ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
26 марта 2025 года
Дело №А21-2746/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Бугорской Н.А.,
судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 10.03.2025),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 17.02.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1189/2025) Администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2024 по делу № А21-2746/2024, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3
к Администрации городского округа "Город Калининград",
о признании отказа незаконным,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления от 29.12.2023 № и-КМИ07/43455 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату и обязании заинтересованное лицо в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:140804:84 площадью 1595 кв.м.
Определением суда от 01.08.2024 в порядке статьи 82, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЭкспертПроектРеставрация» (Калининград, ул. Старопрегольская набережная, 10А) ФИО4 и ФИО5, производство по делу было приостановлено.
22.10.2024 от ООО «ЭкспертПроектРеставрация» в суд поступило заключение экспертов № ЭЗ/891/24 от 11.10.2024.
Определением от 20.11.2024 производство по делу возобновлено; суд вызвал в судебное заседание экспертов ООО «ЭкспертПроектРеставрация» ФИО5 и ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению № ЭЗ/891/24 от 11.10.2024.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2024 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене, полагая выводы экспертов, сделанные в заключении № ЭЗ/891/24 от 11.10.2024 неверными, указав, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь земельного участка требуемую для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, требование об обязании Администрации заключить договор не может быть удовлетворено в порядке устранения нарушения прав заявителя при рассмотрении настоящего спора.
В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, 11.05.2021 между ФИО3 (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка 69/2021-А (далее – договор аренды), согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:140804:84 площадью 1 595 кв.м., адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>.
Земельный участок имеет разрешенное использование «под строительство железнодорожного пути и склада».
Целью использования является: под существующее производственное здание - I этап строительства, для завершения строительства железнодорожного пути (II этап строительства).
На данном земельном участке расположено принадлежащее ФИО3 на праве собственности нежилое здание (склад) общей площадью 116,4 кв.м.
22.12.2023 заявитель обратилась в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка с КН 39:15:140804:84 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Письмом от 29.12.2023 № и-КМИ-07/43455 заявителю отказано в выкупе земельного участка по мотиву несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.
17.01.2024 данный отказ был получен заявителем.
Полагая отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка за плату не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности, ИП ФИО3 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.
При этом в статье 39.16 ЗК РФ изложен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В настоящем случае испрашиваемый земельный участок площадью 1595 кв.м имеет разрешенное использование «под строительство железнодорожного пути и склада».
Целью его использования является: под существующее производственное здание - I этап строительства, для завершения строительства железнодорожного пути (II этап строительства).
На данном земельном участке расположено принадлежащее ФИО3 на праве собственности нежилое здание (склад) общей площадью 116,4 кв.м.
Письмом от 29.12.2023 № и-КМИ-07/43455 заявителю отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на то обстоятельство, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади существующего объекта недвижимости, расположенного на нем.
Каких-либо иных обоснований причин отказа в предоставлении в собственность Обществу участка в оспариваемом отказе Администрацией не приведено и апелляционным судом также не установлено.
В то же время, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 разъяснено, что лицо, требующее предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации соответствующих объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).
Кроме того, из содержания норм статьи 39.20 ЗК РФ и разъяснений пункта 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, следует, что в случае рассмотрения спора о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность, требует выяснения вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.
В данном случае определением суда от 01.08.2024 по делу была назначена судебная экспертиза; на разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 39:15:140804:84 категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> достаточна и необходима для его использования, в том числе с учетом представленной концепции развития?».
22.10.2024 от ООО «ЭкспертПроектРеставрация» в суд поступило заключение экспертов № ЭЗ/891/24 от 11.10.2024, в соответствии с которым эксперты пришли к выводу, что для использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:140804:84, необходима и достаточна площадь в размере существующей – 1 595 кв.м., в том числе с учетом представленной концепции развития.
При проведении экспертизы экспертами было проведено сравнение эскиза планировки территории на участке с КН 39:15:140804:84 с определенными предельными параметрами земельного участка, полученные при комплексном анализе нормативной документации на их соответствие.
1. Площадь земельного участка 1595 кв.м. (не подлежит установлению) – соответствует.
2. Отступ зданий, строений и сооружений от границы земельного участка (не подлежит установлению) – соответствует.
3. Площадь застройки 619,5 кв.м. (более 35% земельного участка) – соответствует.
4. Площадь озеленения 155,2 кв.м. (не превышает 15%) – соответствует.
По итогам экспертизы эксперты пришли к заключению, что разработанная концепция исследуемого земельного участка соответствует действующей нормативной документации.
Признав заключение эксперта соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, суд удовлетворил требования заявителя.
Между тем суд не учел, что заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
То есть заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на спорном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок всей площади.
Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.
Из изложенного следует, что здание, для эксплуатации которого испрашивается земельный участок, должно уже быть на данном земельном участке, а не планироваться к постройке. При этом размер участка подлежит определению относительно находящегося на нем объекта недвижимости, а не относительно самого себя.
Однако вопрос перед экспертами сформулирован как: «Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 39:15:140804:84 категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> достаточна и необходима для его использования, в том числе с учетом представленной концепции развития?».
При таких обстоятельствах ответ на вопрос, поставленный перед экспертом в рамках проведенной по настоящему делу экспертизы, не дает возможности установить необходимую и достаточную площадь земельного участка, требуемую для функционального использования расположенного на нем объекта недвижимости.
Кроме того, экспертное заключение составлено с учетом Эскиза планировки территории, что само по себе не является проектной документацией.
Более того, в отсутствие проектной информации, сведений о выдаче разрешения на строительство, эксперт в обоснование соразмерности площади земельного участка и здания склада приводит доводы о необходимости размещения на участке закрытых складов (навесов), доводом эксперта также являлось наличие производственного процесса в границах земельного участка, однако доказательств фактического наличия производственного процесса на спорном земельном участке материалы дела не содержат.
Само по себе намерение заявителя использовать каким-либо образом спорный земельный участок в своей предпринимательской деятельности, не является правовым основанием для его предоставления.
Администрация заявила ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений, которое удовлетворено судом в определении от 20.11.2024.
Однако эксперты, в судебное заседание не явились.
Ходатайство о повторной экспертизе сторонами не заявлено.
С учетом изложенного, апелляционный суд критически оценивает выводы эксперта, сделанные в заключении № ЭЗ/891/24 от 11.10.2024, поскольку при расчете площади земельного участка эксперты руководствовались не площадью, необходимой для эксплуатации имеющегося здания склада, а совокупной площадью иных сооружений, которые, по их мнению, необходимы к постройке для наиболее рационального функционирования здания склада.
Кроме того, представитель заявителя в судебном заседании заявил об отсутствии у предпринимателя намерений строить на испрашиваемом земельном участке железнодорожные пути.
Учитывая, что площадь испрашиваемого земельного участка составляет 1 595 кв. м., площадь застройки объектом недвижимости, которую надлежит в данном случае учитывать - 116,4 кв. м, а также принимая во внимание изложенные обстоятельства, заявитель не доказал, что для эксплуатации принадлежащего ему нежилое здания необходим земельный участок площадью 1 595 кв. м.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый отказ соответствует нормам материального права, оснований для удовлетворения заявления не имеется.
При указанных фактических обстоятельствах дела апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции, как вынесенного при неправильном применении норм материального права и не соответствующего фактическим обстоятельствам дела.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2024 по делу № А21-2746/2024 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А. Бугорская
Судьи
Н.С. Полубехина
Т.С. Сухаревская