равна 1,6 кв.м.

В соответствии с п.4.5. договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-858 от 21.08.2023 если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной общей площади объекта, ООО «Специализированный застройщик «А101» обязано возвратить ФИО1 сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора.

Согласно п.4.2. договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-858 от 21.08.2023 стоимость одного квадратного метра составляет - 219 572,18 руб.

Таким образом, в соответствии с пунктами 4.2., 4.5. Договора сумма, подлежащая возврату ООО «Специализированный застройщик «А101» ФИО1, в счет цены недополученной общей площади квартиры, составляет 351 315,48 р.

В силу положений ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, в том числе и право требования суммы недополученных метров объекта долевого строительства.

ФИО1 (цедент, Третье лицо) и ООО «ЮРЛА» (цессионарий, Истец) заключили договор уступки права требования № 1202 от 12.02.2025 по договору участия в долевом строительстве, а именно требования о выплате стоимости недополученных метров объекта в размере 351 315,48 р.

Истец потребовал от Ответчика уплаты спорной суммы, направив в его адрес претензию, отсутствие удовлетворения требований которой явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев доводы сторон, считает, что требования Истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее -основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в статье 7 Закона об участии в долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нём вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п.5 ст. 8 названного Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 6 ст. 8).

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, которые признаются судом обоснованными по следующим основаниям.

Так, согласно терминов и определений, и конкретно пункта 1.8 Договора участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-506-КМ от 14.01.2021 Проектная общая площадь Объекта есть сумма всех частей помещения, предусмотренных проектной документацией, включая при наличии площадь балконов и лоджий.

В силу п. 1.9. Договора общая /приведенная/ площадь Объекта - сумма площадей всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении Объекта (далее по тексту - «обмеры»), произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии - лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; балконов - 0,3.

При определении Общей площади Объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на площадь Объекта.

Определенная настоящим пунктом Общая площадь Объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется Сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Договора согласно условиям настоящего Договора и может не совпадать с Проектной общей площадью Объекта.

Приложение № 1 к Договору определяет основные характеристики жилого дома в общем и объекта (Квартиры) в частности.

Проектная общая площадь объекта 74,50 кв.м., из которой:

- 38,10 кв.м.м - площадь комнат;

- 35,00 кв.м. - площадь вспомогательных помещений;

- 1,40 кв.м. - площадь лоджии с учетом коэффициента.

В передаточном акте, подписанном 13.07.2024 сторонами, в соответствии с п. 5, ст. 15 ЖК РФ, общая площадь объекта составила 74,50 кв.м., из которой 38,10 кв.м. - площадь комнат; 35,00 кв.м. - площади вспомогательных помещений; 1,40 кв.м. - площадь лоджии с учетом коэффициента.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 13.07.2024, пункт 3, по результатам обмера, по состоянию на 13.02.2024, стороны признали, что объект имеет фактическую площадь - 74,5 кв.м., в соответствии с п. 1.9 Договора применяемую сторонами для взаиморасчетов.

Согласно п. 4 Акта сверки взаиморасчетов разница между общей проектной площадью объекта составила 0,0 кв.м.

Как следует из доступных сведений ЕГРН (https://roskadastor.eom/search/77:17:0120114:48073), объект долевого строительства поставлен на кадастровый учет 20.03.2024 с площадью 73,1 кв.м. (без учета площади лоджии, в соответствии с требованиями ст. 15 ЖК РФ)

Данные сведения внесены в ЕГРН на основании технического плана здания (многоквартирного дома), сведения о кадастровом инженере: ФИО3, СНИЛС <***>, уникальный реестровый номер в реестре СРО кадастровых инженеров 0968 от 01.12.2017, Ассоциация СРО «Профессиональный Центр Кадастровых инженеров»:

В подтверждение своих доводов, Истец ссылается на экспликацию объектов капитального строительства по состоянию на 03.08.2024, составленной кадастровым инженером ФИО2

Таким образом, обмеры кадастрового инженера ФИО2 произведены после производства отделочных работ. Кроме того, не установлена причина изменения площади.

Вместе с тем, Объект долевого строительства поставлен на кадастровый учет 20.03.2024.

Факт постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет свидетельствует, что кадастровые работы в отношении спорного объекта долевого строительства были выполнены привлеченным застройщиком квалифицированным кадастровым инженером и в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221- ФЗ «О кадастровой деятельности», Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доказательств того, что Участником заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, не представлено.

Одновременно кадастровым инженером Застройщика в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было постановлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями ФЗ-№ 218.

Обмеры жилого помещения производились Участником после произведения ремонтных (отделочных работ).

Согласно ч. 12 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) необходим технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно указанному техническому плану Ответчиком и установлена площадь квартиры.

Согласно п. 10.1. обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В п. 11 той же статьи ГРК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Там же в ч. 7, указан и документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Заключение о соответствии (ЗОС) - это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В свою очередь решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора города Москвы государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора»)

Итоговая проверка не может быть произведена в том случае, если несущие (и любые иные) конструкции жилого дома скрыты отделочными работами.

Таким образом, очевидно, что обмеры жилого помещения и жилого дома (информация о площади которого вносится в РВЭ), производятся до начала ремонтных работ.

Более того, строительство многоквартирного дома ведется на основании проектной документации, утвержденной Застройщиком и получившей положительное заключение экспертизы.

В состав указанной проектной документации не включаются сведения об отделке помещения, поскольку каждый участник долевого строительство самостоятельно определяет стиль отделки по каждому Объекту. В связи с изложенным, невозможно на этапе подготовки проектной документации определить площадь объекта с учетом произведенных отделочных работ.

Истцом обоснованность взыскания заявленных в иске сумм не доказаны, доводы, изложенные Ответчиком в отзыве не оспорены.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Частью 2 статьи 9 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно требованиям ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, судом установлено, что Истцом факт уменьшения площади спорного объекта по вине Ответчика не доказан, в связи с чем, требования Истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства отказать.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

СУДЬЯ

О.Н. Картавая