Арбитражный суд Челябинской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Челябинск
01 сентября 2025 г. Дело № А76-4664/2025
Резолютивная часть решения оглашена 01 сентября 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 01 сентября 2025 года
Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания П.Д. Дмитриевой (до перерыва), ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,
к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, г. Ижевск,
об изъятии объекта незавершенного строительства,
при участии в судебном заседании:
истец - представитель ФИО3 по доверенности №25 от 21.02.2025,представлены служебное удостоверение, диплом, свидетельство о заключении брака,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 14.02.2025 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41, степенью готовности 0%, площадью 412,4 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, городской округ Челябинский, внутригородской <...>, путем продажи с публичных торгов.
Определением от 17.02.2025 исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке общего искового производства.
Определением от 17.02.2025 заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о принятии обеспечительных мер удовлетворено; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области запрещено совершать какие-либо регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41, степенью готовности 0%, площадью 412,4 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, городской округ Челябинский, внутригородской <...>; индивидуальному предпринимателю ФИО2 запрещено совершать действия или работы, в том числе с привлечением третьих лиц, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0428010:26, которые могут повлечь за собой изменение физического состояния объекта с кадастровым номером 74:36:0428009:41, в том числе осуществление подготовительных, земляных и строительных работ.
Согласно ч.1 ст. 123 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
Судом рассмотрен вопрос об извещении ответчика о рассмотрении настоящего дела.
Согласно части 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее, чем за 15 дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 4 статьи 121 АПК РФ судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства. При этом место жительства индивидуального предпринимателя определяется на основании выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.03.2009 № 17412/08).
Согласно сведениям адресно-справочной службы ГУ МВД России по Челябинской области (л.д. 81) ИП ФИО2 зарегистрирован по адресу: <...>.
Судом осуществлено направление судебной корреспонденции по адресу регистрации ИП ФИО2, в дело вернулись возвратные конверты с отметкой о возврате по истечении срока хранения (л.д. 56, 62, 77, 87, 100), что согласуется с требованиями Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минцифры России от 17.04.2023 № 382 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи», и приказа Приказ АО «Почта России» от 16.08.2024 № 249-п «Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений».
На основании изложенного, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ИП ФИО2 о рассмотрении дела.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 25.08.2025 по 01.09.2025. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.
Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
В обоснование исковых требований Комитет сослался на нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 35, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Согласно статье 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания. О направлении отзыва и сроке, в течение которого лица, участвующие в деле, должны представить отзыв, может быть указано в определении о принятии искового заявления к производству арбитражного суда. В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления.
Отзыв на исковое заявление и доказательства по делу ответчиком не представлены, что не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам в соответствии со статьей 131 АПК РФ.
В силу части 4 статьи 131 и части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам без каких-либо возражений ответчика. При этом в силу части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 20.05.2021 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – арендодатель) и ФИО4 (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ №018392-К-2021 (л.д. 8-15), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора аренды земельный участок, площадью 2 255 кв.м., кадастровый номер 74:36:0428010:26, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Дубовая, из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: для завершения строительства 5-этажного жилого дома.
Договор заключен на основании пп. 10 п. 2 статьи 39,6 ЗК РФ, выписки из ЕГРН от 16.04.2021 №КУВИ-002/2021-39931390 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0428010:26, от 20.04.2021 №КУВИ-002/2021-41514852 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41, заявления ФИО4 (п. 1.3 договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ №018392-К-2021 от 20.05.2021).
Согласно п. 1.5 договора аренды земельного участка города Челябинска УЗ №018392-К-2021 от 20.05.2021 срок действия договора – три года с даты акта приема-передачи земельного участка к договору.
20.05.2021 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и ФИО4 подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428010:26 (л.д. 18).
31.10.2023 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0428010:26 к ИП ФИО2
22.12.2023 ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением о заключении соглашения о замене арендатора по договору аренды от 20.05.2021 УЗ №018392-К-2021 в связи с покупкой объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41 (л.д. 19).
25.01.2024 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – арендодатель) и ФИО2 (далее – арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор УЗ №018392-К-2021 аренды земельного участка города Челябинска от 20.05.2021 (л.д. 21), согласно п. 1 которого произведена замена арендатора ФИО4 на арендатора ФИО2.
В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 74:36:0428010:26, площадью 2 255 кв.м., расположен по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Дубовая (л.д. 30-35).
Согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41, площадью 412,4 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Дубовая, д. 20, степенью готовности объекта незавершенного строительства 0%, с 31.10.2023 находится в собственности ФИО2 (л.д. 36-39).
В соответствии с актом обследования от 29.05.2024 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0428010:26 расположен объект незавершенного строительства, частично огорожен забором (л.д. 26-29).
14.06.2024 Комитет направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора по сроку, согласно которому с 21.05.2024 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0428010:26 прекращен в связи с истечением срока аренды без права его пролонгации, предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ (л.д. 22-25).
Право аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0428010:26 погашено, что подтверждается впиской из ЕГРН от 06.02.2025 (л.д. 30-35).
Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.
В соответствии с п. 3.1 ч. 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).
В силу ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с ч. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект
Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (ч. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
С учетом ч. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В силу п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также п. 2 ч. 5 ст. 39.6, п. 8 ч. 8 ст. 39.11, ч. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Соответствующая правовая позиция изложена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, и определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699.
Как следует из материалов дела, действие договора аренды земельного участка города Челябинска УЗ №018392-К-2021 от 20.05.2021 прекращено – 20.05.2024.
С исковым заявлением Комитет обратился в суд 12.02.2025.
Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.
В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у ответчика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Несмотря на то, что в договоре аренды земельного участка города Челябинска УЗ №018392-К-2021 от 20.05.2021, заключенного с ФИО4, указано, что договор заключен для завершения строительства, доказательств заключения сторонами договора аренды для строительства (первоначальное предоставление земельного участка) в материалы дела не представлено.
Таким образом, исковые требования Комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0428009:41, степенью готовности 0%, площадью 412,4 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, городской округ Челябинский, внутригородской <...>, путем продажи с публичных торгов не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Поскольку в силу пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а потому вопрос о ее взыскании судом не разрешается.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья А.Г. Гусев
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.