Постановление по делу № Ф06-1848/2025 от 06.05.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1848/2025

г. Казань Дело № А12-22492/2024

06 мая 2025 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе судьи Ананьева Р.В., рассмотрев в порядке части 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова лиц, участвующих в деле, кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.11.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025

по делу № А12-22492/2024

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью «Полином» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Волгоград, о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Полином» (далее – ООО «Полином», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.02.2016 № 376 за период с 01.07.2023 по 27.07.2023 в размере 1 593,04 руб., пени за период с 11.07.2023 по 27.07.2023 в сумме 6,99 руб., а также пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, начисленной на сумму основного долга, начиная с 28.07.2023 по день фактической оплаты долга.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.10.2024 в виде резолютивной части Комитету отказано в удовлетворении исковых требований.

Мотивированное решение составлено Арбитражным судом Волгоградской области 22.11.2024 на основании части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению истца.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.11.2024 (резолютивная часть от 17.10.2024) оставлено без изменения.

Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Полином» на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 181,2 кв.м с кадастровым номером 34:34:030119:1828, находящиеся в нежилом здании с кадастровым номером 34:34:030119:1579, по адресу: <...>.

Вышеуказанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 164 кв.м с кадастровым номером 34:34:030119:261, который предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации административно-бытового здания по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Волгоградской области от 09.02.2016 № 376, заключенному с Комитетом.

Пунктом 3.2 договора аренды от 09.02.2016 № 376 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.1.4 договора аренды от 09.02.2016 № 376 арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору третьему лицу с уведомлением арендодателя.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 03.04.2023, зарегистрированному 03.04.2023 в Едином государственном реестре недвижимости, ответчик передал ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.02.2016 № 376, о чем направил в адрес Комитета уведомление.

ООО «Полином» по договора купли-продажи продало ФИО1 нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:030119:1828, о чем 28.07.2023 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Комитет, указывая, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по оплате арендной платы по договору аренды от 09.02.2016 № 376, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2023 по 27.07.2023 в размере 1 593,04 руб., на которую в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 09.02.2016 № 376 подлежат начислению пени, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ООО «Полином» на основании договора уступки прав и обязанностей от 03.04.2023, зарегистрированному в Едином государственном реестре недвижимости, передало ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.02.2016 № 376, о чем Комитету было направлено уведомление, принимая во внимание, что решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 13.10.2023 по гражданскому делу №2-4297/2023, вступившим в законную силу, Комитету отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора уступки прав и обязанностей от 03.04.2023 недействительным, руководствуясь статьями 382, 384, 388, 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что у общества отсутствует обязанность по внесению арендной платы по договору аренды от 09.02.2016 № 376 за период с 01.07.2023 по 27.07.2023, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (перехода права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателем приобретается право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09, от 21.05.2013 № 16448/12).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. Тем самым покупатель недвижимости принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

Как указывалось выше, ООО «Полином» на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 181,2 кв.м с кадастровым номером 34:34:030119:1828, находящиеся в нежилом здании с кадастровым номером 34:34:030119:1579, расположенном по адресу: <...>.

В данном нежилом здании также находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами 34:34:030119:1824, 34:34:030119:1825, 34:34:030119:1589, 34:34:030119:1826, 34:34:030119:1827, принадлежащие на праве собственности ФИО1, о чем 17.08.2022, 04.10.2022, 16.01.2023 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Таким образом, в силу закона до момента государственной регистрации перехода права собственности от общества к ФИО1 на нежилые помещения с кадастровым номером 34:34:030119:1828 у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком соразмерно доле в праве на нежилое здание с кадастровым номером 34:34:030119:1579, расположенное на этом земельном участке, так как договор аренды от 09.02.2016 № 376 до указанной даты являлся заключенным с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом ссылка судов на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 13.10.2023 по гражданскому делу №2-4297/2023 в рассматриваемом случае не имеет правого значения, поскольку суд общей юрисдикции, отказывая Комитету в удовлетворении исковых требований о признании договора уступки прав и обязанностей от 03.04.2023 недействительным, исходил из того, что на момент рассмотрения указанного спора все нежилые помещения, находящиеся в нежилом здании с кадастровым номером 34:34:030119:1579, на праве собственности принадлежат ФИО2, в связи с чем удовлетворение исковых требований не приведет к восстановлению прав и законных интересов публично-правового образования в результате возврата каждой из сторон к первоначальному положению.

Вместе с тем отказ Комитету в удовлетворении указанных исковых требований не является основанием для освобождения ООО «Полином» от обязанности по оплате арендной платы по договору аренды от 09.02.2016 № 376 за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:030119:261 соразмерно доле в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, до государственной регистрации перехода права собственности от общества к ФИО1 на нежилые помещения с кадастровым номером 34:34:030119:1828, находящиеся в нежилом здании с кадастровым номером 34:34:030119:1579, расположенном на спорном земельном участке.

Исходя из смысла вышеуказанных норм до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от ООО «Полином» к ФИО3, первый сохранял право пользования земельным участком с кадастровым номером 34:34:030119:261, несмотря на заключенный между ними договор уступки прав и обязанностей от 03.04.2023, так как наличие на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности обществу, неразрывно связано с правом пользования этим земельным участком в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При ином толковании норм права ООО «Полином», являющееся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящегося в публичной собственности, будет освобождено от оплаты за пользование этим земельным участком.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что существовавшее у ООО «Полином» право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 34:34:030119:1828 до государственной регистрации права собственности на него за ФИО1, а именно до 28.07.2023, не имеет правового значения, ввиду передачи последнему по договору цессии от 03.04.2023 прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 09.02.2016 № 376, в связи с чем с 03.04.2023 общество не обязано уплачивать арендную плату за пользование спорным земельным участком, сделаны при неправильном применении норм материального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.11.2024 (резолютивная часть от 17.10.2024) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, суд считает необходимым направить дело № А12-22492/2024 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить размер арендной платы, которую ответчик обязан был оплатить за спорный период за пользование земельным участком 34:34:030119:261, которая соразмерна его доле в праве на нежилое здание, расположенное на этом земельном участке, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.11.2024 (резолютивная часть от 17.10.2024) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 по делу № А12-22492/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с частью 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Р.В. Ананьев