Постановление по делу № 03АП-2276/2025 от 14.08.2025 | 3 арбитражный апелляционный суд

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 августа 2025 года

Дело №

А33-19660/2024

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «13» августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен «14» августа 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Бабенко А.Н.,

судей: Барыкина М.Ю., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Маланчик Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца (индивидуального предпринимателя ФИО1)

ФИО2, представителя по доверенности от 01.08.2025, паспорт, диплом, справка о заключении брака от 25.04.2024 № А-01869;

от истца (индивидуального предпринимателя ФИО3):

ФИО2, представителя по доверенности от 01.08.2025, паспорт, диплом, справка о заключении брака от 25.04.2024 № А-01869;

от истца (индивидуального предпринимателя ФИО4):

ФИО2, представителя по доверенности от 01.08.2025, паспорт, диплом, справка о заключении брака от 25.04.2024 № А-01869;

от истца (индивидуального предпринимателя ФИО5):

ФИО2, представителя по доверенности от 01.08.2025, паспорт, диплом, справка о заключении брака от 25.04.2024 № А-01869;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «17» апреля 2025 года по делу № А33-19660/2024

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (далее – заявители) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением (с учетом уточнений от 18.09.2024) к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – административный орган, Департамент):

- о признании незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 площадью 2639 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского 22 Г, выраженное в письме от 02.04.2024 года № 24 ВМ-08/14817, как противоречащее положениям Земельного кодекса Российской Федерации;

- в целях устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, в течение 15 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу рассмотреть повторно заявление ФИО1, ФИО6, ФИО4, ФИО5 и изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 площадью 2639 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского 22 Г с вида разрешенного использования «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код - 4.2)» на вид разрешенного использования «магазины» (код - 4.4.).

Заявление принято к производству суда. Определением от 10.07.2024 возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17.04.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, заявители обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе и представленных к ней дополнений.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно договору №29 от 09.06.2003 ООО «Браст-99» продало ФИО6 объект незавершенного строительства площадью 787 кв.м. по адресу: <...>.

В материалы дела представлена выписка из технического паспорта объекта незавершенного строительства по адресу: <...> от 30.05.2003, застроенная площадь 787 кв.м., 2 этажа, год начала строительства – 1983.

По заявлению ФИО6 постановлением администрации города Красноярска от 07.08.2009 №921-ж утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:44 площадью 0,2639 га по адресу: <...>, из содержания которого следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД.1).

Распоряжением от 29.04.2011 №398-ж администрацией города Красноярска принято решение ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400076:44 площадью 2639 га по адресу: <...>, для строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей.

Между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 (арендаторы) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) заключен договор аренды №2028 от 27.09.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 02.10.2014) земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 сроком действия с 29.04.2011 по 28.04.2014, в целях строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей в установленных границах, общей площадью 2639 кв.м.

Между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 (арендаторы) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) заключен договор аренды №39 от 07.02.2019 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 сроком действия с 19.12.2018 по 18.12.2021, в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 – торгово-офисного здания и инженерных сетей.

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства, участок расположен в территориальной зоне «Зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1), к числу основных видов разрешенного использования которой отнесены, в том числе, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код – 4.2), магазины (код – 4.4).

Согласно выпискам из ЕГРН от 09.07.2021 и от 15.08.2024 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 по адресу: <...> о.н.с. 22 «Г» площадью застройки 787 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498, зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 (ИНН <***>) – доля 65/200, ФИО3 (ИНН <***>) – доля 77/200, ФИО4 (ИНН <***>) – доля 29/200, ФИО5 (ИНН <***>) - доля 29/200.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2019 земельный участок площадью 2639 кв.м. по адресу: <...> поставлен на кадастровый учет 14.03.2012 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400076:498 с видом разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код – 4.2), в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора от 07.02.2019 с дополнительными соглашениями в пользу – ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО4 . (арендаторы).

Согласно выписке из ЕГРН от 15.08.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 сведения о правообладателе и о регистрации права аренды отсутствуют.

Согласно акту обследования земельного участка №24-09 от 30.01.2024, подготовленному кадастровым инженером ФИО7 по результатам проведения кадастровых работ с целью определения необходимости (целесообразности) изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498), в соответствии с приказом от 10.11.2020 №П/0412 код 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», подразумевает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. С учетом общей площади объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512, фактически - нежилого двухэтажного здание магазина, - 1049,4 кв.м., объект капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, учтенному в ЕГРН. С учетом фактического назначения объекта капитального строительства - магазин, расположенного на земельном участке, внесенный в ЕГРН вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код - 4.2) нарушает пункт 1 части 2 статьи 36 ГрК РФ. С учетом функционального назначения и общей площади расположенного на земельном участке объекта капитального строительства, в сведения ЕГРН необходимо внести иной вид разрешенного использования земельного участка, а именно: «магазины (код-4.4)». В соответствии с Приказом от 10.11.2020 №П/0412 код 4.4 «Магазины», подразумевает: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. С учетом общей площади (2 639 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498, размещение на нем торгового центра, торгово-развлекательного центра (комплекса), общей площадью свыше 5 000 кв. м, практически невозможно.

К акту приложены сведения из Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) от 28.12.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498, из содержания которых следует, что участок расположен в территориальной зоне – зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1), к числу основных видов разрешенного использования которой отнесены, в том числе, объекты торговли(торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код – 4.2), магазины (код – 4.4).

По заказу заявителей ИП ФИО8 подготовлено техническое заключение по обоснованию возможности строительства объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4-2) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400076:498, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского, 22 «Г», согласно выводам которого, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400076:498 используется без изменения габаритных размеров и функционального использования для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512; земельный участок используется для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 имеющее назначение учебное профтехучилище, что не противоречит действующим Правилам землепользования и застройки городского округа города Красноярска, утвержденным решением Красноярского Совета депутатов от 24.04.2018 №В-276, участок эксплуатируется в рамках разрешенных видов использования для «Зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1)»; участок не соответствует виду разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код - 4.2) площадью от 5000 м2, так как имеет ограничения по пятну застройки в части размещения объектов торговли (код-4.2), организации парковочных мест для их обслуживания и организации пожарных проездов в соответствии с СП 4.13130.2013; площадь 2639 кв.м. земельного участка позволяет размещать только объекты капитального строительства площадью до 5000 кв.м., в соответствии с видом разрешенного использования (код 4.4), что не противоречит ПЗЗ г. Красноярска и допускает размещение существующего объекта незавершенного строительства.

ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО4 обратились 04.03.2024 (вх.№3236) в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 с объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код-4-2) на «магазины» (код - 4.4) в целях завершения строительства ОНС с кадастровым номером 24:50:0400076:512 с последующим вводом его эксплуатации, как объекта недвижимости -магазин менее 5000 кв.м.

Письмом от 02.04.2024 №3236 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал на отсутствие оснований для изменения вида разрешенного использования, учитывая следующие обстоятельства:

- на основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.04.2011 №398-ж участок предоставлялся заявителям по договору аренды от 27.09.2012 № 2028 в целях строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей;

- по договору аренды от 07.02.2019 № 39 участок предоставлялся в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 - торгово-офисного здания и инженерных сетей, сроком действия с 19.12.2018 по 18.12.2021;

- согласно решению Советского районного суда г. Красноярска от 03.05.2023 по делу № 2-1236/2023 по заключению судебной экспертизы строительство объекта с кадастровым номером 24:50:0400076:512, площадью 1049 кв. м, находящегося в границах участка, завершено полностью на 100 %, вместе с тем, по сведениям ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 установлена площадь 787 кв. м, проектное назначение не определено, информация о степени готовности объекта незавершенного строительства отсутствует.

Ссылаясь на необходимость завершения строительства объекта незавершенного строительства (получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта), индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска:

- в целях устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, в течение 15 рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу рассмотреть повторно заявление ФИО1, ФИО6, ФИО4, ФИО5 и изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 площадью 2639 кв.м, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул.Рокоссовского 22Г с вида разрешенного использования «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код - 4.2)» на вид разрешенного использования «магазины» (код - 4.4.).

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его изменения или отмены, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На основании пункта 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков; данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

При этом, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2020 N 18-КА20-9).

Вопросы, касающиеся строительства и эксплуатации зданий и сооружений, регулируются как градостроительным законодательством, так и нормами, в том числе, земельного законодательства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2017 N 307-ЭС17-17804).

Как следует из материалов дела и установлено судами, заявители являются долевыми собственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 по адресу: <...> площадью застройки 787 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498.

Согласно выписке из технического паспорта в отношении указанного объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, застроенная площадь 787 кв.м., 2 этажа, год начала строительства – 1983.

В целях строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей заявителям на основании договор аренды №2028 от 27.09.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 02.10.2014) департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400076:498 сроком действия с 29.04.2011 по 28.04.2014, общей площадью 2639 кв.м.

В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512 – торгово-офисного здания и инженерных сетей заявителям на основании договора аренды №39 от 07.02.2019 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400076:498 сроком действия с 19.12.2018 по 18.12.2021.

При этом, как установлено вступившим в законную силу решением суда от 27.05.2021 по делу №А33-31543/2019, в 2014 году выполнены строительно-монтажные работы по завершению строительства вышеуказанного здания и строительство двух пристроев к зданию. В результате выполненных работ, согласно техническому плану нежилого помещения на 10.08.2019, образовался объект недвижимости нежилое здание, общей площадью 1049, 4 кв.м., по адресу: <...>. Разрешение на реконструкцию здания в установленном законом порядке не получено.

По итогам рассмотрения данного дела судом отказано в иске о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, с учетом его реконструкции (объект общей площадью 1049, 4 кв.м.). Истцы заявляли, что построено именно торгово-офисное здание и его использование предполагается как торгово-офисное.

Согласно акту обследования земельного участка №24-09 от 30.01.2024, выполненному кадастровым инженером ФИО7, общая площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400076:512, а фактически - нежилого двухэтажного здания магазина, составляет 1049,4 кв.м.

Следовательно, фактически расположенный в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400076:498 неразграниченной государственной собственности объект является объектом самовольного строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок был предоставлен заявителям на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды №39 от 07.02.2018 без проведения торгов исключительно в целях завершения строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей, сроком действия с 19.12.2018 по 18.12.2021.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Введение указанных правил обусловлено необходимостью избегать нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при заключении договоров аренды, ограничения конкуренции между хозяйствующими субъектами, осуществляющими свою деятельность в соответствующей сфере.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, осуществляется без проведения торгов.

Таким образом, земельный участок был предоставлен в льготном порядке (без проведения торгов) в целях завершения строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей, сроком с 19.12.2018 по 18.12.2021

Однако заявители обратились 04.03.2024 (вх.№3236) в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 с объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код-4-2) на «магазины» (код - 4.4) в целях завершения строительства ОНС с кадастровым номером 24:50:0400076:512 с последующим вводом его в эксплуатацию, как объекта недвижимости - магазина менее 5000 кв.м.

Таким образом, фактическим мотивом изменения вида разрешенного использования земельного участка является желание заявителей создать правовые основания для легального использования объекта самовольного строительства площадью 1049,4 кв.м.

Между тем, доказательства принятия в пользу заявителей судебного решения о признании права собственности на объект площадью 1049,4 кв.м. по адресу: <...> в материалы дела не представлены, судом не установлены.

При этом, договоры аренды от 27.09.2012 и от 07.02.2019 земельного участка заключены для завершения строительства иного объекта иной площади. Вид разрешенного использования соответствовал возможности постройки - торгово-офисного здания и инженерных сетей с учетом определенных характеристик.

Таким образом, заключая договоры аренды, заявители выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка и возводимого объекта капитального строительства.

При этом в настоящее время на земельном участке расположен иной объект незавершенного строительства – магазин.

Однако предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид разрешенного использования «магазины» (код - 4.4.) без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

То обстоятельство, что в настоящий момент на участке расположен объект иных характеристик - нежилое двухэтажное здание магазина площадью 1049,4 кв.м., возникший в результате незаконной реконструкции, не дает заявителем права ставить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка публичной собственности исходя из функционального назначения самовольной постройки.

Кроме того, рассматривая вопрос о наличии правовых оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка согласно волеизъявлению заявителей, суд апелляционной инстанции также учитывает следующее.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

При этом, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 N 305-ЭС19-18488 указано, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Как уже было отмечено выше, спорный земельный участок был предоставлен заявителям на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды №39 от 07.02.2019 без проведения торгов исключительно в целях завершения строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей, сроком действия с 19.12.2018 по 18.12.2021.

При этом, на момент подачи заявления об изменении вида разрешенного использования и рассмотрения настоящего дела заявители не являются арендаторами, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

По правилам пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые в соответствии с частью 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ, подразделяются на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Действующее градостроительное законодательство допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка по инициативе правообладателя. Обязанность уполномоченного органа изменить вид разрешенного использования земельного участка по заявлению лица, не являющегося правообладателем земельного участка, не предусмотрена.

При этом под термином "правообладатель" необходимо понимать как собственника, так и иного производного правообладателя земельного участка, включая арендатора по долгосрочному договору аренды.

Действующее градостроительное законодательство допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка по инициативе правообладателя.

Применительно к сложившейся ситуации, заявители не являются правообладателями земельного участка, управомоченными на инициирование соответствующих изменений.

При этом, обязанность уполномоченного органа изменить вид разрешенного использования земельного участка по заявлению лица, не являющегося правообладателем земельного участка, не предусмотрена.

В апелляционной жалобе заявители также приводят доводы о том, что договор аренды земельного участка 07.02.2019 между истцами и ДМИиЗО был заключен для завершения строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей, однако согласно выписке из ЕГРН от 20.12.2018 вид разрешенного использования уже определен как объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код-4.2.

Таким образом, заявители полагают, что ответчик самостоятельно (без согласия и уведомления заявителей) установил вид разрешенного использования земельного участка на объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код - 4.2.

Суд апелляционной инстанции в отношении приведенного обществом довода отмечает следующее.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N540 в котором отражены виды разрешенного использования земельных участков: (Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) – 4.2, который предполагает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра и магазины -4.4, который предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

В соответствии с пунктом 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ до 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления муниципального округа, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

С учетом изложенного, довод о том, что ответчиком самостоятельно (без согласия заявителей и их уведомления) был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, не основан на нормах права.

В апелляционной жалобе заявители также приводят доводы о том, что исходя из положений решения от 29.05.2007 № В-306 «О Правилах землепользования и застройки города Красноярска» допускалось использовать спорный земельный участок под объекты торговли, без ограничений по площади строительства объектов, то есть отсутствовало разделение на объекты «торговые центры» и «магазины». В связи с чем, 29.04.2011 года Распоряжением Администрации города Красноярска №398-ж земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400076:44 площадью 2 639 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссосвского, о.н.с. 22Г был предоставлен в аренду для строительства Торгово-офисного здания и инженерных сетей на три года.

В указанной части доводы заявителей также не могут быть признаны обоснованными, поскольку, как уже было отмечено выше, спорный земельный участок был предоставлен заявителям на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды №39 от 07.02.2019 без проведения торгов исключительно в целях завершения строительства торгово-офисного здания и инженерных сетей, сроком действия с 19.12.2018 по 18.12.2021

На момент заключения указанного договора 01.09.2014 г. приказом Министерства экономического развития РФ N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" уже были введены коды и требования к площади объектов, в том числе код 4.2, как строительство объектов свыше 5 000 кв. м и код 4.4. как строительство объектов до 5 000 кв.м., которые были закреплены в правилах землепользования и застройки городского округа города Красноярска Красноярского края на основании Решения «О правилах землепользования и застройки городского округа города Красноярска Красноярского края» от 07.07.2015 г.

Как указали заявители в дополнениях к апелляционной жалобе, фактическим мотивом изменения вида разрешенного использования является именно решение вопроса о завершении строительства объекта незавершенного строительством, так как без изменения вида разрешенного использования у заявителей отсутствует возможность в соответствии с Градостроительным кодексом оформить проект завершения строительства, получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.02.2010 № 13944/2009 разъяснил, что под защитой нарушенного права имеется в виду не только возможность обращения в арбитражный суд, но и возможность достижения в суде правового результата.

Таким образом, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица (определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 № 305-ЭС19-21815 по делу № А40-118458/2018).

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает, что действия заявителей по признанию незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 площадью 2639 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского 22 Г, выраженное в письме от 02.04.2024 года № 24 ВМ-08/14817 фактически направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу №А33-31543/2019, в соответствии с которым отказано в признании права собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, с учетом его реконструкции (объект общей площадью 1049, 4 кв.м.), что является недопустимым.

Следовательно, у ответчика имелись достаточные правовые основания для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400076:498 площадью 2639 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского 22 Г, выраженного в письме от 02.04.2024 года № 24 ВМ-08/14817.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленного требования судом первой инстанции отказано обосновано.

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Поскольку решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, следовательно, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанные с подачей апелляционной жалобы, подлежат отнесению на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «17» апреля 2025года по делу № А33-19660/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

М.Ю. Барыкин

Д.В. Юдин