АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-2709/25

Екатеринбург

06 октября 2025 г.

Дело № А47-3729/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Скромовой Ю.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Птицефабрика Оренбургская» (далее – общество «Птицефабрика Оренбургская») на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.12.2024 по делу № А47-3729/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Птицефабрика Оренбургская» – ФИО1 (доверенность от 27.05.2024).

Общество «Птицефабрика Оренбургская» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра) по регистрации договора купли-продажи № 22/06/2020/1 от 22.06.2020; об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) № 56:21:2405002:23-56/001/2020-1 от 29.06.2020 на 1/3 доли на земельный участок с кадастровым номером 56:21:2405002:23 за обществом «Птицефабрика Оренбургская»; о восстановлении в ЕГРН сведений об уникальных характеристиках земельного участка с кадастровым номером № 56:21:2405002:23 в первоначальное состояние, которое существовало до незаконных действий.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.12.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Птицефабрика Оренбургская» просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, считает указанные судебные акты необоснованными, незаконными, нарушающими единообразие судебной практики. По мнению заявителя жалобы, суды не дали надлежащей правовой оценки приведенным доводам заявителя, не привели мотивы, по которым данные доводы отклонены.

Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что ответчик при приёмке документов на регистрацию не обязан проводить юридическую экспертизу предъявляемых для регистрации сделки документов; указанный вывод противоречит пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Считает, что из материалов дела не следует и судами обеих инстанций не установлено наличие спора между сособственниками земельного участка, а также нарушений прав иных лиц; основания для вывода о наличии спора о праве в материалах дела отсутствуют. Полагает, что при удовлетворении требований заявителя все стороны настоящего спора будут приведены в первоначальное состояние, которое существовало до незаконной регистрации сделки Управлением Росреестра. Также заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о недоказанности нарушения прав и законных интересов заявителя по вине регистрирующего органа. Считает, что осуществлением незаконной регистрации сделки Управление Росреестра нарушило права заявителя, общество лишено доли обрабатываемого земельного участка, в настоящее время цена спорной доли выросла в несколько раз, ввиду чего нарушение законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности имеется. Считает выводы судов о выборе ненадлежащего способа защиты прав несостоятельными, поскольку в рассматриваемом случае действиями регистрирующего органа нарушено право заявителя на законную регистрацию права долевой собственности на земельный участок; также в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрена возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону. Полагает, что действия должностных лиц Управления Росреестра, выразившиеся в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи № 22/06/2020/1 от 22.06.2020 без соответствующих документов, необходимых для легитимной регистрации права, являются незаконными. Считает, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.06.2020 обществом «Птицефабрика Оренбургская» (покупатель) и ФИО4 (продавец) подписан договор купли-продажи № 22/06/2020/1, согласно которому продавец продал 1/3 доли в праве общей долевой собственности в составе земельного участка с кадастровым номером 56:21:2405002:23 общей площадью 813000 кв.м, использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0, а покупатель купил указанную долю в праве общей долевой собственности.

22.06.2020 общество «Птицефабрика Оренбургская» обратилось через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Управление Росреестра с заявлением № 56/001/134/2020-3541 о регистрации права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:21:2405002:23 на основании договора купли - продажи № 22/06/2020/1 от 22.06.2020.

К заявлению приложены следующие документы (согласно описи): подписанный сторонами сделки договор купли - продажи № 22/06/2020/1 от 22.06.2020, платежное поручение от 03.06.2020 (подтверждающее оплату государственной пошлины за регистрацию), заявление о государственной регистрации прав на недвижимо имущество от 22.06.2020. С аналогичным заявлением в Управление Росреестра обратилась ФИО4

29.06.2020 Управлением Росреестра внесена в ЕГРН запись о государственной регистрации № 56:21:2405002:23-56/001/2020-1 перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок к покупателю – обществу «Птицефабрика Оренбургская».

В 2023 году сособственники земельного участка - ФИО2, ФИО3 обратились Оренбургский районный суд Оренбургской области с иском к обществу «Птицефабрика Оренбургская» о переводе прав и обязанностей покупателей на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2405002:23; иск обоснован нарушением продавцом ФИО4 преимущественного права ФИО2 и ФИО3 на выкуп доли в праве собственности на земельный участок на основании статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01.04.2024 производство по гражданскому делу по иску ФИО2 и ФИО3 к обществу «Птицефабрика Оренбургская» о переводе прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2405002:23, приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Полагая незаконными действия Управления Росреестра по проведению государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи № 22/06/2020/1 от 22.06.2020, общество «Птицефабрика Оренбургская» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав заявителя не имелось, так как сделка по переходу права собственности на участок в размере 1/3 доли в праве является оспоримой, а не ничтожной. Суд также установил, что в данном случае имеется спор о праве на земельный участок, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного, по его мнению, права.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

Статья 26 Закона № 218-ФЗ не предусматривает принятие регистрирующим органом решения о приостановлении государственной регистрации, в случае если сделка является оспоримой.

Судами установлено, из материалов дела следует, что обществом «Птицефабрика Оренбургская» (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен договор купли-продажи № 22/06/2020/1 от 22.06.2020, согласно которому продавец продал 1/3 доли в праве общей долевой собственности в составе земельного участка с кадастровым номером 56:21:2405002:23 общей площадью 813 000 кв.м, использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, Струковский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:21:0, а покупатель купил указанную долю в праве общей долевой собственности.

По заявлению продавца и покупателя проведена государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок (в размере 1/3 доли в праве общей собственности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, на момент заключения договора купли-продажи доли в праве) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По настоящему делу судами установлено, что для проведения государственной регистрации перехода к покупателю прав на земельный участок (в размере 1/3 доли в праве общей собственности) представлен лишь договор купли-продажи, согласно которому доля в праве продана не участнику общей собственности.

Вместе с тем, приняв во внимание положения статей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 26 Закона № 218-ФЗ, приведенные выше разъяснения Пленума, суды пришли к правильным выводам о том, что с учетом подачи заявления о регистрации перехода права собственности двумя сторонами сделки, отсутствия оснований полагать сделку недействительной Управление Росреестра не имело оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в ее проведении.

Суды верно исходили из того, что спор о праве на земельный участок (1/3 долю в праве общей собственности) является предметом рассмотрения суда общей юрисдикции. В случае установления судом нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, приведены разъяснения о том, что при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Принимая во внимание, что избранный заявителем способ защиты нарушенных прав (оспаривание действий Управления Росреестра по проведению регистрации права собственности заявителя на земельный участок) не направлен на восстановление прав заявителя, суды правомерно указали в обжалуемых судебных актах на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенных, по его мнению, прав.

Доводы заявителя о том, что спора о праве на земельный участок не имеется, судом округа рассмотрены и отклонены как опровергнутые материалами дела.

Приведенные заявителем доводы о том, что осуществлением незаконной регистрации сделки Управление Росреестра нарушило права заявителя, общество лишено доли обрабатываемого земельного участка, кассационным судом также рассмотрены и признаны несостоятельными, учитывая что обществом в качестве покупателя доля в праве на земельный участок приобретена по своей воле и усмотрению; иные документы, помимо договора купли-продажи доли, на государственную регистрацию обществом также не представлены. Суды верно учитывали, что действуя разумно и осмотрительно, проявив должную степень заботы, заявитель имел возможность при заключении договора купли-продажи потребовать представления продавцом документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права приобретения доли остальными участниками общей собственности. Так как заявителем указанные действия не совершены, суды не установили оснований полагать права заявителя нарушенными Управлением Росреестра.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.12.2024 по делу № А47-3729/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Птицефабрика Оренбургская» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.И. Гуляева

Судьи Ю.В. Скромова

В.А. Купреенков