АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ул. Коммунистическая, 52, <...>
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Улан-Удэ
11 июня 2025 года Дело № А10-735/2025
Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2025 года.
Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарём Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к Российской Федерации в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании права собственности на земельный участок отсутствующим,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>),
при участии в судебном заседании представителей: истца ФИО2 (доверенность от 31.01.2025, паспорт, диплом, онлайн), ответчика ФИО3 (доверенность от 09.01.2025, паспорт, диплом, до перерыва), третьего лица, администрации муниципального образования «город Северобайкальск» ФИО4 (доверенность от 27.12.2024, паспорт, диплом, онлайн, до перерыва),
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Российской Федерации в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (далее – управление Росимущества) о разделе земельного участка с кадастровым номером 03:23:000000:35, площадью 3 164 кв. м, о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации в отношении образованного в результате раздела земельного участка площадью 3 114 кв. м.
Исковые требования мотивированы нарушением прав истца, как собственника земельного участка с кадастровым номером 03:23:000000:35, фактом регистрации права собственности на указанный земельный участок за Российской Федерацией.
Определением суда от 17 февраля 2025 года исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «город Северобайкальск» (далее – администрация).
Определением от 12 марта 2025 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – управление Росреестра).
До судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, от ответчика и администрации поступил отзыв на исковое заявление, от публично-правовой компании «Роскадастр» поступило реестровое дело на земельный участок с кадастровым номером 03:23:000000:35.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.
Представитель ответчика указал на необоснованность заявленных истцом требований.
В отзыве на иск Управление Росимущества ссылается на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку земельный участок с кадастровым номером 03:23:000000:35, расположен в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории (далее – ЦЭЗ БПТ), в границах водоохраной зоны озера Байкал, в связи с чем не может быть передан в частную собственность предпринимателя.
В судебном заседании представитель администрации исковые требования поддержал, дал пояснения согласно отзыву на исковое заявление, в котором указывает, что истец вправе реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность, поскольку является собственником объекта недвижимости расположенного на спорном земельном участке.
В судебном заседании 21 мая 2025 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 29 мая 2025 года.
После объявления перерыва в судебное заседание обеспечил явку представитель истца ФИО2 (доверенность от 31.01.2025, паспорт, диплом, онлайн), ответчик и третьи лица после объявления перерыва явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Поскольку неявка в судебное заседание ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) истец является собственником нежилого помещения (кафе) с кадастровым номером 03:23:000000:784, площадью 244.5 кв., расположенный по адресу: <...>.
Объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 03:23:000000:35, площадью 3 164 кв. м, с видом разрешенного использования: под территорию кафе.
Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 мая 2015 года по делу №А10-6283/2014 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 03:23:000000:35 №125 от 30.05.2012, заключенный между предпринимателем ФИО1 и администрацией, признан недействительной (ничтожной) сделкой.
Между администрацией (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи земельного участка № 97 от 12.09.2022, по условиям которого продавец обязуется передать по акту приема-передачи в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номер 03:23:000000:35, расположенный по адресу: <...> а. Разрешенное использование под территорию кафе, площадью 3 164 кв. м.
Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору купли-продажи № 97 от 12.09.2022, подписанном администрацией, предприниматель в полном объеме исполнил обязанность по оплате выкупной стоимости земельного участка, согласованной сторонами в пункте 2.1 договора № 97 от 12.09.2022.
Как следует из сведений ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 03:23:000000:35 помимо кафе предпринимателя расположено сооружение с кадастровым номером 03:23:000000:6013 – внеплощадочные сети связи причала, введенные в эксплуатацию в 2012 году, и зарегистрированные на праве собственности за Российской Федерацией 29.04.2019.
Предприниматель ФИО1, ссылаясь на возникновение у него права собственности на указанный земельный участок на основании договора № 97 от 12.09.2022, а также на законодательно установленный запрет предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения).
Как следует из пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрации нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект (в том числе в случаях двойной регистрации на один и тот же объект). Устранение спорной записи в ЕГРН само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса в федеральной собственности находятся земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.
Согласно пункту 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.
С момента введения в действие указанной нормы 01.07.2006 (Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) земельные участки на территории Российской Федерации считаются разграниченными и находящимися в той публичной собственности, к которой они отнесены непосредственно законом.
Следовательно, вне зависимости от государственной регистрации права на земельный участок, нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, свидетельствует об отнесении земельного участка к федеральной собственности, а не к объекту, государственная собственность на который не разграничена.
Согласно сведениям ЕГРН сооружение – внеплощадочные сети связи причала с кадастровым номером 03:23:000000:6013, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 03:23:000000:35 (поставлен на государственный кадастровый учет 26.01.2009), введены в эксплуатацию в 2012 году, в 2016 году зарегистрировано право оперативного управления Войсковой части 7628, в 2019 году зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи № 97 от 12.09.2022, земельный участок с кадастровым номером 03:23:000000:35 в силу вышеприведенного правового регулирования являлся федеральной собственностью и муниципальное образование «город Северобайкальск» не имело полномочий по распоряжению им.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 этой статьи, а также земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.
В соответствии с преамбулой Федерального закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал» озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.
Статьей 2 данного Федерального закона установлено, что в состав Байкальской природной территории входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него (пункт 1). При этом на Байкальской природной территории выделяется ряд экологических зон, в том числе центральная экологическая зона, которая представляет собой территорию, включающую в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал (пункт 2).
Распоряжениями Правительства Российской Федерации от 27.11.2006 № 1641-р и от 05.03.2015 № 368-р утверждены границы Байкальской природной территории и ее экологических зон, в том числе центральной экологической зоны, а также границы водоохранной зоны озера Байкал.
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 03:23:000000:35 полностью расположен в водоохранной зоне озера Байкал и в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории, следовательно, относится к землям, ограниченным в обороте.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о заключении договора купли-продажи № 97 от 12.09.2022 в нарушение запрета, установленного статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о его ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопреки доводам истца возможность предоставления земельного участка в частную собственность ограничена в силу приоритета охраны озера Байкал и его прибрежной зоны как важнейшего компонента окружающей среды и объекта всемирного природного наследия.
Таким образом, судом не установлено правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Судья А.О. Коровкина