ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ФИО1 ул., д. 4, <...>
http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: <***>) телефон <***>, факс <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владимир
18 апреля 2025 года Дело № А79-4908/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2025 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.01.2025 по делу № А79-4908/2024,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Ролис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации города Чебоксары (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуального предпринимателя ФИО2,
при участии в судебном заседании представителей ООО «Ролис» – ФИО3 по доверенности от 08.04.2025 сроком действия по 31.12.2025, ФИО4 по доверенности от 15.05.2024 сроком действия по 31.12.2025, представлены дипломы о высшем юридическом образовании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Ролис» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Чебоксары (далее – ответчик, Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1.3, общей площадью 64,5 кв.м, расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством.
Исковые требования обоснованы положениями статей 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) и мотивированы возникновением у сторон при заключении договора купли-продажи в отношении вышеназванного объекта разногласий относительно выкупной цены (в том числе в части ее уменьшения на стоимость проведенных Обществом неотделимых улучшений арендованного имущества).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель).
Решением от 30.01.2025 Арбитражный суд Чувашской Республики урегулировал разногласия, возникшие между Администрацией и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1.3, общей площадью 64,5 кв.м, расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:
- пункт 1.3 «Стоимость Нежилого помещения составляет 3 962 430 (Три миллиона девятьсот шестьдесят две тысячи четыреста тридцать) рублей без учета НДС.
Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения составляет 1 658 820 (Один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей.
Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 303 610 (Два миллиона триста три тысячи шестьсот десять) рублей без учета НДС».;
- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев в следующем порядке:
- в течение 59-ти месяцев по 38 393 (Тридцать восемь тысяч триста девяносто три) рубля ежемесячно;
- в течение 60-го месяца – 38 423 (Тридцать восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.
Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»
- пункты 2.12, 4.3, 4.4, абзац 11 пункта 3.3 исключить.
Кроме того, суд взыскал с Администрации в пользу Общества 35 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы и 6000 руб. расходов на уплату государственной пошлины.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с уменьшением выкупной цены помещения на сумму произведенных Обществом неотделимых улучшений, которые с арендодателем в установленном законом порядке согласованы не были. Заявитель обращает внимание на то, что решение № 32 от 13.04.2022 о согласовании переустройства и перепланировки спорного помещения и акт приемочной комиссии от 19.04.2022 были выданы Администрацией в порядке части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации и в соответствии с административным регламентом администрации города Чебоксары предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утвержденным постановлением администрации г. Чебоксары ЧР от 07.02.2023 № 443, и не являются согласием на арендодателя – Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, на производство неотделимых улучшений. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Представители Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу выразили несогласие с позицией заявителя, полагая его доводы несостоятельными, просили принятый по делу судебный акт оставить без изменения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом (арендатор), Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары
Чувашской Республики., правопреемником которого является Администрация (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инженер Сервис» (далее – управляющая организация) заключен договор № 2711 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, от 21.02.2020, согласно которому арендодатель при участи управляющей компании сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение № 1.3, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания общей площадью 67,5 кв.м по адресу: <...> (далее - нежилое помещение).
29.03.2024 Общество обратилось в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрация города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Постановлением администрации города Чебоксары от 22.04.2024 № 1344 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» принято решение о приватизации нежилого помещения, преимущественное право приобретения нежилых помещений установлена за арендатором – Обществом со стоимостью (ценой продажи) в размере 2 210 000 руб. (без учета НДС), на основании отчета № 3.636021/2024 от 31.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ФИО2
Письмом от 24.04.2024 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу вышеназванное постановление, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Посчитав, что цена, указанная в проекте договора, завышена и не учитывает неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, Общество обратилось за установлением рыночной стоимости нежилого помещения.
Согласно справке от 23.05.2024 № 4, выданной ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 29.03.2024 составляет 2 800 000 руб. без учета НДС, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения составляет 1 281 000 руб. без учета НДС.
Общество письмом 24.05.2024 направило ответчику договор купли-продажи с учетом протокола разногласий, который письмом от 28.05.2024 Администрация отклонила от согласования.
Недостижение сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи послужило Обществу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 217, 313, 445, 446, 453, 488, 623 ГК РФ, статьями 3, 5 Закона № 159-ФЗ, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), возникшие при заключении договора купли-продажи Нежилого помещения, урегулированы судом первой инстанции в редакции истца.
На стадии апелляционного рассмотрения спора по существу разногласия сторон сохранились в отношении размера выкупной цены нежилого помещения, а именно относительно ее уменьшения на стоимость произведенных Обществом неотделимых улучшений.
Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.
Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по
цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Истец считает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Как следует из материалов дела, в том числе фотоматериалов (том 2, л.д. 101, 102), полученное Обществом в аренду помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, нуждалось в ремонте.
При этом перепланировка помещения и сопутствующие неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения произведены истцом на основании решения Администрации № 32 от 13.04.2022 о согласовании переустройства и перепланировки спорного помещения, после чего помещение было введено в эксплуатацию по акту приемочной комиссии от 19.04.2022, составленному, в том числе представителем Администрации.
При этом, в соответствии с действовавшим на момент выдачи указанного решения административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утвержденным постановление администрации г. Чебоксары ЧР от 29.03.2017 № 762 (далее – Регламент), заявителями на предоставление муниципальной услуги являются собственники помещений в многоквартирном доме или уполномоченные ими лица (пункт 1.2).
При этом интересы собственника муниципального имущества на тот момент осуществлял Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (являющийся арендодателем по договору аренды), который при этом входил в структуру Администрации.
Следовательно, в ходе согласования Обществу проведения перепланировки Администрация располагала сведениями о согласии уполномоченного органа на ее производство.
При указанных обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о согласовании арендодателем производства ремонтных работ и наличии в
связи с этим оснований для определения выкупной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений.
Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).
Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3.636021/2024 от 31.01.2024 установленным требованиям по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Институт оценки и консалтинга» ФИО6
Согласно экспертному заключению № СЭ/24-032 от 15.10.2024 исследуемый отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3.636021/2024 от 31.01.2024, подготовленный ИП ФИО2, в целом соответствует фундаментальным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, но имеет нарушения методологического характера. Допущенные нарушения могли существенно повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества Рыночная стоимость нежилого помещения № 1.3, общей
площадью 64,5 кв.м, расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 29.03.2024 с учетом неотделимых улучшений составляет 3 962 430 руб. без учета НДС.; рыночная стоимость спорных нежилых помещений без учета неотделимых улучшений, произведенных Обществом, по состоянию на 29.03.2024 без учета НДС составляет 2 303 610 руб.
Судом установлено, что проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.
Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела ответчиком не представлены.
Доводы Администрации о том, что стоимость неотделимых улучшений определена без учета амортизации не могут быть приняты во внимание, поскольку в письменных пояснениях от 17.12.2024 и от 14.01.2025 эксперт ФИО6 пояснил, что стоимость работ по устройству неотделимых улучшений определена на дату оценки, а не на дату проведения работ.
При этом Администрация выводы и пояснения эксперта надлежащим образом не оспорила и не опровергла, правом, предоставленным статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовалась, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявила.
При таких обстоятельствах, исследовав представленное в дело заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям относимости и достоверности письменного доказательства (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом вышеизложенного, исходя из представленной в материалы дела доказательственной базы, суд первой инстанции, посчитав заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований и изложения пунктов договора, касающихся определения выкупной стоимости арендованного имущества, в редакции, предложенной истцом.
Таким образом, по результатам рассмотрения спора суд первой инстанции с учетом результатов судебной экспертизы верно разрешил спор и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Теруправления судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.01.2025 по
делу № А79-4908/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу
администрации города Чебоксары – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья Д.Г. Малькова
Судьи Н.В. Устинова
А.Н. Ковбасюк